基于財務報表的商業分析與公司估值(存儲版)

　　

【正文】 年政府針對房地產行業的調控已很難出臺更為嚴厲的政策，%，至少和宏觀經濟增長速度持平。近兩年初，自中央經濟工作會議后，樓市調整政策頻出。由我們的分析可得保利地產的公司價值仍有上升的空間，以下論述可從一個側面揭示這一原因。保利地產的資產負債率從07年到09年都低于行業平均水平。產權比率反映所有者權益對債權人權益的保障程度。(1)由于流動資產中約有70%左右是存貨，保利地產存貨增長較大，故流動比率逐步提高，表現尚好。（1）營運資金周轉率與業內水平相比較高。(1)保利地產從2007年以來存貨周轉率一直在增長。 Payables= Accounts Payable / Average Cost of sales per day = / ()= LongTerm Asset Management:Net LongTerm Assets Turnover= Sales / (Total longterm assets—Noninterestbearing liabilities) = / (—)=—%Net LongTerm Assets / Sales= － / = %PPamp。三、營運能力分析EVALUATING INVESTMENT MANAGEMENT200720082009　　　　　　Working Capital Management:　　　　Operating Working Capital / Sales%%%　Operating Working Capital Turnover　Accounts Receivable Turnover　Inventory Turnover　Accounts Payable Turnover　Days39。amp。但我們覺得這樣一種解釋so敷衍。第二部分 會計分析一、 資產負債表的重整重整后的資產負債表凈經營資產200920082007經營資產：　　　應收票據應收賬款預付款項12,6,6,其他應收款1,存貨60,40,28,長期股權投資投資性房地產固定資產無形資產商譽長期待攤費用遞延所得稅資產經營資產合計74,48,36,經營負債：　　　應付票據應付賬款2,2,1,預收款項29,9,10,應付職工薪酬應交稅費應付利息應付股利其他應付款2,3,3,一年內到期的非流動負債3,4,2,預計負債遞延所得稅負債經營負債合計38,19,18,凈經營資產36,28,17,　　　　凈負債及股東權益200920082007金融負債：　　　短期借款長期借款20,14,9,應付債券4,4,金融負債合計24,18,9,金融資產：　　　貨幣資金15,5,4,交易性金融資產金融資產合計15,5,4,凈負債9,12,5,股東權益：　　　實收資本（或股本）3,2,1,資本公積14,6,8,減：庫存股盈余公積未分配利潤6,4,2,外幣報表折算差額歸屬于母公司所有者權益合計25,14,11,少數股東權益1,1,所有者權益合計26,15,12,凈負債及股東權益36,28,17,二、 利潤表的重整重整后的利潤表經營活動　2009　2008　2007一，營業收入22, 15, 8, 減：營業成本14, 9, 4, 二，毛利8, 6, 3, 減：營業稅金及附加2, 1, 銷售費用 管理費用 三，主營業收入4, 4, 1, 減：資產減值損失() 加：公允價值變動收益()() 投資收益 四：稅前營業利潤5, 3, 2, 加：營業收入 減：營業外支出 五，稅前經營利潤5, 3, 2, 減：經營利潤所得費用1, 六，經營利潤3, 2, 1, 金融活動：　　　一，稅前利息費用()()() 利息費用減少所得稅()()()二，凈利息費用()()()利潤合計　　　稅前利潤合計5, 4, 2, 所得稅費用合計1, 1, 稅后凈利潤合計4, 3, 1, 第三部分 財務分析一、資本盈利能力分析DECOMPOSING PROFITABILITY: DUPONT ALTERNATIVE200720082009　NOPAT / Sales%%%xSales / Net Assets=Operating ROA%%%　Spread%%%xNet Financial Leverage=Financial Leverage Gain%%%　ROE (Operating ROA + Spread * Net Financial Leverage)%%%以2009年年末財務報表數據為例：Operating ROA= （NOPAT / Sales）x Sales / Net Assets =（）x（）=%ROE= Spread x Net Financial Leverage+ Operating ROA= （Operating ROA—Net Interest Expense after Tax/ Net Debt）x（Net Debt/Equity）+ Operating ROA=（%—（）/ 13,）x(,)+%=%【指標分析】從上表中可以看出2008年保利的凈資產收益率最高，從數據上看這主要是因為08年的財務杠桿貢獻率較高引起的而影響財務杠桿貢獻率的因素是稅后利息率，經營差異率，凈財務杠桿：杠桿貢獻率=（凈經營資產利潤率—稅后利息率）凈財務杠桿 稅后利息率稅后利息率=稅后利息/凈負債2007年2008年2009年稅后利息率%%%。由保利地產大規模擴張并不斷擴張其經營地域的來看，保利地產實行的是集中化戰略，始終以房地產業務為中心，不斷擴大企業規模、經營領域。波特的一般戰略理論，企業可以從三個基本點獲得競爭優勢：成本領先、差異化、集中化。下面是三大地產商2006年以來土地成本(截至2008年年報，單位:元/平方米)土地成本招商地產萬科保利地產2006200720082006年至今二是保利地產總是能夠利用其母公司的資源優勢拿到城市中心地帶或者地理位置非常優越、可復制性弱的土地，這就決定他的產品采用集中化戰略，保利充分利用地理位置的優越性，在項目開發、社區建設方面無不彰顯人與自然、人與建筑、人與人、人與社會之間的“和諧共生”關系。不過，資金鏈的問題已經讓不少開發商被迫想辦法轉型，比如恒大的股權融資自救。香港四大開發商的負債率常年集體保持在20%左右。因而美國模式的財務報表反映，首先是負債率的高企，但同時負債結構多元化，其次是輕存貨，快出貨（如下表）。（4）保利地產激進的擴張可以帶來資產規模的急速擴張，但并不代表公司能夠長期保持高回報率，公司的盈利模式是否能夠給公司帶來比較穩定回報還需觀察。威權的扁平化的管理，在企業成長階段行之有效，但從長期看，必然會形成強烈的侄桔。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的71%。通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。房地產行業應該就屬于后者。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。具有經濟性和適用性的特點。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提供產品和服