基于財務報表的商業分析與公司估值(專業版)

　　

【正文】 2007年，我國GDP為246619億元，%。資產負債率資產負債率反映公司全部負債在總資產中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務的能力越差。【營運能力分析結論】保利地產高速發展導致的負債率攀升，對公司的資金回籠、資產周轉都提出較高要求。（1）保利地產的應收賬款周轉率已遠遠高于其它業內可比企業，資金回收情況較好。其中08年銷售收入大幅增長，銷售毛利也高于07年，然而Net Ine Margin卻低于07年主要是因為Investment Ine / Sales在09年大幅降低造成的。二、經營盈利能力分析EVALUATING OPERATING MANAGEMENT200720082009Key Growth Rates:　　　　Annual Sales GrowthNA*%%　Annual Net Ine GrowthNA%%Key Profitability Ratios: 　　　　Sales / Sales%%%　Cost of Sales / Sales%%%　Gross Margin%%%　SGamp。萬科發展的前十年是做“加法”—多元化，發展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產為主導，以貿易為基礎，以股權投資為支柱，以文化經營為門面，以工業經營為補充”的發展模式。保利地產的基本競爭策略是的集中化的競爭策略。另外，由于開發模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉慢、周期長，對開發商資金鏈的考驗異常之殘酷，尤其是商業地產，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財團力量支撐。威脅分析（1）保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。廉租房只租不售，而經濟適用房用于出售。（3）資本要求。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。基于財務報表的商業分析與公司估值 ——以保利地產為例 專業班級：會碩1001班 第七組 2010年11月30日第七組團隊成員名單成員名單親筆簽名工作承擔聯系方式陳 璐公司戰略分析、會計分析、BAV軟件的主要操作、財務預測及資料整理和PPT的制作13971203046曾憲勇競爭優勢分析、現金流量表重分類、財務指標分析及前景分析13007101063王傳海競爭優勢分析、現金流量表重分類及財務指標分析15907120262倪 娟公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類15207109108蔣銘鑫公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類13297988973杜倩倩公司背景和行業競爭分析及財務指標分析18771013353鄺鵬蝶公司背景和行業競爭分析及財務指標分析13437183360小組全家福第一部分 商業環境和戰略分析一、公司背景簡介（一）公司歷史保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。具體按行業分項分析如下圖：保利地產2009年主營業務按行業分項分析行業名稱主營業務收入主營業務成本金額占比金額占比房地產銷售22，343，034， %14，338，652， %其他639，887， %185，313， %合計22，982，921， %14，523，965， %注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業管理、銷售代理、展覽、服務費等收入。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場價格銷售。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。（2）中央一系列針對房地產行業的政策出臺，意味著房地產行業已經告別2009年度寬松的政策環境，對于房地產行業的宏觀調控重新成為“常態”。也即，香港模式的滾動開發能力較弱，而資金需求異常之大。這主要體現在以下三個方面：一是在拿地價格上，保利地產具有較大的資源優勢，這也是其最大的競爭優勢，分析其原因，這與大股東的國企和軍方背景有關系。后因其資源的過度分散，削弱了公司的經營業務重點，使企業持續發展能力受限，遂于后十年采取“減法”—專業化戰略，收縮整體業務，退出與住宅無關的產業，集中經營領域、地域。A / Sales%%%　Other Operating Expense / Sales%%%　Investment Ine / Sales%%%　Other Ine, net of Other Expense / Sales%%%　Minority Interest / Sales%%%　EBIT Margin%%%　Net Interest Expense (Ine) / Sales%%%　PreTax Ine Margin%%%　Taxes / Sales%%%　Unusual Gains, Net of Unusual Losses (after tax) / Sales%%%　Net Ine Margin%%%　EBITDA Margin%%%　NOPAT Margin%%%　Recurring NOPAT Margin%%%以2009年年末的財務報表數據為例：Annual Sales Growth=(22, 15,)/ 15, =%Annual Net Ine Growth= (4, 3,)/ 3, =%Cost of Sales / Sales= 17, =%Gross Margin= 5, =%SGamp。【盈利能力分析小結】保利地產的盈利能力一般，由于公司無外來資金注入，幾乎全數依賴內生增長:全國布局的收獲期，低土地成本，快速的開發、銷售模式，不斷提升的管理能力，在行業遭遇風險時及時調整戰略，減緩擴張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略。（2）應收賬款周轉率呈減小趨勢，可能是公司放寬信用政策的原因。隨著公司資產規模的擴大，資產運營能力有所下降，公司應提高運營能力，加快開發、銷售，縮短周轉期，提高資產效率。反之，則償還能力越強。在“三駕馬車”中，社會消費品零售總額89210億元，%；全社會固定資產投資137239億元，%；%。拉動經濟增長的三架馬車：出口，消費，投資。對于債權人來說，安全性提高了。公司需保持較好的銷售和開發能力，逐步提高資產周轉率。一般來說，應收賬款周轉率越高，收賬速度越快，發生壞賬的可能性就越小。這個指標下降是以個綜合性的原因，受多種因素影響。 凈財務杠桿凈財務杠桿=凈負債/股東權益保利從07年實施資本公積金轉增股本方案和增發人民幣普通股（A股）所以其所有者權益逐年增加，08年的凈負債較09年高，所有者權益居中所以凈財務杠桿較07年、09年較大，對財務杠桿貢獻率影響較大。萬科采取的是集中兼差異化戰略。（二）保利地產競爭優勢分析房地產行業其實是有兩部分組成的，一個是房產，另一個是地產，現實中大部分房地產企業都涉及這兩個業務，所以房地產企業的成本主要有取得土地使用權所支付的價格和房地產開發成本及開發費用，后一個在競爭的市場環境下，基本上達到穩定狀態，每個企業沒有很大的差距，因此成本的差距主要取決于競標的價格。此種模式的重心在于資源長期占有，反應在財務上，首先就是巨量的存貨。（3）房地產行業在低碳經濟下將面臨新的挑戰和發展機遇，公司將爭取搶占行業革新和發展的制高點。（二）保利地產SWOT分析優勢分析（1）公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。兩者的區別：廉租房經濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。買方討價還價的能力 企業作為供給方