基于財務報表的商業分析與公司估值(更新版)

　　

【正文】 司提供的20億元擔保或者貸款，保利當年僅依仗大股東，就合計獲得約63億元的現金。這主要體現在以下三個方面：一是在拿地價格上，保利地產具有較大的資源優勢，這也是其最大的競爭優勢，分析其原因，這與大股東的國企和軍方背景有關系。因此，所有的地產開發商幾乎都陷入了:快速滾動、高財務杠桿但融資渠道單一的通道中。也即，香港模式的滾動開發能力較弱，而資金需求異常之大。美國模式所謂的“美國模式”，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，投資、開發、物業經營等各業務板塊相對獨立，高度專業化。（2）中央一系列針對房地產行業的政策出臺，意味著房地產行業已經告別2009年度寬松的政策環境，對于房地產行業的宏觀調控重新成為“常態”。該種模式下，保利地產必須不斷進行再融資和進行長期貸款，兩者之中任一發生斷裂，如再融資失敗、長期貸款質量下降，隨著規模的進一步擴大，將危及資金鏈，也不再支持激進的擴張。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。如經常看到的爛尾樓，就是這種情況，原因是多方面的。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場價格銷售。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。（2）產品差異化。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。二、行業競爭分析（一）房地產業五力模型分析 就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素：新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。具體按行業分項分析如下圖：保利地產2009年主營業務按行業分項分析行業名稱主營業務收入主營業務成本金額占比金額占比房地產銷售22，343，034， %14，338，652， %其他639，887， %185，313， %合計22，982，921， %14，523，965， %注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業管理、銷售代理、展覽、服務費等收入。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產”。基于財務報表的商業分析與公司估值 ——以保利地產為例 專業班級：會碩1001班 第七組 2010年11月30日第七組團隊成員名單成員名單親筆簽名工作承擔聯系方式陳 璐公司戰略分析、會計分析、BAV軟件的主要操作、財務預測及資料整理和PPT的制作13971203046曾憲勇競爭優勢分析、現金流量表重分類、財務指標分析及前景分析13007101063王傳海競爭優勢分析、現金流量表重分類及財務指標分析15907120262倪 娟公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類15207109108蔣銘鑫公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類13297988973杜倩倩公司背景和行業競爭分析及財務指標分析18771013353鄺鵬蝶公司背景和行業競爭分析及財務指標分析13437183360小組全家福第一部分 商業環境和戰略分析一、公司背景簡介（一）公司歷史保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。2006年7月19日，經中國證監會核準，首次公開發行人民幣普通股（A股）15000萬股，每股面值1元。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。形象模糊：大型地產公司逐步加強了品牌建設，但是形象不突出，品牌形象模糊。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。（3）資本要求。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房，廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，而經濟適用房用于出售。（1）同行企業的數量。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業的特殊性決定了，一旦進入這個行業，特別是已經開始進行房地產開發，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的產成品還沒有出來，這是個兩難的境界。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。劣勢分析（1）雖然有強大的大股東，但仍然缺乏足夠支撐長遠發展的大財團。威脅分析（1）保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。香港模式有其獨特的淵源，主要是香港狹小的地理環境造就，由于土地資源嚴重稀缺，因而資源為政府所壟斷，而大開發商則長期據有土地，充分開發，高價轉賣給消費者，從而賺取利潤。另外，由于開發模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉慢、周期長，對開發商資金鏈的考驗異常之殘酷，尤其是商業地產，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財團力量支撐。第二，中國資本市場渠道和美國遠遠不能比，資本管制束縛太大。保利地產的基本競爭策略是的集中化的競爭策略。以2008年為例，盡管銀根緊縮，但保利地產仍保持著較同行更具優勢的融資能力。萬科發展的前十年是做“加法”—多元化，發展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產為主導，以貿易為基礎，以股權投資為支柱，以文化經營為門面，以工業經營為補充”的發展模式。保利地產之所以能犧牲利潤鋪張版圖，其基礎在于大股東與核心資源保障了資金的基本安全性。二、經營盈利能力分析EVALUATING OPERATING MANAGEMENT200720082009Key Growth Rates:　　　　Annual Sales GrowthNA*%%　Annual Net Ine GrowthNA%%Key Profitability Ratios: 　　　　Sales / Sales%%%　Cost of Sales / Sales%%%　Gross Margin%%%　SGamp。但我們覺得這個原因過于敷衍，我們開看到的是營業成本的增長率高于營業收入的增長率，很有可能是其拿地成本上升所致。其中08年銷售收入大幅增長，銷售毛利也高于07年，然而Net Ine Margin卻低于07年主要是因為Investment Ine / Sales在09年大幅降低造成的。 Amortization / Sales%%%以2009年年末財務報表數據為例：Working Capital Management:Operating Working Capital / Sales=Operating Working Capital Turnover= Sales/ Operating Working Capital =Accounts Receivable Turnover= Sales / Accounts Receivable=Inventory Turnover=Cost of sales / Inventory = / =Accounts Payable Turnover=Cost of sales / Accounts Payable = / =Days39。（1）保利地產的應收賬款周轉率已遠遠高于其它業內可比企業，資金回收情況較好。顯然，保利地產的土地存貨比例遠超萬科。【營運能力分析結論】保利地產高速發展導致的負債率攀升，對公司的資金回籠、資產周轉都提出較高要求。(2)盡管公司存貨不斷增多，但流動比率與速動比率依然保持逐年上升趨勢，另一個主要原因來自于流動負債相對數額的減少。資產負債率資產負債率反映公司全部負債在總資產中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務的能力越差。08年保利的經營現金流量為7,590,472,，財務報告解釋說，因為08年土地回籠的資金低于土地購買的資金，我們可以理解為08年進行而來大量的土地采購，耗費了大量的現金，09年的現金增長比為200%，而經營活動創造的現金流量去為1,144,791,。 2007年，我國GDP為246619億元，