樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析doc71)-房市分析(存儲版)

　　

【正文】 特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。但樂 山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。圖示： 通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格： 牛耳橋是進出樂山的北大門 ,其地理位置相當重要 ,每天的人流量非常大 ,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地 ,影響力輻射整個樂山 ,由于處于黃金地段 ,各商家爭奪很激烈 ,所以租金也很昂貴 .大致在100 元左右 /平方米 . 與牛耳橋地理位置相類似 的是高北門 ,也是黃金地段 ,唯一不同的是這里主要經(jīng)營的是高檔品牌服裝 ,已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng) .其租金和牛耳橋相當 . 玉堂街在樂山老城區(qū)由相當?shù)挠绊懥?,但是隨著城市的拓展 ,影響力有所減弱 .其租金在 80100 元 /平方米之間 . 此資料來自 , 大量管理資料下載 27 丁冬街也是樂山的一條主干道 ,但由于地勢不平坦 ,所以影響了價值的提升 ,目前租金維持在 50 元 80 元 /平方米之間 目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近 ,但是由于人氣不足 ,還沒有在樂山形成氣候 .其租金也很不穩(wěn)定 . 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題 沿街為市的商業(yè)形式占據(jù)主導(dǎo) 地位 通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。 從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè) 態(tài)的發(fā)展任重道遠。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標準的研究、編制，推廣應(yīng)用先進適用的技術(shù)。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng) 川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。 要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要完善個人住 房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。樂山市要采取切實可行的措施，進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。 針對樂山市房地企業(yè)普遍存在大企業(yè)不強、小企業(yè)不專的問題，產(chǎn)業(yè)集中度低、行業(yè)競爭力低。 六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。 樂山市房地產(chǎn)項目的文化主題應(yīng)與樂山市的城市定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時具有衍生為全國性，乃至國際性文化的可能，能夠為所用，也能夠為造景、造環(huán)境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實體，易于接受。 。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，滿足消費市場和資金市場的需求。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。 調(diào)動當?shù)鼐用駥Ρ镜貍鹘y(tǒng)文化的更大關(guān)注，鼓勵全民參與文化的保護和發(fā)揚，推動樂山市歷史文化復(fù)興工程得到廣泛的社會支持。 綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為： 以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度 假、購物、會議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。此次所募資金，公司準備投入 億元和 億元分別用于興建北京的京都商業(yè)中心以及呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū) ,。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種： 第一，尋求與大公司合作。總而言之，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)模化的融資方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟命脈 資金暢通的關(guān)鍵。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金 (預(yù)售回款 )外，還有 6 個渠道：一是發(fā)債券；二是國內(nèi)上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。該市將成為成都平原 2 小時都市圈的核心組成部分，可以說，樂山市的城市戰(zhàn)略定位直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的功能定位，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將影響樂山市城市的發(fā)展和經(jīng)營理念。 與相關(guān)機構(gòu)合作，挖掘、整理樂山大佛獨有的文化內(nèi)涵，使這項世界遺產(chǎn)能夠發(fā)揮更強的現(xiàn)實文化精神。可見，它的旅游休閑和旅游功能是相輔相成的。 此資料來自 , 大量管理資料下載 44 城市規(guī)劃和建設(shè)立足于原有的城市空間格局，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須以城市的功能為中心，滿足城市的發(fā)展需求，通過科學(xué)的整合和細分，使旅游空間、城市景觀空間、商業(yè)空間、居民生活空間等相互依存，多種功能相互促進 。前年在樂山引起很大爭論的案例：某 此資料來自 , 大量管理資料下載 43 開發(fā)商擬在樂山大佛的對岸修建高檔公寓，方案未定就已經(jīng)在樂山市民中間展開了激烈的討論。 第二節(jié) 實施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 此資料來自 , 大量管理資料下載 42 可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略即如何在滿足自身發(fā)展需要的同時，在有限的生態(tài)資源條件下，同時滿足完善城市功能、改善居住環(huán)境、保護自然生態(tài)等各類目標，實現(xiàn)人與自然的和諧共處，平衡房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。 此資料來自 , 大量管理資料下載 41 四、運營方面應(yīng)把后勤保障部門的工作視為與營業(yè)部門同樣重要的環(huán)節(jié)，如清潔部門、綠化保養(yǎng)部門、工程維修部門等，建立一線與二線部門的協(xié)調(diào)運作機制，貫徹利益共享意識。對被拆遷入意見較大的項目，要及時進行調(diào)解，防止群體上訪事件的發(fā)生。 加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力 樂山市要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。 此資料來自 , 大量管理資料下載 38 樂山市金融機構(gòu)具體應(yīng)加強嚴格信貸準入，加強信貸審查，強化貸后管理；有效控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策：加強個人住房貸款管理：加強政策研究，關(guān)注市場變化，提高預(yù)警能力。 加強房地產(chǎn)金融管理力度，防范金融風(fēng)險。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應(yīng)、規(guī)劃管理等調(diào)控手段的作用，要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵對危舊住房的改造，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，按計劃向市場供地。樂山市政府要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。 四、優(yōu)化城市環(huán)境建設(shè) 實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構(gòu)建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。 三、強化城市特色建設(shè)、提高城市品味 在規(guī)劃建設(shè)管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。未技規(guī)劃要求完成 此資料來自 , 大量管理資料下載 33 配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。通過調(diào)查，樂山城區(qū)商品房有 30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近 60％，因此在戶型設(shè)計、功能布局上應(yīng)充分滿足他們的具體要求。 此資料來自 , 大量管理資料下載 31 完善以房地產(chǎn)技術(shù)保障體系、建筑體系、部晶體系、質(zhì)量控制系、和房地產(chǎn)性能認定體系為核心的房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化框架體系，初步建立起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機制。 在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。 98 年到 2020 年是樂山市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅 度達到 8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。而隨著樂山市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。在樂山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會議接待型酒店，主體為一座 13 層建筑，位于樂山市中心城區(qū)東部邊緣。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和 此資料來自 , 大量管理資料下載 23 市場服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險，抑制了市場化的發(fā)展。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。 。作為資金密集型的行業(yè)，解決 此資料來自 , 大量管理資料下載 20 好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。 其三 ，樂山 房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。 “121號 ” 文件和 “18 號 ” 文件，是最近幾年出臺的兩個關(guān)鍵性文件。 開發(fā)資金仍以銀行貸款 —— 間接融資為主。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項目的住宅銷售率達到了 80%，更有不少項目的銷售率達到了 95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在 30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。全 市 商品房銷售均價 1407 元／平方米，其中住宅銷售均價 1274 元／平方米，市場價格與去年同期 略有上漲 。 總的來說。據(jù)市房地產(chǎn) 交易市場統(tǒng)計，今年 12 月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達 億元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、170%。在國內(nèi)外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產(chǎn)品。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。 第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要 從 2020 年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。由于樂山市景區(qū)的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務(wù)功能、提升社會經(jīng)濟價值具有重大的意義。 2020 年，省委、省政府 做出 了把峨眉山建設(shè)為 “ 中國第一山 ”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是 實踐 “ 三個代表 ”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟的新整合，是樂山發(fā)展的新機遇。 ” 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期 “ 開明故治 ” 之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。初步搭起了我現(xiàn)代旅游城市的框架。 此資料來自 , 大量管理資料下載 6 樂山市城市“因佛而設(shè)，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨特城市空間形態(tài)。 下篇則是根據(jù)上篇對樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的分析，重點對對策進行了闡述。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。 但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速的發(fā)展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產(chǎn)開發(fā)提供了新的歷史機遇。究竟原因何在 ?通過筆者的調(diào)查，原因有很多，其中從重要的房地產(chǎn)業(yè)角度來看，樂山房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度還不高， 此資料來自 , 大量管理資料下載 2 市場還不規(guī)范；樂山房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，短視現(xiàn)象嚴重；樂山現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系還沒有建立；樂山市市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配等等。在一定程度上說，樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)滯后于城市建設(shè)的需要。 本文是作者結(jié)合自己的調(diào)查實踐，在參考了相關(guān)的資料的基礎(chǔ)上寫成的。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態(tài)文化品牌，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境， 2020 年被評為國家園林城市 。” 三、通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)