住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究本科畢業(yè)論文-免費閱讀

　　

【正文】 尤其要強烈感謝我的論文指導(dǎo)老師 —— 劉鵬輝老師， 他 對我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)。在實施階段建立以目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險索賠制和履約擔(dān)保制為主線，對工程建設(shè)過程實施動態(tài)控制的模式 。 住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 33 第六章 結(jié)論 有人說，代建制的成敗重點在于制度建設(shè)，關(guān)鍵在于項目代建單位的素質(zhì) 、經(jīng)驗和責(zé)任心。同時，代建企業(yè)還應(yīng)加強代建主體員工素質(zhì)培養(yǎng)，代建企業(yè)應(yīng)擁有完整的人員聘用、考核激勵機制和培訓(xùn)計劃，加強服務(wù)意識和責(zé)任感，增強代建企業(yè)的核心競爭力。對于調(diào)動員工的積極性也有不利的一面，我們應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗，采用合伙人或股份制的形式對企業(yè)作出體制改革，用現(xiàn)代企業(yè)管理的理念，深化企業(yè)的人事制度改革和分配制度改革，加強企業(yè)員工的凝聚力，以適應(yīng)未來社會發(fā)展的需要。其次，政府投資項目投資各方應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，從思想上認(rèn)識到推行“代建制”是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是政府投資體制改革進(jìn)一步深化的必然趨勢。并且在企業(yè)行為下，花費在房屋動遷的費用相對以前要多出許多，對工程總投資會造成不利的局面。現(xiàn)階段的代建單位因有限的代建取費而不愿承擔(dān)更多的代建責(zé)任，同時建設(shè)單位也因風(fēng)險并沒有變無法完全轉(zhuǎn)移而對委托代建持疑慮態(tài)度，合作雙方這種背反的期望目標(biāo)便對建設(shè)下程項目產(chǎn)生各種不利的影響，在工程建設(shè)過程中，扯皮 、糾紛、責(zé)任推卸等情況時常發(fā)生。代建制的實際操作中，存在考核機制不健全，重委托、輕監(jiān)督檢查等問題，影響了代建工作的質(zhì)量；其次，代建保險制度沒有建立。代建制下，一些項目前期工作可能仍要使用單位來做，同時一些設(shè)備也可能由使用單位自行采購。針對 A 項目進(jìn)行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢，我們也在思考 “ 代建制 ” 作為一種同市場 經(jīng)濟(jì)相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會認(rèn)可，但這并不意味著，實施了 “ 代建制 ” 就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風(fēng)險。 但在項目執(zhí)行中 ,由于前期代建協(xié)議簽訂時間長，雙方對于現(xiàn)場簽證的管理存在理解上的差異。 3)投資與項目代建分開，明確雙方的責(zé)權(quán)利，更有利于雙方公司集中各自優(yōu)勢進(jìn)行更專業(yè)化的工作，也為投資方以較少的人員投入完成較大數(shù)額的產(chǎn)值提供了可行的辦法。 20xx 年 2 月 11 日，由深圳市財政局全額撥款的深圳南坎快速路一期工程項目由深圳市政府委托授權(quán)該市交通局與深圳高速公路有限公司進(jìn)行建設(shè)和管理。體制、機制、法制的界面并非完全割裂 ,三者也存在交融。第一層次是法律 ,需要建設(shè)和完善融資代建制基本法 ,修改相關(guān)法律 ,如《合同法》、《擔(dān)保法》等。項目公司的管理有別于一般公司的管理 ,具有特殊性。過去 ,公共工程項目由政府自己組織完成 ,管理機制主要依靠黨紀(jì)政紀(jì) ,基本上不反映利益關(guān)系。圖 42 反映了各主體間的委托代理關(guān)系。 公共工程融資代建制 公共工程項目是指道路、電力、市政、通信等與人民日常生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 ,公共工程項目的傳統(tǒng)運作模式是由國家投資 ,由政府組織建設(shè)及建后管理 ,所以也稱為政府建設(shè)項目。財政投資評審機構(gòu)是財政部門內(nèi)部設(shè)置的、專門負(fù)責(zé)審核的機構(gòu)，它設(shè)立在政府投資項目的投資預(yù)算控制過程中。因此，政府投資項目代建制必定建立在某種委托或委托代理關(guān)系基礎(chǔ)上，即政府部門往往作為國有經(jīng)濟(jì)的所有者 — 全 體公民的受托人對政府投資項目進(jìn)行管理，在行使受托人權(quán)力時，項目的所有者 (最終所有者 — 國家 )又必須委托特定的利益主體來完成項目，此時政府部門往往又成了委托人，這樣在政府投資非經(jīng)營性項目中形成了一個層層委托關(guān)系。 合作雙方對開發(fā)理念認(rèn)知的一致性 委托方對代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。對代建單位經(jīng)濟(jì)上的報酬包括代建費用以及投資節(jié)余，可在工程節(jié)余款的 5 ％以內(nèi)給代建單位獎勵；突破投資的，代建單位則要支付投資突破額的 2 ％作為罰金。《 試行辦法》 規(guī)定“為完善市級財政性投融資建設(shè)的社會事業(yè)項目代建制度，明確項目業(yè)主、代建單位雙方的責(zé)、權(quán)、利，提高工程建設(shè)管理水平和質(zhì)量、投資效益，制定本管理辦法。良好的法律法規(guī)環(huán)境，深圳市 20xx 年 3 月 3 日通過了《 深圳市政府投資項目管理條例》 。 深圳市工務(wù)局的具體職責(zé)包括：① 參與編制市政府投資市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項目的中長期建設(shè)規(guī)劃和年度計劃；② 參與或主持市政府投資建設(shè)工程項目的前期工作：③ 根據(jù)市計劃部門 下達(dá)的政府投資工程項目計劃，組織施工圖設(shè)計與審查，編制項目預(yù)算，并分別報有關(guān)部門審批；④ 負(fù)責(zé)項目的施工報建、招標(biāo)投標(biāo)、委托監(jiān)理、簽訂合同、質(zhì)監(jiān)登記、安監(jiān)登記等施工準(zhǔn)備工作；⑤ 負(fù)責(zé)項目施工全過程的協(xié)調(diào)和監(jiān)督；⑥ 負(fù)責(zé)編制項目的結(jié)算、竣工決算并送審，組織有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗收，并辦理產(chǎn)權(quán)登記和資產(chǎn)移交手續(xù)。 深圳模式 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立至今，己對政府投資工程的管理方式嘗試過多種模式的改革，如 20 世紀(jì) 80 年 代先后成立的基礎(chǔ)工作組、建筑工務(wù)局及 20 世紀(jì) 90 年代成立的城市建設(shè)開發(fā)處、城市建設(shè)投資發(fā)展公司，都試圖對政府投資工程實行高度集中管理，但每次不管如何調(diào)整，其職責(zé)始終以負(fù)責(zé)市政工程建設(shè)為主，其它政府投資工程項目的建設(shè)基本上還是由政府各職能部門自行負(fù)責(zé)。 （三）培育工程代建市場。上海市政府主要借助工程管理公司完成政府投資工程的管理，并賦予投資公司較大的責(zé)任，確立投資公司作為政府業(yè)主代表的投資主體地位，主要對項目投資與還貸、設(shè)施經(jīng)營進(jìn)行全過程管理。筆者通過對各地試點情況和實踐經(jīng)驗的比較分析，認(rèn)為主要可以歸納為上海模式、廈門模式和深圳模式三種。建設(shè)項目業(yè)主要管理建筑產(chǎn)品形成的全過程。 相對于商業(yè)代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。 （ 1） 項目代建。住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 4 二是許多工程由非專設(shè)機構(gòu)和非專業(yè)人員分散管理，使工程建設(shè)管理水平難以提高。在我國代建制主要指將政府投資項目委托給熟悉建設(shè)程序和相關(guān)法律法規(guī)、具備一定專業(yè)技術(shù)力量的、有資格的代建企 業(yè)進(jìn)行全過程管理的制度。伴隨著建設(shè)產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大，進(jìn)一步的專業(yè)化分工成為市場擴(kuò)大的必然結(jié)果，而這種專業(yè)化分工又帶來了管理方式的變化和演進(jìn)。由于利益關(guān)系的不明確，甚至出現(xiàn)“釣魚工程”。本文主要闡述了作為代建制的理論淵源和實踐基礎(chǔ)的工程項目管理理論與模式，介紹代建制在中國實 踐中的三種模式，分析三種模式的優(yōu)缺點 ， 介紹了項目代建制風(fēng)險管理流程及階段 ,接著對代建制項目風(fēng)險主體進(jìn)行分析 ,最后闡述了常見的風(fēng)險防范策略。商業(yè)代建的風(fēng)險主要在于委托方干預(yù)風(fēng)險、政府干預(yù)風(fēng)險以及履約風(fēng)險。相互之間無利益制約、不透明，項目建設(shè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)，普遍存在“超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)、超概算”的“三超”現(xiàn)象。按照制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的說法，一種新的制度供給必然對應(yīng)著某種制度需求。 五、代建制易于市場化運作 代建帶位實行市場化運作，按市場法則選擇代建單位；以合同形式約住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 3 束各方的行為；以利益機制，促使代建單位自覺地按投資主體的要求嚴(yán)格控制投資，按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)實施項目建設(shè)。因此，代建制是一種比較適合我國政府投資項目的工程建設(shè)管理方式。 商業(yè)代建。 資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會相應(yīng)增加投資咨詢、住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 6 項目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。 現(xiàn)在所推行的 “ 代建制 ” 是將項目建設(shè)人與項目使用人分離，由項目出資人委托有相應(yīng)資質(zhì)的項目代建人對項目招投標(biāo)和勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等建設(shè)全過程進(jìn)行組織管理，項目竣工后交付使用人的項目建設(shè)管理行為。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，這種管理模式顯然是不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。上海模式和廈門是值得借鑒和推廣的“代建制”模式。政府有關(guān)職能局專注于行政監(jiān)管。因而，改革的范圍廣，不僅包括工程建設(shè)組織實施方式的改革，還包括了政府工程投資領(lǐng)域的改革。這樣有利于發(fā)揮工務(wù)局的人才、專業(yè)及經(jīng)驗優(yōu)勢，解決政府投資工程分散管理的弊端，提高工程項目管理水平，全面做好質(zhì)量、投資和工期三大控制，保證政府投資工程效益。深圳模式解決的主要是委托的難題，即將對政府投資工程的監(jiān)督由分散的監(jiān)督變?yōu)榧械谋O(jiān)督，從而提高監(jiān)督的效率，減少因委托而引起的問題。”由此確定了代建制度的定義以及代建制度的適用范圍，也就是說，從 20xx 年 7 月開始，廈門市在重點工程建設(shè)項目上全面實施項目代建制。 在具體操作上，《試行辦法》 規(guī)定：廈門市實行的代建制是指項目業(yè)主在項目批準(zhǔn)后，將整個建設(shè)項目的前期準(zhǔn)備、實施、竣工驗收以及項目建設(shè)工程、質(zhì)量、投資控制全部工作任務(wù)委托給具有相應(yīng)代建資質(zhì)的單位進(jìn)行建設(shè)管理。 代建模式的發(fā)展基礎(chǔ) 房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的 基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業(yè)代建見長。 住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 14 代建方要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。 目前在中國，各地方財政部門采用的集中資金支付方式有三種模式 :一是將財政撥款和單位自籌資金統(tǒng)籌使用，先將單位自籌資金集中在財政專戶中，再由財政統(tǒng)一與供貨商結(jié)算款項；二是由財政統(tǒng)一付款，主要適用于基本依靠財政撥款的行政事業(yè)單位；三是不改變資金的撥款程序和方式，財政部門主要負(fù)責(zé)審核采購計劃、核對采購過程、進(jìn)行監(jiān)督，購貨主體根據(jù)政府采購規(guī)則、程序和方法進(jìn)行物品和服務(wù)的采購，并在財政的監(jiān)住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 16 督下依據(jù)供貨憑證自行付款。而國外對政府投資 項目后評價理論大多通過建立復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)模型來評價其投資的綜合影響度，因而很難對投資過程進(jìn)行評價和控制，同時其評價指標(biāo)的設(shè)置的指向性和內(nèi)涵并不適應(yīng)中國的情況。公共項目產(chǎn)生社會效益是“公共機構(gòu)”的項目目標(biāo) ,得到投資回報率是“私人投資者”的目標(biāo)。所確定的項目公司、工程管理公司、工程公司、運營公司等都是通過競爭獲得合同 ,且有完整的準(zhǔn)入和退出機制。代理建設(shè)模式能夠幫助業(yè)主理想化地對投資和工期進(jìn)行控制 ,避免 我國目前存在的上一個項目、組建一個管理單位 ,在沒有任何經(jīng)驗的情況下而產(chǎn)生的人財物的浪費。新型的公共項目投融資體制應(yīng)實行政企分開、權(quán)責(zé)明確、市場導(dǎo)向、政府間接管理、投資主體多元、融資渠道多樣、決策科學(xué)、中介服務(wù)社會化。體制、機制、法制三者互相作用、相輔相成。 深圳市政府借鑒香港政府投資項目管理模式。 住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 24 第四章 房地產(chǎn) 代建制 中存在的問題分析 代建制在房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中體現(xiàn)出來的優(yōu)勢與弊病 優(yōu)勢 1)增強了項目管理的力 度，由于外部管理人員的增加，管理層次的豐富及專業(yè)職能的細(xì)化，形成了專業(yè)對口、專事專人的架構(gòu)。代建方負(fù)責(zé)的結(jié)算，結(jié)算資料不全就進(jìn)行結(jié)算，過住宅房地產(chǎn)項目代建模式研究 25 于草率定值，現(xiàn)場簽證水分過大。 5)代建方在招投標(biāo)管理、資金撥付、現(xiàn)場管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問題能力有待提高。 首先，代建單位作為項目的直接建設(shè)和管理單位，作為控制投資和工程質(zhì) 量的直接管理者，需要參與預(yù)算核定和資金使用。公平、有效競爭的代建制市場必須有合理數(shù)量的代建商參與才能形成，但我國目前符合資質(zhì)要求的代建機構(gòu)的 數(shù)量較少，達(dá)不到市場競爭的要求，這也是部分地方選擇由政府指定代建單位的原因之一。實行代建制的本來目的是希望通過代建方使建設(shè)單位從非專業(yè)領(lǐng)域工作中擺脫出來，不必承擔(dān)這些單位無力承擔(dān)的專業(yè)責(zé)任與義務(wù)。而目前的代建制度，代建人在工程實施過程中所承擔(dān)的權(quán)利與義務(wù)也大致如此。 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高我同目前的代建制行業(yè) 項目管理人員的專業(yè)水平都很高，現(xiàn)場實踐經(jīng)驗較多，可知識面偏窄，綜合協(xié)調(diào)管理能力較弱，尤其是經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、管理、法律等方面知識和能力不足，缺少項目經(jīng)理、雙語人才、復(fù)合型人才，而熟悉國際慣例，能從事國際工程咨詢的人才就更少。同時，要下決心裁撤政府各部門所屬的工程建設(shè)管理機構(gòu)，并嚴(yán)格限制組建工程指揮部或基建辦等類似機構(gòu)。 由于代建制度出現(xiàn)而產(chǎn)生的風(fēng)險轉(zhuǎn)移問題，主要因為委托代建的法律不明確，以及責(zé)任無法轉(zhuǎn)移的情形，應(yīng)通過立法來確立代建制度，將委托代建后的行政責(zé)任轉(zhuǎn)移給代建人。然而目前有些地方出現(xiàn)了項目代建單位的選擇并不是嚴(yán)格按照公開招投標(biāo)的方式產(chǎn)生，甚至于個別并不具備項目代建資格的單位 成為了項目代建人，這些都從一定程度上影響了項目的建設(shè)效果，帶來較大的負(fù)面影響。加強代建單位的行業(yè)自律 。 代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風(fēng)險。 感謝西安電子科技大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院為我提供了一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，感謝學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們！他們無微不至的關(guān)懷、精心的培養(yǎng)使我到了很多的知識，終生受益！ 參考文獻(xiàn) 35 參考 文獻(xiàn) [1] 發(fā)改委、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定。對于投資方來說代建制管理要增加一小筆管理費，但確實可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費的幾倍、十幾倍的資金。建立代建單位的信用評價體系 。代建制企業(yè)應(yīng)有完整的人員聘