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頤德花苑企劃提案36-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

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【正文】 “楓丹白露”意為美泉，因此地有一眼八角小泉而得名。頤德名苑凱旋人生價(jià)格策略預(yù)期價(jià)格空間價(jià)格走勢(shì)運(yùn)用原則具體價(jià)格走勢(shì)制定的基礎(chǔ)預(yù)期價(jià)格空間不同的目標(biāo)客戶階層定位直接影響物業(yè)的最終總價(jià)接受水平。在階段供應(yīng)量與階段需求量呈良性狀況的態(tài)勢(shì)下，制定具體的價(jià)格上升方案。對(duì)于那些有錢但缺少知識(shí)的沉淀的目標(biāo)客戶來(lái)講，他們雖然對(duì)文化只有表面的了解或根本不了解但這類人群都有一個(gè)統(tǒng)一的心理導(dǎo)向，這就是對(duì)藝術(shù)和文化的附庸，而他們所7附庸的是被社會(huì)所認(rèn)同的文化。售樓人員的服裝也不僅僅是要形成統(tǒng)一視覺識(shí)別系統(tǒng)，而是要讓客戶看到后感到舒適。３、針對(duì)性媒體通道：直銷，連鎖銷售，針對(duì)社交團(tuán)體銷售等針對(duì)性媒體通道是在目標(biāo)客戶相對(duì)集中的區(qū)域，或目標(biāo)客戶所日常翻閱的雜志進(jìn)行有針對(duì)性的促銷活動(dòng)，吸引目標(biāo)客戶。是品牌理念識(shí)別系統(tǒng)和品牌行為識(shí)別系統(tǒng)的有機(jī)組成部分，這也是一種推廣服務(wù)承諾的高層次戰(zhàn)術(shù)。正如前面所提到的，本案是以服務(wù)為主以調(diào)動(dòng)目標(biāo)客戶的心理滿足感，服務(wù)的體現(xiàn)不僅限于物業(yè)管理而是貫穿于整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，從目標(biāo)客戶得知本案就開始了服務(wù)的過(guò)程。推廣策略由于本案的平均售價(jià)比周邊高出500元/平米,對(duì)我們的推廣策略來(lái)講,就要跳出以往純以樓盤物質(zhì)形態(tài)的優(yōu)勢(shì)和價(jià)格處理優(yōu)勢(shì)推廣各案的常規(guī),而改為在準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶群的前提下,以激發(fā)目標(biāo)客戶深層次的的心理需求為目的,形成以通過(guò)對(duì)本案物質(zhì),文化,服務(wù)及具體細(xì)節(jié)部分的渲染,引起目標(biāo)客戶的心理共鳴和認(rèn)同,滿足目標(biāo)客戶對(duì)房產(chǎn)的終極需求餓，最終達(dá)成銷售，同時(shí)也在該地區(qū)建立本案獨(dú)有的品牌。并可確保整體均價(jià)在6000元/ m2左右一線的平穩(wěn)去化。我司原提供的“法國(guó)楓丹白露宮苑路易時(shí)期的一座封建城堡主塔、6個(gè)朝代國(guó)王修建的王府、5個(gè)不等形的院落、4座代表4個(gè)時(shí)代特色的花園。由此，我們建議：以“楓丹白露”作為本案形象定位的核心。即中庭環(huán)境塑造越好，低（中）層次房位的景觀得益率越好。B2型：內(nèi)部分室功能布局與B1型相同，但由于其位置與B1型房比較偏與二側(cè)，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響更大，具體表現(xiàn)在戶室上、下午采光的不均勻性更甚，與B1型房相比，此類戶型又相對(duì)處于劣勢(shì)。本案以“楓丹白露”所體現(xiàn)的“尊貴與浪漫”的人文精神作為本案形象定位的核心，推動(dòng)的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活型態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不公要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是考慮這些產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具的象征性表現(xiàn)意義，遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標(biāo)客戶特征，在貴方已提供的本案物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，我們提出物業(yè)完善上的幾點(diǎn)建議：高檔酒店式公寓物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進(jìn)；利用樓內(nèi)公用空間，包括電梯廳、走道等，引進(jìn)鮮明的楓丹白露的獨(dú)特風(fēng)格的裝飾藝術(shù)（以雕刻與油畫結(jié)合，體現(xiàn)法意兩國(guó)藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶）進(jìn)行精雕細(xì)琢；細(xì)部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)的燈具、座椅、扶梯、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進(jìn)戶門……等等細(xì)物件風(fēng)格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行整合強(qiáng)化，形成系統(tǒng)的特權(quán)生活型態(tài)標(biāo)識(shí)；各戶內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)坯化，但在窗臺(tái)風(fēng)格樣式等細(xì)部勾勒方面，體現(xiàn)風(fēng)格識(shí)統(tǒng)一性；在可能的條件下，對(duì)樓體風(fēng)格進(jìn)行細(xì)部雕琢，并在色彩及用材運(yùn)用上進(jìn)行調(diào)整，以敦厚、莊嚴(yán)、具價(jià)值淵源感的面貌，表現(xiàn)整體建筑風(fēng)格；中庭綠化引進(jìn)法國(guó)古典園林結(jié)合親水美泉的整體布局；全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住頤德名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于本地主流生活型態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位；與西側(cè)俱樂(lè)部合作，為小區(qū)嫁接進(jìn)強(qiáng)大會(huì)所功能；在條件可能的情況下，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置體現(xiàn)文化藝術(shù)氣息，增添高雅生活情趣的功能設(shè)施，包括文化小書店、情趣咖啡吧、藝術(shù)之角、四季花卉小店等等；應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，本案形象定位的靈魂已從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的“神似”，并以此打動(dòng)目標(biāo)客戶心理層面的認(rèn)同，因而產(chǎn)品定位對(duì)于形象定位靈魂的策動(dòng)與支持，不能只僅僅停留于滿足建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細(xì)微的產(chǎn)品（軟、硬件）每個(gè)細(xì)節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細(xì)致風(fēng)格與態(tài)度。由于住宅是其生活的重要載體之一，亦是其社交活動(dòng)發(fā)生的重要場(chǎng)所之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑瑕消費(fèi)特征的設(shè)施安排，將獲得該階層人士的認(rèn)同，這是我們制訂相應(yīng)產(chǎn)品策略時(shí)應(yīng)予以高度重視的。來(lái)源區(qū)域特征以具備長(zhǎng)寧、徐匯、靜安三區(qū)工作或生活背景人士為主。定位我司通過(guò)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向的研判，認(rèn)為在上海，同時(shí)符合這二個(gè)條件的階層是高級(jí)的知識(shí)智能階層——未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)主體中的箐英人士宏觀背景提示科教興國(guó)成為我國(guó)的國(guó)策，預(yù)示著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì)；上海作為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿區(qū)域，已對(duì)這種趨勢(shì)作出了及時(shí)敏感的反應(yīng)，反映在以高科技含量、知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)作為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局決策已經(jīng)啟動(dòng)；知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代中的人力資源運(yùn)作核心即是未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)的主體——知識(shí)智能階層；上海市政府已作

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