某商業廣場市場背景環境調研分析總結-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 有效帶動商業。因此，可以做出如下的結論分析：（1）商場將來的環境形象要兼顧男性、女性心理需求。5）消費者職業構成以私營業主為主常德消費者職業結構的一個最大特征就是私營業主（包括個體戶）占據了較大比例，為被訪者的29%。5）常德市民消費能力整體偏高抽樣調查數據顯示，常德消費者的整體消費能力偏高。由此可見，常德消費者的觀念仍停留在沿街購物的層面上，但對專賣店的熱衷又證明常德消費者的品牌消費意識較強，這樣看來，百貨商場應該有廣闊的市場，但現有百貨商場并不被看好，其主要原因是形象太差、臟亂差、貨品不齊等。9）消費者大多數認為常德缺少休閑健身配套需求抽樣調查數據顯示，52%的被訪者認為常德缺少休閑健身設施，25%的被訪者認為常德缺少兒童游樂場。2）消費者報紙媒體閱讀習慣以《瀟湘晨報》、《三湘都市報》為主抽樣調查數據顯示，常德本土報紙的閱讀率遠遠低于外來報紙，其中，《常德日報》的閱讀群體僅占到被訪者的8%，《常德晚報》的閱讀群體占到被訪者的20%，而《瀟湘晨報》的則達到了35%，《三湘都市報》達到了25%。5）消費者觀看電視時段以18:0020:00之間為主抽樣調查數據顯示，18:0020:00收看電視的占到了被訪者的39%，20:0022:00收看電視的為34%，其他時間段仍有部分電視觀眾，但數量較少。9）消費者對于戶外廣告載體的接受程度以墻體廣告、大型戶外為主抽樣調查數據顯示，在戶外廣告的載體形式上，31%的被訪者認為墻體廣告更能吸引他，29%的被訪者認為大型戶外廣告更能吸引他，24%的被訪者認為公交車身廣告更為吸引人，16%的被訪者認為公交站牌廣告更為吸引人。3．經營戶對本項目所處地段認可度較低抽樣調查數據顯示，53%的被訪者認為本項目所處地段不是很理想，主要原因是商業氛圍不濃、人氣不旺；42%的被訪者認為本項目地段一般；5%的被訪者認為本項目地段較好，面臨城市主干道，臨近步行街，形象面較好。三、小組座談會的定性分析針對常德平和商業廣場項目，我司就項目實際問題組織了座談會，參會人員的行業比例以市場為依據，涉及：服裝、皮具、餐飲、IT、副食、百貨等各行業，基本能代表常德市的商業現狀。5．常德市民的消費遺憾：缺少中高檔次的餐飲場所、缺少一站式的購物中心、缺少專業水準的健身場所。（三）項目認知1．普遍表示項目地段不是很理想，商業氛圍不夠濃厚，但是有好的經營管理也會考慮進駐。6．從功能分區來看，覺得特色經營可以放樓上，以提升樓上的經營價值。行政辦公區域1）概況位于武陵大道，柳葉路，郎州路之間，是常德的行政辦公中心，集中了常德十多家的辦公、辦公物業；該中心的周邊配套不全，交通方便度一般，辦公物業建筑有自己一定的特色；2）主要辦公物業中國移動大廈、教育局辦公樓、建設局辦公大樓、國稅局辦公大樓地稅局辦公大樓、消防指揮中心、交警指揮中心等辦公物業名稱位置物業現狀中國移動大廈位于洞庭大道與武陵大道交匯處東北側300M已投入使用1年多教育局辦公樓位于洞庭大道與武陵大道交匯處西北側200M已封頂,計劃2005年4月投入使用建設局辦公大樓位于洞庭大道與武陵大道交匯處東北側200M,教育局對面已投入使用3年多國稅局辦公大樓武陵大道與柳葉路交匯處東北側200M是老物業,開有八百里酒店地稅局辦公大樓武陵大道與柳葉路交匯處東南側40M11月封頂,計劃2005年6月投入使用消防指揮中心武陵大道與柳葉路交匯處東南側400M今年封頂交警指揮中心武陵大道與柳葉路交匯處東北側40M已裝修到第4層,計劃今年完工區域評價:該地段在常德市發展規劃為行政辦公區域,這23年,政府相關部門逐步向該區域遷移,但交通及辦公配套有待于完善。較寬敞；配有樓宇保安監控系統，20個監控器，安全度高，采光通風好。電梯杭州西子奧的斯電梯，運行良好奧的斯電梯安徽富士電梯電梯其他公建/配套沒有綠化，更沒有中央空調；自身沒有其它商務配套，但周邊餐飲，娛樂配套多，銀行，酒店多沒有綠化，無中央空調；沒有其它商務配套。六．常德市辦公物業的營銷水平及傳播定位調查樓盤傳播定位售樓現場宣傳途徑首創大廈做住宅及一樓商業配套賣尾盤的銷售在其公司17樓財務處單頁、報紙,現場包裝迅華大廈作為綜合樓賣已撤場戶外、單頁廣宇大廈做商務樓賣一樓大堂右側約50㎡戶外、單頁,現場包裝合計現場形象普遍差。從純市場來說，我們的客戶以投資為主體，占60%以上；我們的投資客戶群是個市場主體，從純市場的角度建議；在銷售辦公物業的策劃中要對投資客戶做進一步的深化研究。項目名稱調查人數㎡/月㎡/月㎡/月不表態平和項目8人6人2人0人0人所占比率75%25%00㎡/月之間。五．對項目有何要求項目名稱調查人數綜合形象工程進度商業配套其它平和項目8人3人2人1人1人所占比率%25%%%從上表可見，準客戶對項目形象及工程進度寄予很高的期望值。（三）常德市辦公物業客戶承受能力對比分析項目名稱調查人數首期付款5—8萬元首期付款8—10萬元總價30—40萬元總價40—50萬元首創大廈3人1人2人3人0迅華大廈1人001人0廣宇大廈6人1人5人4人0美景大廈4人2人2人4人0平和項目7人0人6人6人1所占比率21人%%%%從上表可見，常德的購買力特別是投資者的購買力比較集中在能承受40萬元內，首期付款8—10萬元之間。租金：1620元/㎡，管理費：㎡。大堂120㎡，中間有柱，比較雜亂。二．常德市辦公物業面積分割對比分析項目名稱辦公物業面積主力單元面積銷售率客戶類型首創大廈16800㎡130160㎡95%投資客：85%迅華大廈4600㎡40100㎡88%投資客：70%廣宇大廈21240㎡50—120㎡98%投資客：80%美景大廈10000㎡110170㎡80%投資客：70%合計/平均52640㎡從上表可見，目前常德辦公物業的面積分割主要集中在三個區間：4060㎡、80110㎡、130170㎡，但各物業的面積分割存在較大的面積差（最大存在100㎡以上/間），常德的辦公物業面積分割存在不科學與不規范的地方。第二章 常德辦公物業市場背景環境調研報告第一部分 常德辦公物業市場背景環境調研分析一．常德市宏觀經濟環境分析（一）常德市國民經濟現狀國民經濟發展指數數額同比增長幅度工資指數職工工資總額286610萬元%職工平均工資11236元/年%金融指數金融機構城鄉居民儲蓄存款2036693萬元%社會消費品零售總額批發、零售貿易業946357萬元%餐飲業165855萬元其他312680萬元常德的總體居民收入水平雖然在整個湖南地區處于中等，但消費水平遠超出其收入水平，是個僅次于長沙的典型消費城市，這說明常德城鎮居民有較強的消費實力和投資實力。建議本項目增添如下配套設施：肯德基或麥當勞、西餐廳。4．外來資本不可忽視。2．常德市內缺少中高檔消費場所，常德市中高檔消費群體多數仍選擇去異地購物，如長沙等地，而縣區中高消費群體則認為常德市內場所能夠滿足其購物需求。6．經營戶進駐項目不定性較大抽樣調查數據顯示，62%的被訪者看情況再說；33%的被訪者明確表示不會，主要原因是商場經營成本過高，且不看好本項目的整體經營環境；僅5%的被訪者明確表示會。第四部分 常德平和商業廣場消費者定性調研分析本項目相關情況的定性調研是在商業經營群體中展開，從被訪者商業經營的角度衡量本項目在他們心中的商業價值。7）消費者廣播媒體收聽習慣以本土電臺為主抽樣調查數據顯示，41%的被訪者完全不聽電臺節目，剩余59%的電臺聽眾中，僅31%收聽常德交通電臺，而28%則收聽其他電臺（長沙市級電臺等）。而本土電視臺中，常德新聞綜合臺僅8%，常德公共頻道僅4%，常德圖文信息僅1%，共計13%，遠遠低于省級及長沙市級電視媒體。由此可得出如下結論：購物環境好、質量有保證、品牌組織中高檔的商業有較為廣闊的市場前景。抽樣調查數據顯示，以步行街為核心的中區商圈是常德市民的首選購物地點，占到了被訪者的72%，而橋南商圈和火車站商圈的消費群體遠遠低于這一水平。抽樣調查數據顯示，與同事和朋友一起逛街占了被訪者的71%，而與家人一起逛街的占到了被訪者的20%。3）常德市民消費習慣以滿足生活需求為主抽樣調查數據顯示，目前常德消費者習慣于有必要才去逛街和一周去逛一次街，比例各占被訪問者的32%。（2）商場提供的商品要以滿足這類消費者需求為主。但從整體市場容量看，均存在市場分流的影響。（4）經營調整：現處于重新調整階段，新天地、真優美、漂亮女人街二期計劃于05年元旦開業。2）銷售難點：銷售現場：缺少專業素質，且所開發的幾個樓盤集中于一個售樓現場，缺少商業鋪位的銷售氣氛，且銷售人員服務態度較差。（2）建筑設計：為條形建筑，屬于典型的先有產品后有商業的地產，因其建筑規劃為招商帶來了極大的困難。（2）目前商業規劃不符合商業市場規律：生活超市、流行百貨和獨立步行街多業態組合的大型綜合性商業本應成為項目亮點，但在商業組織規劃上卻生硬地背離了商業本身的要求，人為制造的人流動線不符合人潮流動的規律，如生活超市往45層樓上放、1層臨街四面規劃成環行騎樓式獨立步行商業街等。登記費用一層臨街鋪位20萬，一層內鋪10萬，二至三層鋪位5萬。2．常德市商業物業價格水平跨度較大，從320019800元/㎡不等，且由于部分商業物業以套鋪形式發售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。（五）常德市商業物業的營銷水平及傳播定位競爭樓盤傳播定位售樓現場宣傳途徑金泰利商業廣場第三代風情商鋪統一著裝，銷售現場裝潢較好，有模型。10．比較而言，面對如此巨大的消費市場，常德城市的消費潛力還遠遠沒有得到開發，其商業布局的合理性、商業購物環境、經營產品規模、檔次等等，遠遠不能滿足常德消費者日益增長的需求。4．從成本的角度考慮，經營戶較容易接受租賃的模式。郎州路臨街鋪位也呈現波浪型分布，其中以步行街口處價格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價格略有上升，一中附近因臨近學校關系價格明顯偏高于同街區其他鋪位租金。（三）常德現有臨街商鋪的調研分析1．各主要街區臨街鋪位面積對比分析路段位置經營模式鋪位形式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）人民路人民路步行街西頭自營、租賃單層、兩層套鋪2022050人民路步行街自營、租賃單層、兩層套鋪812040人民路步行街東頭自營、租賃單層、兩層套鋪205040金鉆廣場步行街以北自營、租賃單層206040建設路郎州路以西自營、租賃單層、兩層套鋪209030郎州路以東自營、租賃單層鋪位204025武陵大道人民路、育才路間自營、租賃單層鋪位3618036郎州路步行街、育才路間自營、租賃單層鋪位1612025合計/平均單層為主，少量套鋪201002550常德臨街鋪位主要集中于人民路、建設路一帶，鋪位形式主要有單層、兩層套鋪，鋪面面積從8220㎡不等，主力面積集中在2550㎡范圍，街鋪面積整體偏小。小結：1．常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在區域市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。3．各大商場百貨品牌經營成本分析商場名稱位置營業面積（㎡）樓層專柜租金價格（元/㎡/月）專柜租賃率備注最低價最高價均價春天百貨人民路步行街18000負1層————————超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點及營業額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉（展示架）沃爾福人民路步行街80001層300100075095%百貨（店中店、柜臺）23層————————超市45層————————暫在調整期間，不對外招商家潤多人民東路100001層80012001000100%百貨（店中