基于財務報表的商業分析與公司估值-免費閱讀

　　

【正文】 二手房營業稅優惠終止、國四條、土地出讓金比例調高至50%、國十一條以及央行上調存款準備金率等抑制樓市過快發展，%的增長率增長。統計數據顯示一個經濟循環期共55年到65年。【償債能力分析結論】保利地產資產負債率較高，但預收賬款和長期負債比例高，保利地產的債務較為安全，實際還款壓力小，實際負債率不高，因此其總體償債能力仍然較強。從另一個角度反映企業的長期償債能力。 (2)保利地產存貨取得時價格較低，跌價風險較小，但存貨的變現受公司的設計、銷售、宏觀環境等多方面因素影響，也具有一定的風險性。（2）雖然存貨每年都在大幅度增長，營運資金周轉率逐年呈上升趨勢，說明保利地產的營運資金管理水平較高。 (2)與行業其它企業相比，保利地產的存貨周轉率較高。E Turnover=Sales / Net property, plant, and equipment = / =%Depreciation amp。 Receivables　Days39。A / Sales都成下降趨勢說明每一元銷售收入耗費的SGamp。我們可以看到09年的銷售增長率開始放緩，%，是收入增長率的三倍，不得不說這種收入增長的原因絕不是財務報告中所述簡單的是業務增長的原因，有很大部分還是企業放寬信用政策的原因，09年經營活動現金流量為1,144,791,，這會為以后大量的壞賬的下伏筆，為企業埋下個定時炸彈。稅后利息率的高低主要是由資本市場決定。具體而言，這種戰略，可以總結為“先做大再做強”，在保利地產大規模進行商業地產開發的周期內，保利地產始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和超常規的滾動開發來實現規模的迅速膨脹，這也有異于萬科。成本領先戰略強調以比較低的單位成本向對價格敏感的顧客提供標準化產品。“和諧生活、自然舒適”的品牌主張深入人心。而根據筆者了解，另一家大地產商金地集團，目前也在不遺余力的推進地產進入金融化。這正是郎咸平教授援引以抨擊大陸開發商過于激進的使用財務杠桿的原因。07美國地產商主要財務指標（單位：百萬美元）公司資產負債收入流動資產資產負債率銷售凈利率總資產周轉率Pulte Hehoms10,5,9,8,%% Horton11,4,11,9,FALSE% lennar6,2,10,7,%% 保利地產采用了類似美國模式，即輕存貨，快出貨，周轉速度很快，但在中國由于沒有多元化融資渠道，主要靠負債，所以負債率很高。三、競爭優勢分析（一）房地產開發模式香港模式典型的香港房地產企業發展模式是拿地——蓋房——銷售——物業一條龍滾動開發的模式，做“全能開發商”，簡單地說，就是房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成。一旦軍人式管理渙散，則保利地產如何保證快速執行力將上升為重大挑戰。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優勢。一般來說，競爭力量越強，行業中的投資者能夠獲得的回報就會越低。（3）高額固定成本。一般情況下，某地房地產行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。 （4）政府政策。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。新進入者的威脅 （1）進入障礙。供應商討價還價的能力我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。同質性：地產業技術含量低，無法通過技術領先形成差異化，導致競爭手段單一，價格競爭不可避免。2009年公司實現銷售簽約433。2002年8月22日，經中國國家經濟貿易委員會批準，由保利南方作為主發起人，聯合廣東華美國際投資集團公司和張克強等16位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產股份有限公司”。2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。82億元。集成性：“香港模式”流行，開發商將資金、土地、設計、工程、物業管理、環境等多種變量因素組合成自己的產品。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。房地產是個特殊的行業，它的產品就是固定資產，耗資大，風險大。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。（3）公司成長性好，增長迅猛。機會分析（1）保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。通常房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售，只有當房子出售情況不理想時，才改為出租物業。保利的房產項目主要集中在城市核心地段以及地理位置優越的地方，所以受到消費者的追捧，周轉速度得益于此，另外由于大股東的背景致使保利拿地價格不會偏高。而實際上，大陸開發商負債率的高企，與香港并不可比。07中國主要房地產財務指標（單位：百萬元）公司資產負債資產負債率銷售凈利率收入凈利潤總資產周轉率保利地產40,28,%%8,1, 萬科100,66,%%35,5, 招商地產25,15,%%4,1, 我們的觀點基于以上分析，我門可以看出，目前中國的房地產行業盈利的關鍵驅動因素必須是快速的資產周轉+暢通的融資渠道，下面就從這兩點談一下保利地產。保利地產在全國各個大城市都有自己的市場，并且各地氣候地理環境的不同，顯現出因地適宜，別出心裁的設計風格，得到消費者的青睞，從而使保利的存貨得到快速周轉，下面是三大地產商土地儲備區域結構比較分析：一線城市深穗兩市環渤海長三角珠三角其他保利地產萬科招商地產三是融資模式。差異化戰略突出向對價格相對不敏感的顧客提供產業范圍內的獨特產品與服務。保利地產“先做大再做強”的擴張思路即：先超額儲備土地，進行全面布點，然后再提升各地子公司的品牌和管理，目標是成為各地市場中的前10強。 經營差異率經營差異率=凈經營資產利潤率—稅后利息率2007年，保利加速銷售及資金回籠，銷售凈利率表現不錯。 Net Ine Growth主要取決這兩年銷售收入的增長，但同時我們也發現Annual Net Ine Growth低于同期的Annual Sales Growth，從分析數據中可以看到，各項費用比率均低于Annual Sales Growth，那然何凈利潤增長會低于銷售收入的增長呢？%與0%的Investment Ine / Sales中得知，說明此時的凈利潤質量更高，主要是由主營業務增長拉動的。A是逐年下降的，單純粹從這個指標來講說明說明保利銷售效率和管理效率有所提高。 Inventory1,1,1,　Days39。 Amortization / Sales= / =%【指標分析】企業的營運能力主要是指企業資產的使用效率或資產周轉狀況，考察企業 營運能力目的是為了幫助分析企業盈利能力和風險水平以及預測企業未來價值。盡管存貨數額在增大，但銷售情況良好，資金回籠順暢。總資產周轉率總資產周轉率是指企業在一定時期業務收入凈額同平均資產總額的比率。速動比率速動比率是指公司能迅速變現以償還債務的能力，一般為1，表明公司短期償債能力較強，較容易籌措到經營活動所需要的現金。該比率越低，表明公司的長期償債能力越強，債權人貸款的安全程度越有保證，公司的財務風險越小。關于Cash Ratio這一指標保利連續兩年都保持增長態勢，說明企業的短期償債能力有所增強，但卻讓人充滿不解。前30年以工業增長為主，中國由出口為主的經濟高潮在2007年完成（黃金30年），之后出現急跌，例如2008年；其后進入10年至15年的后工業期，以內需帶動；再經過10年至20年的回落期才完成一個大循環。根據馬斯若需求層次原理，住房需求是處于第一個層級的，多少中國人奮斗一輩子就為了買棟房子........從而可以斷定，在中國這以內需為主的黃金10年到15年內，房地產支柱產業的地位不會動搖，考慮到在未來國民收入會快速增長，而且近兩