麗都廣場改擴建工程咨詢建議書ppt103-工程可研(存儲版)

　　

【正文】 間和影響因素 ? 高檔酒店在硬件設施改造方面順應市場需求的策略 ? 案例分析 ? 麗都酒店的經營潛力和面臨的挑戰 SINOTRUST 新 華 信 22 市場機會研究 寫字樓 SINOTRUST 新 華 信 23 寫字樓市場機會研究 —— 內容和方法一覽 研究內容 研究方法 專家訪談 抽樣調查 實地考察 二手資料研究 北京寫字樓市場環境 ?開發商 ?物業管理機構 ?新華信數據庫 ?統計數據 ?專業期刊、出版物 ?政府機構、行業協會資料 ?市場分析報告 高檔寫字樓市場需求特征和趨勢 高檔寫字樓市場競爭特征和趨勢 ?市區內高檔寫字樓 區域寫字樓市場環境 ?區域內同類寫字樓租戶 ?區域內同類寫字樓 麗都商業大廈市場潛質 ?麗都商業大廈重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認 SINOTRUST 新 華 信 24 寫字樓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 寫字樓實地考察 市區內項目 * 區域內項目 * 樣本選取標準 ?高檔寫字樓項目開發商 ?高檔寫字樓的物業管理公司 ?租金水平與麗都商業大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標區域內的建成及在建寫字樓項目 ?租金水平與麗都商業大廈相近 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 25 寫字樓市場機會研究 —— 租戶調查 樣本定義 樣本數量和結構 目標區域內同類寫字樓租戶和麗都商業大廈租戶 共 20個 麗都商業大廈租戶 8個，其他寫字樓租戶 12個 調查方法 深度面訪 調查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調查實施 由經驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調查內容 對于 寫字樓和配套設施 的需求特征和潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 26 寫字樓市場機會研究 —— 結論 ? 高檔寫字樓的市場發展機會 ? 高檔寫字樓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區域發展高檔寫字樓的市場潛力和競爭空間 ? 麗都商業大廈的經營潛力和需要解決的問題 SINOTRUST 新 華 信 27 市場機會研究 公寓 SINOTRUST 新 華 信 28 公寓市場機會研究 —— 內容和方法一覽 研究內容 研究方法 專家訪談 抽樣調查 實地考察 二手資料研究 北京公寓市場經營環境 ?開發商 ?物業管理機構 ?新華信數據庫 ?統計數據 ?專業期刊、出版物 ?政府機構、行業協會資料 ?市場分析報告 高檔公寓市場需求特征和趨勢 高檔公寓市場競爭特征和趨勢 ?北京市同類項目 區域內公寓市場環境 ?區域內同類公寓租戶 ?區域內同類項目 高檔公寓改造工程 ?開發商 ?物業管理機構 麗都公寓市場潛質 ?麗都公寓重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認 SINOTRUST 新 華 信 29 公寓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 公寓項目實地考察 北京市公寓項目 * 區域內公寓項目 * 樣本選取標準 ?高檔公寓項目開發商 ?高檔公寓的物業管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經營時間與麗都公寓相近，或近 2年內開始營業的新公寓項目 ?位于目標區域內的建成及在建公寓項目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 30 公寓市場機會研究 —— 公寓租戶調查 樣本定義 樣本數量和結構 目標項目中以機構名義租住公寓的客戶 8個 目標項目中以個人名義租住的客戶 共 2組 16人 機構租戶 個人租戶 調查方法 深度面訪 座談會結合問卷調查 調查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調查實施 ?由經驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調查內容 ?對于 公寓和配套設施 的需求特征和潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 31 公寓市場機會研究 —— 結論 ? 高檔公寓在北京市的發展前景 ? 高檔公寓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區域內高檔公寓的市場潛力 ? 目標區域內發展高檔公寓的競爭空間 ? 麗都公寓的經營潛力和不足 SINOTRUST 新 華 信 32 市場機會研究 住宅 SINOTRUST 新 華 信 33 住宅市場機會研究 —— 內容和方法一覽 研究內容 研究方法 專家訪談 抽樣調查 實地考察 二手資料研究 北京住宅市場經營環境 ?建設部 /北京市建委官員 ?新華信數據庫 ?統計數據 ?專業期刊、出版物 ?政府機構、行業協會資料 ?市場分析報告 中高檔住宅市場需求特征和趨勢 ?開發商 ?物業管理機構 ?北京市居民問卷調查（區域外） 中高檔住宅市場競爭特征和趨勢 區域內住宅市場環境 ?區域內居民問卷調查 ?區域內住宅項目 SINOTRUST 新 華 信 34 綜合考慮麗都項目的消費水平，中高檔次的同類項目參考性更強 住宅市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 區域內住宅項目實地考察 樣本選取標準 ?國家 /北京市主管住宅房地產開發建設的政府機構官員 ?規模較大的住宅房地產開發商 ?住宅房地產項目的知名物業管理公司 ?位于目標區域內的建成及在建住宅項目 ?平均售價高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個 5個 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項目售價由 高至低順序選取） *注：選取標準由麗都與新華信共同確定 SINOTRUST 新 華 信 35 住宅市場機會研究 —— 居民問卷調查 調查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據 ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標準差為 （此值為新華信根據經驗值設定） 調查實施 ?由經過新華信嚴格培訓的訪問員實施調查，新華信專職督導將監控調查過程，以確保調查質量 樣本數量 ?150個 最小樣本數 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 調查方式 ?在固定場所（如，住宅小區門口、商場等處）隨機進行問卷調查（經過樣本甄別），面訪方式，保證問卷的可靠性 調查內容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標區域內配套設施潛在需求和特征 ?150個 ?目標區域常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 區域外 區域內 SINOTRUST 新 華 信 36 住宅市場機會研究 —— 結論 ? 中高檔在北京市的發展前景 ? 中高檔住宅的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區域內中高檔的市場潛力 ? 目標區域內開發中高檔住宅的競爭空間 ? 目標區域內開發中高檔住宅需要的資源 SINOTRUST 新 華 信 37 市場機會研究 配套設施 SINOTRUST 新 華 信 38 配套設施市場機會研究 —— 對象界定 ? 商業地產項目配套的功能性娛樂場所 ? 文化設施，如，畫廊、音樂廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂設施，如，健身房、俱樂部等 ? 其它設施，如，餐廳，超市，郵局，銀行等 SINOTRUST 新 華 信 39 配套設施市場機會研究 —— 內容 ? 商業地產項目配套設施發展環境研究 ? 北京市文化娛樂設施的發展狀況和市場表現 ? 奧運推動的市場需求 ? 所在區域供需狀況研究 ? 供給：所在區域內文化娛樂設施的分布、主要項目及其經營者和經營狀況 ? 需求：周邊機構和企業分布、相關需求；周邊地區人口的潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 40 配套設施市場機會研究 —— 方法一覽 研究內容 研究方法 專家訪談 實地考察 抽樣調查 二手資料研究 發展環境 ?開發商 ?房地產專家 ?規劃部門 ?新華信數據庫 ?專業期刊、出版物 ?行業協會資料 ?市場分析報告 區域供給 ?區域內主要配套設施 區域需求 ?區域內個人消費者座談會 麗都的發展是依托于周圍環境的，未來麗都的定位與規劃，尤其使輻射面廣的配套設施，勢必融入目標區域中；因此，新華信認為，在聽取專家見解的基礎上，麗都還需要切實了解目標區域內人群的潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 41 配套設施市場機會研究 —— 專家訪談與實地考察 專家訪談 區域內配套設施實地考察 樣本選取標準 了解綜合性設施規劃的政府官員、房地產開發商和其它業內人士 ?界定范圍內的功能設施 ?在目標目標區域內有一定影響 樣本量 上述專家訪談與前面模塊的專家訪談合并實施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 SINOTRUST 新 華 信 42 配套設施市場機會研究 —— 個人座談會 座談會大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數量和結構 ?計劃共調查 48個樣本，按被調查者職業分 6組進行 ?企業高級管理層 ?外資企業職員 ?外籍居民 ?專業人士（律師、醫生等） ?企業業主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對酒店、寫字樓、公寓租戶的調查中也包含了對配套設施的一般考察 考慮到麗都的特點和周圍環境，尤其需要了解中高消費階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標區域內 ?中高消費階層 SINOTRUST 新 華 信 43 配套設施市場機會研究 —— 結論 ? 綜合性商業地產項目