珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發售， 05年 5 月交房 南明區 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區 中天花園 世紀中天房開 110 小區普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區 入市時間早、社區成熟、市場知名度較大 中天世紀新城 世紀中天房開 100 一期聯排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區 省經濟 38 一期已基本竣工 經濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 2021 年和 2021 年的市場上，三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。市場宏觀經濟的良性走勢、各種經濟實體的多元化發展、一些非老牌的地產公司進入市場，共同來發展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。金竹發展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。 據調查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應。 “ 兩個確保 ”做到了 100％，發放解困資金 42701 萬元。農民人均現金收入預計 551 元，同比增長 ％。 固定資產投資持續增長，預計全市累計完成固定資產投資 30億元，增長 30％，仍然保持了增長勢態，但增幅比去年同期有所回落。 全市工業克服煤、電等制約因素，保持快速增長態勢，經濟效益繼續提高。養老、失業、醫療等保險制度逐步推開， “兩個確保”得到進一步的鞏固，社會保障水平不斷提高。建成區綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。自來水普及率達% 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。全年保費陪付金額為 億元，其中：財產險陪付 億元，壽險陪付 億元，分別增長 %和 %。 財政和金融： 2021 貴陽市財政收入穩定增長。金陽新區建設取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環境工程、藥業 GMP 改造、海信工業園彩電生產線、南方匯通微硬盤項目等重點基礎設施工程和技改項目順利推進。產品銷售率達 %。全年有 萬下崗失業人員實現了再就業。第一產業完成增加值 億元，增長 %，第二產業完成增加值 億元，增長 %，第三產業完成增加值 億元，增長%；三次產業結構比重由上年的 ： ： 調整為 ： ： ，三次產業對經濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。西面與規劃中的珠江路相接，現在是一條便道，便道一另一面是樂街小區與之相接，現樂街小區的建設已接近此處。 興隆珠江灣畔項目房地產開發 可行性研究報告 目錄： 項目基本情況 項目概況 位置 用地規模與地塊現狀 項目主要技術經濟指標 項目主要財務評價結果指標 項目開發宏觀環境分析 貴陽經濟發展狀況 貴陽經濟發展趨勢分析 小河經濟發展趨勢分析 貴陽住宅市場分析 住宅市場供給情況分析 住宅市場需求情況分析 貴陽新興住宅區域的分布分析 項目開發宏觀環境評價 貴陽城市總體規劃描述 貴陽市 2021 年總體城市規劃 貴陽城市發展戰略目標 總體發展戰略 項目開發規劃環境評價 項目區域環境分析 區域定義 現狀與規劃 房地產開發供應量 項目開發條件分析 地塊概況 地塊所在區域城市規劃 交通 地塊周邊環境 項目建設大型住宅區的 SWOT 分析 項目開發競爭對手分析 區域內競爭對手及競爭性樓盤分析 其它區域競爭對手及競爭性樓盤分析 項目開發競爭對手評價 市場需求分析 基礎數據分析 數據分析結論 項目住宅開發市場定價 目標客戶確定 項目概念定位 項目產品設計定位 項目價格定位 項目開發投資分析與財務評價 項目的總開發成本 項目的工程進度估算 項目總投資與成本估算 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 項目的財務評價與不確定性分析 項目風險分析 項目政策性風險 項目市場風險 項目財務風險 項目自然風險 項目社會風險 1項目特征綜述、評估結論與建議 一、項目基本情況： （一）項目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區東北面，緊鄰南明區后巢鄉。地形、道路規劃雜亂，折遷量較大。 三次產業全面發展。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。其中：重工業完成增加值 億元，輕工業完成增加值 億元，分別比上年增長 %和 %；國有及國有控股企業完成增加值 億元，增長 %；股份制企業完成增加值79 億元，增長 %；大中型企業完成增加值 億元，增長 %。 固定資產投資： 固定資產投資快速增長。從行業看，批發零售貿易業完成零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業完成零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發零售貿易業 個百分點，占全社會消費品零售總額的比重由上年的%上升到 %。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。 年末建成區園林綠地面積 4738 公頃，建成區綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。 社會保障體系建設繼續加強。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的發展觀，突出長短結合、統籌協調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康發展的后勁。鄉鎮企業發展勢頭良好，各項指標均完成進度目標。 一季度，城鎮人均可支配收入季節性增長較高，同比增長 15％。城鎮登記失業率 ％。其中，衣著和雜項商品及服務漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。片區公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業用地，規劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！ 經過多年的開發、培育和發展，貴陽的開發商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。 １、各區域商品房供應量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。貴陽市“大貴陽”戰略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業發展提供了持續的市場空間。房地產的整體預 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預售價格同比上漲 %，辦公用房預售均價達到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業用房預售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復式單位的一個主要指標。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對 1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產金融的依賴性強。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結合各個項目的開發周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將達到 1000萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 三、貴陽城市總體規劃描述： （一）貴陽市 2021 年總體城市規劃： 《貴陽市城市總體規劃》是貴陽市政府于 2021 年在 1986 年國務院批準《貴陽市城市總體規劃》的基礎上調整、修訂的，規劃確定了 19962021 年間貴陽 15年的中長期規劃方案 ，從社會、城市發展的各個方面明確了貴陽 未來發展的指導性方向。發展壯大以優質鋁為代理的冶金工業；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業；以卷煙為代表的食品工業等支柱產業。 其中，小河片區（含中曹甘蔭塘）規劃總用地約 平方公里。縱使除開南明、云巖區的貴陽其他區域的房地產開發也取得了長足的發展，但無論從樓盤質素、社區氛圍、居住環境、人文環境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的發展水平相比，小河區的開發環境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區域。根據規劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業區，以工業發展為主。 五、項目開發條件分析： （一） 地塊概況： 項目規模： 項目占地面積 631 畝，總規劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發的條件，因規模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產品供應鏈的可調節性等。 建筑形態： 規劃以多層統領下的低層、別墅 物業和高層（小高層）高檔住宅區，簡約的現代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風格，以創新的（就貴陽市場現狀）戶型設計和親地的建筑形態將對貴陽的住宅建設和住宅消費產生影響。同時過去開發為項目的潛在消費人群積累相當的數量，為人際營銷創造了一定的條件。 黔江路 需繞道長江路才可與項目連接 4 三十四中 位于樂街小區西面 5 洛解小學 人數 360 左右 地塊紅線范圍內 已改擴建投入使用 6 幼兒園 日托 380 元 /人，全托 600 元 / 長江路 華烽廠辦、柴油機廠辦、人，生源較少，多以廠子弟為主。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規劃和開 發建設，規模大，便可做大文章，對于營造一個規模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規劃和減免與爭取配套相關的費用。 （ 5）周邊項目開發相對成熟： 除樂街小區外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發相對成熟的樓盤，這對該片區的適宜居住的形象會有很大的提升。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區與南明區交界處的垃圾場還在使用。鐵五建房開的實力也得到了充分的認同，因此，對于珠江路 A 地塊項目的開發，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優勢，增強潛在客戶信心和確立樓盤市場形象。這樣的市場環境，會增加開發的投資風險。勝者之譽、居者之幸。 戶型特點 各種戶型面積偏小 車位 127 個 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配 內部配套 電梯入口設防盜門，每戶配有可視對講門禁系統 套 外部配套 醫院：四十四醫院、黔江骨科醫院；教育：二十五中、開發區二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區域的新客戶有一定的影響。 二期產品：單位面積：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設計以平層為主，輔以錯層結構，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結構。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達到 5500 元 /㎡。小區一期樣板房設計獨特、新穎，強勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產生強烈的購買欲望。 建筑風格 現代建筑風格。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。 項目情況點評 小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區較近，交通還算便利，屬于市內中檔項目。小區容積率 ，綠化率 40%。相對于市區的項目，小區的價位適中，設計的規模較大，且目前以小戶型為主，對普通市民來說有一定的吸引力。小區現未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風格設計為云南傣族風格。 配套 設施 小區配套 一期配置一個超市，有部分商業配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。二期紫園規劃總建筑面積 16 萬平方米。現有約十余套在建，別墅區會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在 2021 年底前可全部完工。 配套 設施 小區配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區幼兒園和中、小學及足球場等教育設施，規劃修建 70000 ㎡的商業配套設施及占地50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區醫療中心。 住宅產品構成 一期：第一