柳州某房地產(chǎn)策劃方案書-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 在購(gòu)買各類型商鋪的客戶中，絕大多數(shù)客戶買鋪不是為了經(jīng)營(yíng)，而是將買鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場(chǎng)獨(dú)特而普遍的現(xiàn)象：購(gòu)鋪者不經(jīng)商，經(jīng)商者不買鋪。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對(duì)于本項(xiàng)目的銷售推廣有相當(dāng)大的分流作用。⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買、租賃需求2022年是柳州市“建設(shè)與管理年”的開(kāi)始 ，老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導(dǎo)致了住房購(gòu)買需求和商鋪經(jīng)營(yíng)需求（或租或買）。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重于商務(wù)樓項(xiàng)目，除少量地面商場(chǎng)開(kāi)發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主。應(yīng)對(duì)措施：——留意河北防洪堤相關(guān)報(bào)道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消除相關(guān)負(fù)面影響。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來(lái)更多的商機(jī)。⑹景觀優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場(chǎng)和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢(shì)，有助于商住項(xiàng)目的銷售。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 ：——針對(duì)五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)⑵地段優(yōu)勢(shì)⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢(shì)⑸配套優(yōu)勢(shì)⑹景觀優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析（W）⑴地塊有高差⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力⑸近江，有水患影響⑹項(xiàng)目受回遷因素影響機(jī)會(huì)分析（O）⑴五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整⑵人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅⑶項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商⑸消費(fèi)觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。曙光中路、本項(xiàng)目對(duì)面，規(guī)劃中的廢墟廣場(chǎng)、明代古正南門重建及沿江綠化，將會(huì)使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景點(diǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，商用物業(yè)項(xiàng)目除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場(chǎng)合理布局、大型購(gòu)物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置23層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為45米。在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望通過(guò)租用商家?guī)?dòng)項(xiàng)目的銷售。九、客戶群體分析針對(duì)商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購(gòu)置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場(chǎng)主流，他們購(gòu)置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來(lái)的一個(gè)窗口。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對(duì)魚峰山——人民廣場(chǎng)的2公里長(zhǎng)的城市主景觀軸線進(jìn)行功能改造，對(duì)龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進(jìn)行功能整合，同時(shí)構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。⑷興隆大廈（精品服飾賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)種類負(fù)1層 皮鞋、精品、服飾1 精品服飾2 鞋帽、休閑服飾3 休閑裝注：其中服裝共 115間，占 60%；飾品 55間，占 29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等 21間，占 10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個(gè)，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。經(jīng)營(yíng)租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類 服裝 皮具 鞋 眼境 餐飲 茶葉 音響百貨行名店廣場(chǎng) 攝影 藥店 銀行 金鋪 通訊合計(jì)數(shù)量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77比例 100經(jīng)營(yíng)種類：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，%，其次為鞋，% ，其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買消費(fèi)的主力。⑸消費(fèi)者的購(gòu)物方式購(gòu)物方式 隨便逛，看到喜歡再買 生活所需然后去買 其它比例 % % %“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。　⑴消費(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來(lái)越大。至2022年末，比年初增加40.45億元，%。 ，%。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。買家購(gòu)買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開(kāi)發(fā)要求。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車）對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)。 2022年2022年柳州市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析⑴柳南區(qū)名稱 路段 概況 價(jià)格榮興大廈 飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓 文筆路 1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元 /平米華豐商廈 飛鵝一路 13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈 飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元 /平米時(shí)代廣場(chǎng) 飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城 飛鵝路 占地20957平米 ——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：階段 年代 物業(yè)市場(chǎng)特征 租售方式 代表項(xiàng)目第一階段 19901993建商鋪面幾層建商鋪非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主第二階段 19941996形式誕生理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售第三階段 1997年開(kāi)始售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租第四階段 2022年開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租根據(jù)上表對(duì)照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段；本項(xiàng)目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場(chǎng)，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法 種類 廣州舉例 柳州舉例大型商廈 天河城廣場(chǎng)、廣百新翼 柳州工貿(mào)專業(yè)市場(chǎng) 天河電腦城、白馬服裝大廈 飛鵝市場(chǎng)按市場(chǎng)形式分類小區(qū)商鋪 星河灣商鋪 怡鑫園商鋪購(gòu)物中心 中華廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城 柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪 盈翠華庭商鋪 聲福居商鋪專業(yè)市場(chǎng) 美居中心 柳北鋼材市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心 南方名酒交易中心 飛鵝商城按物業(yè)用途分類餐館及美食廣場(chǎng) 廣州蔡瀾美食城、百福廣場(chǎng) 桂林人商業(yè)大廈 中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 五星商廈住宅區(qū)商鋪 及小區(qū)配套商業(yè)鋪位 怡江園商鋪臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 龍城路商鋪步行街露天商鋪 北京路步行街鋪位按建筑特征分類地下商城 康王商業(yè)城 工貿(mào)地下商場(chǎng)商業(yè)區(qū)物業(yè) 廣百新翼、名匯商業(yè)大廈 東都百貨住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 康城商鋪按物業(yè)區(qū)位分類近郊物業(yè) 順德國(guó)際商業(yè)城 五月陽(yáng)光統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多 華天世紀(jì)按經(jīng)營(yíng)方式分類分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 興隆大廈綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 如大型商廈、小區(qū)商鋪 柳州工貿(mào)按經(jīng)營(yíng)類別分類單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 如專業(yè)市場(chǎng)、餐館及美食廣場(chǎng) 桂林人銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 藍(lán)色港灣租售物業(yè) 廣州國(guó)際玩具精品中心 飛鵝市場(chǎng)按銷售方式分類出租物業(yè) 天河城廣場(chǎng) 五星商廈產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建或改建商鋪從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類是商用物業(yè)營(yíng)銷領(lǐng)域最常用的分類方法。5. 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象。在此引導(dǎo)下，同時(shí)隨著潭中大道的開(kāi)通，躍進(jìn)路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國(guó)各地的特色菜館。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。如意江南、中山城市花園、福馨苑等項(xiàng)目，總體銷售價(jià)位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開(kāi)發(fā)為主。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步拔高商品房的銷售價(jià)格，使柳州房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價(jià)升量漲”的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù)35年左右。而2022年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造在全城到處開(kāi)花，成片開(kāi)發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開(kāi)、行政中心東移，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上。2022年柳州投資情況表數(shù) 額 同比增長(zhǎng)固定資產(chǎn)總投資 %基本建設(shè)投資 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 %數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心而從社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，如上表所示：2022年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。時(shí)代廣場(chǎng) 87第四章 項(xiàng)目定位 ........................................................................................................88一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 88 市場(chǎng)定位理念 88： 88二、項(xiàng)目形象定位 89 ： 89： 89 項(xiàng)目名稱建議 89三、項(xiàng)目功能定位 90 14層 的區(qū)位劃分 90 91 92 92四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 93 93 93 95第五章整體規(guī)劃建議 ..................................................................................................97一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 97 MALL的概念 97 MALL 98二、建筑風(fēng)格建議 99 99 99三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 101 101 102 102 102四、設(shè)施配套建議 103 103 103 104五、商鋪間隔建議 10小商鋪間隔的對(duì)比分析 105 106： 107 108六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109 109 110七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議 111 111 111 112 113八、住宅部分規(guī)劃建議 114 114 118第六章總體營(yíng)銷推廣方案 ........................................................................................119一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119二、營(yíng)銷策略 121 121 122三、主題宣傳推廣策略 126，同時(shí)制定招商政策 126“利潤(rùn)分成 ”計(jì)劃 127“購(gòu)鋪易 ”計(jì)劃 128四、事件營(yíng)銷策略 129五、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝策略 130 130 131 133六、項(xiàng)目定價(jià)策略 135 135 136 136七、招商策略 137：提前介入制定招商政策 137：有意識(shí)選擇商戶 139：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致 141八、營(yíng)銷推廣實(shí)施建議 142 142 143 144 148 150 15