珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品(完整版)

　　

【正文】 組團為 TOWNHOUSE 別墅區，全部由三層聯排別墅組成。 售樓人員較專業。其中一期 855 戶（環型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125戶）。 六、項目開發競爭對手分析： （一） 區域內競爭對 手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區四方河 /5111111 開發商 貴州宏立城房地產開發有限公司 規劃設計單位 規劃：新加坡雅科本公司；建筑設計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設計院 園林設計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態城池，別墅社區。 障礙點： （ 1）規劃方案難以實現： 要開發珠江路片區，其前提是開通珠江路，并且連接南明 區。 （ 2）未來規劃的實現： 就目前小河區的規劃而言，今后區政府的主要開發力度主要在珠江路片區，如果開通珠江路，并且盡早順利實現與南明區的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯系現狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、 戰備路、甚至二戈寨連成一片，發展成為帶狀交通系統。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區出入口的問題。與其相鄰的樂街小區已發展成為具有相對規模的居住型社區，與瑞和花園、黔江社區等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。 1000 畝藥用植物園近在咫尺。 配套設施： 項目周邊的生活、教育、醫療、娛樂等配套資源十分缺乏，現有資源數量和質量均與項目的定位不符，項目內部配套建設需要長期建設才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現狀。較其他區域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優勢可言。小河東北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。目前只有樂街小區經過多年的開發已形成一個成熟的小區，但現在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發。金竹發展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。 社會發展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學文化素質，普及九年制義務教育，大力發展職業教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設；加大科技成果的開發與推廣力度，提高國民生產總值增長中的科技貢獻率，進一步繁榮和發展文化、體育、衛生、廣播電視、新聞出 版事業，逐步建立和形成設施齊全、配套完善的社會服務體系，提高精神文明建設水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。 （三）總體發展戰略： 經濟發展目標：實施開發帶動、科技興市和可持續發展三大戰略，建立和完善社會主義市場經濟體制，優化產業結構，培植支柱產業，發展特色經濟，形成以高新技術為先導，第三產業發達，優勢產業突出，農業產業化程度較高的現代經濟結構。在房 地產行業，國家及相關部門在土地出讓、金融政策、開發后服務的各個方面為房地產業定下了行業發展的宏觀方向。另外，三橋、烏當、金陽幾個區域將集中較大的開發量，這三個區域將陸續推出的總量預計達到 550 萬平方米，其中三橋區域定點項目約 20 個，年內陸續推出的開發量將達 250 萬平方米。 （５） 消費者對小區交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 2021 年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。烏當板塊內的地產開發已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優勢、環境優勢、配套優勢、價格優勢， 2021 年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。 延續 2021 年的發展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產開發量將繼續保持強勁的增長態勢。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產市場經過 10 余年的發展，開發商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規模商住樓的開發模式，向小型社區、大規模純住宅或純商業辦公的方向發展，由于開發規模大、開發成本相對低、便于修建高質量的建筑和環境好、配套完善等因素。各片區依托中心區形成“眾星捧月”的空間布局形態。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。截至 2 月，實現進出口總 額 14107萬美元，同比增長 ％，其中：進口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負增長的局面。全市地方財政收入完成 億元，為年度預算的 %。 四是非公有制經濟工業企業增勢強勁。全市城鄉各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養人員 1399 人；已建立城鎮社區服務中心 34 個，城鎮各種社區服務設施 1239 個；享受最低生活保障的人數達 萬人，國家撫恤、補助各類優撫對象 7265 人。 城鄉居民收入繼續增長，生活水平穩步提高。建設循環經濟型生態城市工作順利實施，深入開展城市環境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設，大氣環境質量有所改善，全市空氣質量污染指數降至 65，空氣質量好于國家二級標準（優良）的天數達到 351天，占全年總天數的 96%；市區大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH值為 。年末市區道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。年末全市金融機構各項存款余額 億元，比年初增長 %，其中：企業存款余額 億元，增長 %；城鄉居民儲蓄存款余額 億元，增長 %。全社會固定資產投資中，第一產業完成投資 億元，比上年增長 %；第二產業完成投資 億元，比上年增長 %；第三產業完成投資 億元，比上年增長 %。 建筑業持續發展。 工業和建筑業： 工業生產在結構調整中穩定增長，在國民經濟中仍然占據主導地位。 價格總體水平有所上揚。 二、項目開發宏觀環境分析 （一） 貴陽經濟發展狀況： 2021 年貴陽市國民經濟保持了持續、快速、健康和協調發展的良好勢頭，經濟運行質量不斷提高，結構調整取得成效，人民生活繼續改善，各項社會事業全面進步。規劃范圍內大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農民莊稼地，大多種有農作物。 綜合： 全市經濟快速增長。全年居民消費價格指數為 ，比上年上漲 %。全年全部工業增加值完成 億元，比上年增長 %。全市建筑業完成增加值 億元，比上年增長 %。 國內貿易： 消費品市場繼續保持增長。金融機構各項貸款余額 億元，比年初增長 %，其中：中長期貸款 億元，增長 %；短期貸款 億元，增長 %。公交運營車輛 1870 輛，折合標準運營車輛 2238 標臺，其中：公共汽車 1077 輛，中巴車 793 輛。地面水環境質量進一步提高，水質達標率為 %，飲用水水源水質達標率 100%。全市城市居民人均可支配收入7985 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。全年共發行福利彩票 萬元；接受社會捐贈現金 萬元，捐贈物資衣被價值 萬元。五是運行質量良好，企業利潤總額大幅提高。一市三縣一季度完成收入預算進度歷史上首次超過全年收入任務的 20％。一季度預計直接利用外資可達 700 萬美元，同比增長 ％；引進內資實際到位資金將突破 20 億元。 據介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長 ： 1 季度月人均工資收入為 元，同比增長 ％。 其中，小河片區（含中曹甘蔭塘）規劃總用地約 平 方公里。大盤規模化開發經營成為樓市的開發的趨勢。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2021 年。 二手房日趨活躍、梯級消費結構初現，有利促進商品房的品質提高。另一塊土地位于金陽中心商務區內背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。言房價上漲的原因主要是基 于幾個綜合因素影響的判斷。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚衛初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。 烏當根據去年的土地出讓情況，預計在年內將有約 80 平方米的項目開工上市。 2021 年相繼傳出或報道的中國房地產擬在適當時機開征物業稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內的 26個城市暫停審批建設用地等消息，無不反應出中國的 房地產行業正在向規范、成熟的方向發展。保持經濟持續、健康、穩定發展，到 2021 年，國 內生產總值比 1996年翻 翻。 城市建設目標：加快城市建設現代化進程，優化城市用地結構，合理進行城市功能布局，為各項事業發展提供良好的物質空間；建立多層次布局均衡的商業、文化、醫療、游憩、娛樂設施體系；建設安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環境質量，加強環境保護，改善城市生態，把貴陽市建設成文明、繁榮、優美、具有高原特色的現代化城市。規劃城市建設用地約 平方公里，規劃人口 萬人。加上黃河路以西開發用地越來越少，珠江路區域的規劃已成為未來小河區開發的重心。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云凱 人文條件： 該項目用地原主要為農民聚居地、農業耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設時搬遷的廠礦區，沒有可以挖掘的人文資源。科學的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。 市政配套項目 序號 項目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學生 700 人左右，主要面向小河區招生。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。在教育上，該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區開發后業主 子女入學就讀的問題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區政府新的規劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。它的開發將會為 A 地塊帶來非常的的升值空間。但此規劃實現的難度比較大，這將會影響購房者的信心與持幣待購的心理，造成客戶分流。國際化生活王國。綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發商 貴州白云中海房地產開發有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規模（總套數） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復式： 、 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內部配套 游泳池、網球場、會所 外部配套 醫院：四十四醫院、黔江骨科醫院；教育：二十五中、開發區二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 目標客戶 市區工薪階層、周邊中等收入群（個體業主、公務員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關愛一生情定中海” 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態勢較好 銷售率 據悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。二組團為多層高密度回遷房。現一期會所已修好（即現在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網球場、組團廣場等休閑運動設施。項目二期預計在 04 年初動工，計劃開工約 10 萬㎡， 計劃竣工 8 萬㎡。 住宅產品構成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。二期會配置網球場、游泳池、主體公園，中、小學，幼兒園等設施。在 2021 年三月可能會推出 3 棟 100 余套小高層電梯房進行銷售，電梯房現正在做地基階段，稍后可能會在 7 月份推出沿水庫一帶的 22 套別墅，別墅將采用定制的方式進行發售。周邊自然環境較好，小區規劃的配套設施也較齊全，可營造出較好的居住氛圍。 項目名稱 中天花園 項目地址