淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議(存儲版)

　　

【正文】 認購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認購書》7天內支付總樓價款50%（含定金）并簽訂《房地產買賣合同》；（3） 剩余50%樓款由發展商通知辦理有關銀行按揭手續。首先確立項目的VI系統，包括了：l 基本部分，有樓盤的標準字體、顏色、標志基礎組合、標志LOGO等；l 應用部分，有銷售人員的工作卡、制服、名片、信封、信箋、資料袋、招牌、指示牌、戶外廣告牌、廣告宣傳單張、折頁、售價表、售樓書、入伙通知書、邀請函以及其他廣告載體等。（4） 戶外巨幅地點選擇：淄博商廈、金帝購物中心、博物館、火車站、汽車站、齊賽電子市場對面、通訊市場對面、周邊區縣商業旺地。f) 展示中心內部要求依照銷售功能嚴格作出明顯分區。在銷售開始進行的時候，購買客戶對項目的未來經營情況并不了解，因此，通過樣板鋪位的設置，使客戶能夠感受未來項目的經營氣氛和經營方式，啟發客戶發揮充分的想象力，對客戶的投資信心和承租信心有很大幫助。 利用政府資源對本商場的形象推薦：可選擇步行街開通時的政府造勢活動進行宣傳；可選擇賽格進入淄博的事件，通過政府官員的嘴說出對項目的評價；可選擇與政府相關部門的合作，如：工商部門為方便淄博壹世界數碼電子廣場的經營業主，在商場設立代辦點，為業主進行主動上門服務等來張揚項目形象； 行業性活動或相關企業連動：組織或積極參與行業性的數碼電子展；配合進場的各個商家進行周末新產品聯展等。 折扣及現場控制（送管理費、租金等）：現場銷售經理有三個折扣點，在現場銷售時靈活掌握，以促成客戶當場交錢。閱讀人群：黨政機關、團體、公司等，家庭較少。（5）報紙媒體配合建議：根據了解的各個報紙媒體情況，建議硬性廣告以淄博日報、魯中晨報為主，欄目合辦以淄博日報和聲屏報為主，軟性新聞以上述幾大報為主，軟文硬作以日報、晨報、聲屏報為主。由此不難理解，報紙應成為房地產信息發布的主要載體。 網絡促銷：在淄博主要網站通過網絡廣告告知項目信息； 老客戶帶新客戶促銷：對于已購買的老客戶，通過其介紹客戶形成成交的，除新成交客戶可以享受優惠外，老客戶同時可以享受減免一定費用的優惠。如：賽格進駐淄博壹世界數碼電子廣場，如：在銷售過程中，一天銷售幾十套，如：淄博壹世界數碼電子廣場推出數碼會，更好地為經營者開拓業務渠道等。 總之，銷售中心的規劃和設置力求為工作者創造一個良好的工作環境的同時，也為客戶創造一個舒適大方的參觀和休閑場所。體現時尚、現代、潮流、精品、壹（E）時代現代化數碼商場形象，色彩可考慮寶石藍、檸檬黃等e) 展示中心內部面積控制在200平方米左右為好。（攔截客戶）樣式多樣，可作成箭頭指示牌、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等，起到指引客戶看樓，提醒注意某些事項，表示發展商的細心和誠意。（以現有同類專業市場租金水準進行測算）上述方案為銷售期間主要執行的付款方式，以下為招租期間主要執行的付款方式 先租后購（帶租約銷售）在銷售工作進行到50%60%的同時，可開展招商工作，此招商工作可以針對未銷售出去的商鋪進行重點招租，若招租成功，則此商鋪可以帶租約出售。（二） 本項目定價參考因素 周邊市場銷售價格和租賃價格：（1） 步行商業街中段租賃和銷售價格（2） 步行街原價格標準： （3） 工商局限價情況（指導租金）（4） 同類市場租賃價格：（5） 銷售價格和銷售速度：商業銷售應盡可能達成短期內銷售的目標，因此，在正式銷售三個月內實現60%左右的銷售目標是我們的操作預期，為達到此目標同時也需要在銷售價格上給予一定程度的支撐。也可使用銷售率指標為參考，一般每增加30%左右的銷售率可以考慮調價必要。n 靈活付款 根據客戶的各種理財需要多設計幾種付款方式以供選擇。我們的價格原則n 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。在定價需要防止的幾個陷阱n 高開低走 也就是價格在開盤時定得太高，銷售受阻以后隨意將價格下調。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動，樹立本商場進場企業的形象；（3） 網上虛擬柜臺和網上互動平臺：商場建立自己的網站，并與各大型專業電腦、通訊網站建立業務合作關系； 單位定點采購地：由數碼會主動與各企事業單位、金融證券服務機構、各大中專院校等建立業務渠道，將本商場作為各單位選擇同類產品時的定點首選商場。對于本項目，差異化不是指與現有的電子市場有何不同，而是實現超越。共青團西路以金地為代表的百貨商場組團及齊賽、太陽為代表的電腦市場組團。 步行街中段已開業，沿街一樓尚余部分物業未出租出去，二樓、三樓物業空置較多，且在租金價格普遍較低的情況下，市場仍然是有價無市。多品種、多選擇、多行業綜合配套。3. 周邊道路狀況項目北臨的共青團西路為車行路，是標準的四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業單位。隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀商業街仍有較大的發展潛力和對外擴張動力. 張店區商業地產分析1,張店區商業物業存在結構性的供需不平衡,專業性商業物業份量不大,還存在占道經營的現象,未來一,二年商為物業供應量將繼續增大,市場競爭將日趨激烈’2,商業物業多為一二層聯體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業房份額很大,一定程度造成銷售面積偏大,總價過高,影響銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進深長,不臨街, 不臨路商業房售價,租價相差較大,3,老城區商業圈因其長年的商業沉淀,將在相當長一段時間內占據商業圈老大的地位,其它商業圈的興起一定程度上對其沖擊影響,但難撼其商業龍頭老大位置, 淄博市民,投資者將繼續看好老城區商業圈,隨著城市中心西移,城市西部商業將日漸繁華,成為次商業中心。共青團路商業圈 經過金帝購物廣場,富麗商城與王府井廣場和銀座的落成構成了共青團路商業圈。（一，二層聯體）商鋪形式：臨街店鋪； 物業管理費：178。.月。攤位；區間面積：99，130 m178。總之，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩，偏低于當地經濟水平和當地市民的購買力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當然這種增長是與市場的成熟度有關，也與開發商的產品定位有直接關系。178。 張店區多層住宅市場特點（1） 絕大多數樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。同時，城市居住小區受諸多因素制約，綜合環境質量不上檔次。從某種意義上講，市場經濟就是法制經濟、信用經濟。因此，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長期生存和發展，必須具備強大的資金實力。經濟適用住房將是我市面向大眾的消費熱點。目前淄博市的城市化水平達到41%，比全省平均高出5個百分點，但與西方發達國家相比還有相當的差距，上世紀八十年代，美國的城市化率就達到了87%、日本達到了65%。住房信貸發展仍未向服務型轉型，手續仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱。房地產開發項目的確立應該由建設行政主管部門依據城市總體規劃和住宅專項規劃，按照年度建設計劃組織實施。致使市場形成不平等競爭，配套資金不足，群眾的生活質量得不到保障。一方面說明房地產綜合開發率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加。因地域性和消費習慣原因，樓層以4—6層為主，客戶對高層建筑接受程度低；建筑風格仍以簡單模仿歐陸風格為主。具有開發一級資質的企業2家，二級資質的企業6家，三級資質的企業18家，四級(含四級)以下資質的企業109家。2002年，其中：。全市房地產市場活躍，房產交易日趨規范。,。,%。　　財政收支保持穩定。　　消費品市場穩中有旺。%,%。%,。2003年,%。（三） 行政區劃：淄博下轄五區張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣桓臺、高青、沂源（四） ，其中，城市人口265萬人，張店人口67萬人。（二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發源地，被通稱為齊魯古都。經濟運行的主要特點是:　　工業生產持續快速增長。　　工業整體效益水平大幅提高,地方工業效益繼續看好。地方企業中區縣屬工業效益快速增長。（；；，％）。全年全市城鎮居民人均可支配收入為8720元,同比增長11%,城鎮居民人均消費性支出6126元,%。,%。%%。 2001年，淄博市住房制度改革全面進入住房貨幣化分配實施階段，沿街開發和舊城改造成為全市房管系統新的經濟增長點。%。其中：省屬開發企業1家，外地進淄開發企業3家，市屬開發企業131家。3. 淄博地區區域住宅戶型主要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶型。據2002年房地產統計資料顯示，%，全市房地產施工總面積達到558萬平方米。2002年新開工的項目，有近50%項目有減免規費現象，其中領導批條、說情和區縣政府以文件、會議紀要形式減免上級規費的現象占90%以上，造成上億元的資金流失。　　審批程序顛倒，導致部分開發經營項目違法建設。產品差異化區別不明顯，市場產品同質化現象嚴重。三是城市現代化的步伐加快，也將進一步擴大住房需求。根據聯合國公布的住宅消費收入價格比3—6年的參考標準計算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在20萬元以下比較適宜廣大居民的消費心理。房地產業是一個資金密集型行業，也是風險較大的行業。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發展的基石，并陷于無序的狀態。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產開發的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。一般小區內底層設置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數量總和與戶數比為1：1進行配比規劃，,這樣開發商對于這部分面積可以不計入建筑面積之內, 儲藏間的價格水平在300—500元/m178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區竟有3個,正是目前這類低價位樓盤還在建,在售,和大量的經濟適用房開發建設一定程度影響著整個住宅市場的提升,影響著整個樓市價格上漲幅度不大,我們認為這也是淄博房價遠遠低于與經濟實力,購買力相差不多的沿海周邊地市青島,威海, 各種關系,不正當手段而取得的一些價低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預測張店區低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。（一，二，三層聯體）商鋪形式：產權式專業商鋪。； 物業管理費：178。金泰營業房位置：聯通路與中心路交匯處； 開發商；金泰房產；均價：4100元/ m178。 美食街人流量較大,商場東路人流量銳減。 ,同時豐富了商品種類,樹立了良好的口碑。2. 經濟技術指標本專業市場占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業空間。整個建筑采用歐式風格項目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業街。（三） 政策優惠：（詳見政府關于商業街招商引資文件中規定）（四） 項目租售情況 新世界步行街項目在開始銷售時情況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當空置物業，總體市場銷售情況不樂觀。步行街業已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業組團。因此，在項目的推廣中，不僅要表現項目的硬件具有的優勢：如規模優勢/政策優勢/區位優勢/設施優勢等，還要張揚項目軟資源優勢，即： 表現：項目理念（產品理念/經營服務理念/投資理念/創業理念） 表現：以人為本，以用戶為本，以經營為本的專業服務形象 表現：價值價格的投資和經營模式三、 產品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產品。其目的是將經營者獲得產品的價格由二級、三級市場價格轉化為一級、二級市場價格；（2） 媒體服務計劃：由商場將一年管理經營費用的10%作為商場宣傳基金，與報紙、電視等主要媒體單位開設欄目，對商場及內部商家進行宣傳。制訂項目的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進銷售、為了獲得最佳利潤，達到甚至是超過預期目標，同時為發展商創造良好的無形資產，取得經濟效益和社會效益雙贏的效果。n 過于死板 項目定價都是經過決策層事先決定的，往往就是因為是原先決策層定的價，執行時也真的“定”下來了，銷售受阻時沒有價格的應變措施，銷售暢旺時則白白地犧牲應得的利潤。n 小幅頻調 價格調整時變動幅度不要太大，適當多調幾次。調價原則調價時機：項目一般在銷售周期達到1個月左右就要檢討一次價格。調價的幅度：本項目通過相對價差的原則，區分項目各層單位，產品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在5%以下。而發展商可以從對客戶的租金收益中抵補此回報甚至獲得一定的租金收益。（2） 項目外觀燈光計劃充分考慮項目的夜視效果（3） 戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本項目銷售中心的主要路線和人流聚集點及競爭對手所在地設立，包括步行街端頭、共青團西路主要路口等。d) 展示中心的設計風格要與整個項目定位、項目質素相吻合。h) 高雅別致的現場包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點POP旗i) 設計精美的印刷品，具有吸引力的展板。（見銷售培訓安排）十一、 公關促銷策略（一）公關策略 事件營銷：通過在項目的各個階段，把握機會或創造機會進行事件營銷。 外派單計劃：組織禮儀人員統一著裝，統一形象，并佩戴綬帶，在各展場、各人流聚集地大量派發單張，形成區域口語； 郵寄、夾報促銷：針對周邊地區或目標客戶集中區通過區域夾報或采用在水電費收繳清單或電話繳費單或上門投遞等方式，形成重點區域的覆蓋。%的人認為廣告是生活中必不可少的東西，%的人經常閱讀報紙及雜志中的廣告。（4）聲屏報：淄博電視報，