珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品(存儲版)

　　

【正文】 塊，在小河區樓市中占有很大的比重。黃河路以東，熱銷項目數量較 2021 年略有下降，目前較有規模、環境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。從發展趨勢看，隨著城市區域的不斷發展，該地段將會成為 城市中心南區的組成部分，有發展潛力。 環境規劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環境規劃，從目前的規劃思路，項目可以創造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創造了條件，是項目的優勢之一。 （ 2）自然環境較好： 該地塊周邊自然生態所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 （ 4）社區配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區域位置相對獨立，但其社區配套相對成熟。在目前的情況下，連接該片區與周邊的公交車較少。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規劃，到 2021 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2021 年小河區城市化水平的發展將有很大的空間，規劃人口數量將增加 5 萬 人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 （ 5）項目所在區域樓盤質素一般： 雖然珠江路項目一帶有多家房開提前進入，而且開發成績也不可小視，但就目前該區域規劃情況來看，尚缺乏品質卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規劃大有空間。 （ 5）土地費高、土地成本不確定： 政府將對地塊實行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競爭激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規劃，四萬多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。總規劃居住戶數 5100 戶，總人口約 17000 人。 內部認購期間價格調整令消費者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態勢較好。二期總戶數約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。戶內設可 視對講系統和緊急求助按鈕，信息寬帶網和電話線、有線電視線路進戶。 發展現狀 /趨勢 項目目前開發建設的是第一組團“ TOWNHOUS 別墅”和二組團（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現已交付的約 85套，且已有部分業主入伙裝修。 項目名稱 小石城 項目地址 /電話 貴陽市云巖區蠻坡 /687000 687000 6870003 開發商 貴州泰聯房地產開發有限公司 規劃設計單位 清華大學建筑設計研究院深圳分公司 園林設計單位 云南文錦園林藝術有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產營銷策劃顧問有限公司 物業管理單位 物業管理顧問是廣州僑樂物業服務有限公司 項目定位 世內桃源、完美結合的自然住宅社區 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經濟指標 小區總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規劃居住戶數 970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240 個。住宅靠世紀園交付標準 斜坡堡坎處將修建聯排別墅，目前面積、價格未定。 發展現狀 /趨勢 此項目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯，一期共 970 戶，現推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。對面歆欣園的火爆發售 和世紀園小區的三期在建，也為小石城帶動了一定的人氣。 住宅產品構成 主要由多層，小高層。整個小區的居住密度較大，樓間距不是很寬。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400 元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。毛壞房交付。項目若能如期按規劃完成，將會是貴陽的一大創舉，也能帶動此片區的經濟發展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大 重大實事這之一，并且現在已在緊密施工中 2021724）。二期預計均價約 1850 元 /㎡。 建筑風格 /交付標準 一期別墅區主要采用法蘭西現代風格，沿襲部分傳統的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和裝飾構件、運用色彩搭配來表現浪漫的法蘭西風格。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發商 貴陽大興房地產開發有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設計 中國市政工程、西南設計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規模（總套數） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網球場、圖書館、幼兒園、醫療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2021 元（復、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業管理公司 /費用 貴陽大興物業管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營 廣告媒體 路牌廣告 銷 定位 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復式、頂層復式；別墅目前處于前期預熱階段將于年底正式發售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經驗及不足 該小區 背面有大松樹林，進小區位景觀較好由于環境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規模（總套數） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經驗及不足 小區周邊環境較嘈雜，前期銷售態勢不很理想 （二） 其 它區域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區東部水口寺 /563038 5630399 開發商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經營分公司） 規劃設計單位 同濟大學建筑設計研究院、法國歐博建筑與規劃設計院 園林設計單位 香港雅克設計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業管理單位 中天物業管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區 —— 締造國內首個“怡生社區” 推廣用語 “世紀生態新城、演繹國際經典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經濟指標 小區總占地面積 萬㎡，總建筑面積 100 萬㎡，容積率 ，小區綠化率為 45%，共分為 12 個組團，總戶數 6000余戶， 規劃居住總人口 2 萬余人。 商業 未售，據稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。 經濟指標 總用地面積 1500 畝（ 含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。 （ 3）開發規模過大，開發周期較長： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發規模過大，這將導致開發周期較長，不可預期的市場因素太多，從而導致運作此項目的抗風險能力較低。 （ 4）尋求小河區政府政策的支持： 就小河區 目前的產業結構來看，要實現經濟發展翻 4 番的目標，在工業發展無法保證的前提下，房地產開發對經濟拉動不容忽視。 （ 7）地塊北面有墳墓： 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 劣勢： （ 1）區域規劃目標實現較難： 因為該地塊的區域屬于小河區現中心地帶外圍，其開發前提是規劃中的珠江路早日實現開工與開通，特別是實現與南明區的連接，將會成為項目開發成功的關鍵問題。在商業上，規模大盤更有創造商機的空間，對于做大做好社區商業配套有一定的作用。樂街小區幼兒園 樂街小區社區幼兒園 7 菜市場 23 個，規模不大，零星分布 華烽廠和高強度螺栓廠之間、長江路轉盤附近 8 銀行 2 個 位于長江路， 距項目較遠，大概 2 公里左右 9 公交車 1 1 42 走長江路到瑞和家園、中興世家 終點站在華烽廠和高強度螺栓廠之間，距地塊附近較遠 10 便利店 沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項目建設大型住宅區的 SWOT 分析： 優勢： （ 1）未來區位優勢明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規劃中的珠江路一側，是貴陽經濟技術開發區未來規劃開發的重點之一，它可通過珠江路連接南明區，如果珠江路能在規劃時間內開通，則它離貴陽市兩城區比小河區的任何一塊區域都近，是未來連接南明區的交通要道。 （二） 地塊所在區域城市規劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標段，也只能連通小河區內的長江路或建設中的黔江路，進入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現實，短期內公共交通資源不足，交通資源不足。創新的建筑形態也是項目的優勢資源之一。但目前市場上的大盤為數不少，此種優勢已經并非一家獨有，且大盤長周期開發帶來市場不可預測風險。也就是說，小河的房地產開發將不再向南部移動。但我們不能忽視的是隨著經過幾年的開發建設，小河區的可開發用地日益減少，開發項目日益萎縮，市場熱度、區域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。完善基礎設施配套建設。著力培育生物制藥、電子信息產品制造、新型材料等新技術產業和建材、建筑、旅游等新的支柱產業，使貴陽成為在西南和華南部分省區經濟協作區內產業特色突 出的重要工業基地。 其中各城區的規劃布局編制如下： 城區由中心區、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區組成，規劃城區總用地 495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157 平方公里，規劃人口 174 萬人。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產品差異化戰略、走板塊聯合道路的方面發展。 （９） 消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。 （３） 多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的影響力。 從數值上看 ，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩步上漲。 二、在售及即將上市大型房地產項目列表： 區域 項目名稱 開發商 總開發量（萬M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態勢較好，二期尚未開盤 經濟實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動工 經濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發售 中海城市花園