柳州房地產(chǎn)營銷策劃方案書-免費閱讀

　　

【正文】 時代廣場；建設初期的有五星商業(yè)街、時代商廈、淘園世家；籌建中的新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城；令本項目規(guī)劃初始即面臨較大的競爭壓力。在購買各類型商鋪的客戶中，絕大多數(shù)客戶買鋪不是為了經(jīng)營，而是將買鋪作為長期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場獨特而普遍的現(xiàn)象：購鋪者不經(jīng)商，經(jīng)商者不買鋪。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對于本項目的銷售推廣有相當大的分流作用。⑹拆遷因素導致房地產(chǎn)項目購買、租賃需求2002年是柳州市“建設與管理年”的開始 ，老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導致了住房購買需求和商鋪經(jīng)營需求（或租或買）。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場的房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重于商務樓項目，除少量地面商場開發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場開發(fā)為主。應對措施：——留意河北防洪堤相關報道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消除相關負面影響。應對措施：——在規(guī)劃設計階段重視停車位設計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機。⑹景觀優(yōu)勢本項目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項目的銷售。優(yōu)勢應用：——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性。五、項目SWOT分析優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項目可塑性強⑷人氣優(yōu)勢⑸配套優(yōu)勢⑹景觀優(yōu)勢劣勢分析（W）⑴地塊有高差⑵項目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項目工期長，市場有壓力⑸近江，有水患影響⑹項目受回遷因素影響機會分析（O）⑴五星商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵人民廣場改建強調(diào)城區(qū)功能互補⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項目營銷手段落后⑹拆遷因素導致房地產(chǎn)項目購買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進一步加強，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。曙光中路、本項目對面，規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景點。在市場競爭日趨激烈的今天，商用物業(yè)項目除了發(fā)展自身特色、提高服務質(zhì)量外，還必須順應以規(guī)模領先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設置的大型商品集散交易圈。南側(cè)臨曙光路步行街設置23層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為45米。在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因為租用商家的數(shù)量和意向會直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望通過租用商家?guī)禹椖康匿N售。九、客戶群體分析針對商用物業(yè)的消費特性，目標客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展的空間有多大。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦點，是柳州市政治、經(jīng)濟、歷史、文化成就的象征。⑴人民廣場改建（2003年）即將動工改建的人民廣場，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個新游覽區(qū)和駐留點。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。⑶文惠路街區(qū)功能分析種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發(fā)日雜數(shù)量224614512248比例10種類中介琴行網(wǎng)吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計數(shù)量245632921120比例5100經(jīng)營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，%。 在此次調(diào)研中，我司認為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應注重未來規(guī)劃的影響。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費者對該商品第一印象的相關要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。大眾化交通配套設施（如公交車等）的便利性將會影響本項目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。總體物價保持相對穩(wěn)定，2002年1至6月份，,；%，%。　 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。 2001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的25%。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預定”是近期用得較濫的手法。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北專”（生產(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。說明柳州市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。至2002年底止，%。而且在政府注重成片開發(fā)的引導下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。 得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固；216。綜合以上所述：各項經(jīng)濟指標顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。隨著柳州現(xiàn)代化建設的深入進展，柳州經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心如圖1所示，%，%。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 機關企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；216。 2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導下，預計該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕獏^(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。7. 從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務零售業(yè)，以服務小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。表9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。 ，%。至2002年末，%。　⑴消費者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）柳州消費者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。⑸消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。在城中區(qū)及河南一帶消費的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數(shù)量372153311114111677比例100經(jīng)營種類：整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。經(jīng)營租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。⑷興隆大廈（精品服飾賣場）樓層經(jīng)營種類負1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進行功能整合，同時構筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。柳州市政府為適應經(jīng)濟發(fā)展和城市風貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設的檔次，決定將曙光路改造建設成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來的一個窗口。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。本項目位于“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。電子商務是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務活動的進行有賴于電子商務平臺的建設。 中國最龐大的資料庫下載本項目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標客戶群有極強