家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告-wenkub.com

　 　

【正文】 使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。比上年增加8000平方米，%。增幅達(dá)43%。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開(kāi)發(fā)商降低消費(fèi)“門(mén)檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。今年房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)今年，X實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)X”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)圍繞這一目標(biāo)把X創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購(gòu)更好房屋的住房消費(fèi)信心。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格升幅較大，%，%。在幾類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。由此可見(jiàn)，無(wú)論是 銷(xiāo)售收入下降24%，銷(xiāo)售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷(xiāo)售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷(xiāo)售費(fèi)用（180）=6105萬(wàn)元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10409萬(wàn)元，總成本費(fèi)用6105萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加570萬(wàn)元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3432萬(wàn)元。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤(pán)價(jià)4000元/平方米對(duì)比，售均價(jià)下降了3%。X2005年已進(jìn)入X房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，X家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了XX家居經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，該公司江勇（X家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）負(fù)責(zé)。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。一、二層商場(chǎng)必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺(tái)小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。通風(fēng)空調(diào)由住戶自行購(gòu)置。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。1）配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對(duì)其供電；二級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按6KW/戶計(jì)算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（3）建筑物抗震重要性類(lèi)別：丙類(lèi)。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（2）交通組織。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。三、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng)扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。總平面布局本項(xiàng)目區(qū)呈長(zhǎng)方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場(chǎng)出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原則。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按X地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度。場(chǎng)地自然條件①地貌：場(chǎng)地位于X江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類(lèi)型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)X家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷(xiāo)售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷(xiāo)售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。商鋪經(jīng)營(yíng)戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層X(jué)家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)惠措施：項(xiàng)目X家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類(lèi)追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。③高回報(bào)率，高升值潛力。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。主要通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來(lái)降低置業(yè)門(mén)檻和打消疑慮。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷(xiāo)售工作的推開(kāi)開(kāi)發(fā)商將“X家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買(mǎi)。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。X各級(jí)政府、各有關(guān)部門(mén)和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理。住宅部分總建筑面積16510平方米。“X家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷(xiāo)售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷(xiāo)售．三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)X家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“X家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“X家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “X家居廣場(chǎng)’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。通過(guò)火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要3個(gè)“X家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到X家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。 全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，昭示著將來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)參與到X流通市場(chǎng)來(lái)，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過(guò)X家具流通市場(chǎng)展示給消費(fèi)者，銷(xiāo)售給消費(fèi)者。2004年X城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬(wàn)人，按3口人家粗略計(jì)算，新增住房需求近1萬(wàn)余戶，按新增住房住戶1萬(wàn)余戶。X以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國(guó)60個(gè)交通主樞紐之一。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，低、中、高檔家具市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。在這個(gè)階層中，還有8000萬(wàn)左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。按照中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)“十一五”的建議，家具增長(zhǎng)率15％較為適宜，X家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長(zhǎng)期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計(jì)算。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 ㈡、X家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000年以來(lái)，X委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為X的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《X鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國(guó)道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭(zhēng)取3年完成，5年成為X的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化、大型化趨勢(shì)。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無(wú)限擴(kuò)大場(chǎng)地的做法，要有特色，專(zhuān)業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營(yíng)。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。 (4)國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。 二、X家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)㈠、全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長(zhǎng)期。火車(chē)站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。X家具流通市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 X成氣候、成規(guī)模的專(zhuān)業(yè)家具流通市場(chǎng)僅有火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(4)質(zhì)量逐步上升。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。 二是市場(chǎng)占有率上升。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷(xiāo)率為98．15％，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷(xiāo)售量，X每年的家居銷(xiāo)售量過(guò)10億元。（二）X家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064元。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購(gòu)物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，X人均居住水平迅速提高。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，X目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。三、項(xiàng)目建設(shè)能滿足X家具產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)的需要根據(jù)《X城市總體規(guī)劃19992010》，；。二是金鉆廣場(chǎng)真優(yōu)美家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約10000㎡，該家居商鋪開(kāi)業(yè)不到半年。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿足X和湘西北地區(qū)家具廣場(chǎng)的實(shí)際需求X人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開(kāi)發(fā)思路。貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、工程方案以及