合肥百花大廈商業地產項目二期報告商業地產-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 團購買的主力。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 28 （品牌）形象定位 品牌應該說是市場競爭的最高級手段，一個大品牌背后一定是一種獨具特色的文化，例如： 可口可樂 就是美國文化的代表， 萬寶路 是粗獷男子漢的象征。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 29 價格定位 任何一種市場價格都是由供給與需求雙方共同確定的。 【推算過程 】 據常規經驗，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項： 中國管理資訊網 中國管理資訊網 31 地塊區位 ： 土地價值，周邊景觀，周圍物業種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 小區規劃 ： 環境規劃，戶型，交通組織，外立面風格，配套設施 市政配套 ： 周邊醫院、學校、商場、公園、銀行、郵局等布局結構 發展商形象、實力 ： 資金實力，地產開發經驗，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進展和管理 物業管理 ： 物業管理執行標準、服務內容、服務質素 戶型安排 ： 戶型的安排是否同市場的需求相吻合，內部結構設計及功能區的劃分是否科學、合理。 發展商實力（權重 2） 根據 6個同類型物業在發展商實力上 的強弱排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業中在發展商實力上較接近的一個或幾個同類物業對應的平均值，即本項目在發展商實力上應達到的類比物業 均值四 。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 36 C、常規可實現價格判斷 【結 論】 根據“承諾賣點逐一兌現，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當地同類型住宅銷售動態和項目價值構成要素優劣分析判斷，在樓花階段入市，可兌現相當于現實價值約 85%的市場價格，約 2975元 /平方米（毛坯房起價）。 高標準酒店式物業管理經驗的引入和 ISO9002 認證物業管理公司的進駐 作為國際化的多功能大廈，高標準的酒店式物業管理是必不可少的，這對提升項目的品味與企業品牌 中國管理資訊網 中國管理資訊網 39 形象至關重要，先進的管理與服務也會給客戶留下極好的口碑。實付 174 萬元 。辦 公 樓： 公寓、辦公均價： 3500 元 /m2 =% 營業稅 銷售額的 5% 純利潤 ： 毛利 營業稅 投資回報率 ： % 247。 F、營業稅：按合資企業規定計入。 規避項目運作中存在的風險因素 在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位一定要準確，必須以“市場為導向”，一切決策立足于把握區域市場脈搏之上。公寓與辦公 3500 元 /m2 單位成本（含固定成本和可變成本 ） ： 2490 元 /m2（為商業、公寓和辦公的平均單位成本） 可售面積： 64200m2 銷售收入：約 個億元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 52 稅前利潤（毛利）： 萬元 稅前利潤率： % 【結 論】 以上我們從核算 項目投資回報的角度對 百花大廈二期工程作了初步的預期投資回報測算。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 51 D、不可預見費用：按規定的 5％計入。公寓、辦公 。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 47 換言之，在啟動項目前國銀等乙方組合單位必須支付給甲方 1600 萬元的前期建安費用，按新的工程進度表工程到裙樓完工需六個月，這部分后續追加的建安費用國銀等乙方組合單位要支付，同時還剩兩個月可用于包裝營銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部 分資金也需國銀等乙方組合單位負擔。 ⑶百花大廈二期工程后續工程進度 百花大廈二期工程如具備恢復施工的必要條件，其工程進度可安排如下： 剩余土方挖運、磚地模、破樁頭、南區樁檢測等 計劃 2個月 兩層地下室結構（完成到177。 代理商客戶積聚能力、自我運籌能力的充分利用 代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場引導效應和凝聚作用的重點目標客戶的開發（如當地有實力的集團購買），制造良性市場口碑，倚勢提高物業品牌價值和市場價格。以項目具備的優勢特點，應具有較理想的市 場接受度。、 項目規模： (權重 2) 根據 6個同類型物業在各自項目規模上的大小排名打分，得出本項目相當于 6 個同類型物業中在項目規模上較接近的一個或幾個同類物業對應的平均值，即本項目在項目規模上應達到的類比物業 均值八 。 營銷策劃和推廣 ： 主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣告推廣 根據對本項目周邊同類型物業（一般是 6個典型代表物業）實地考察的結果和項目物業價值構成要素比較 中國管理資訊網 中國管理資訊網 32 可以得出以下推斷 (總權重為 26)： 地塊區位（權重 4） 根據 6個同類型物業在地塊先天條件上的優劣程度排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業中區位優勢接近的一個或幾個同類物業對應的平均值，即本項目在地塊 區位上應達到的類比物業 均值一 。 A、價依據說明 本定價策略制定主要以對項目所在片區之周邊同類型物業實態調研結果和對城市居民住宅開發積累之經 中國管理資訊網 中國管理資訊網 30 驗為主要依據，并未直接參照發展商的土地、規劃、建設和資金等成本因素。這一點已經得到行內人士的普遍認同。在這里，業 主會感到電腦上發布的信息都仿佛是專門為個人采集的，計算機仿佛和自己有著某種默契，時時提醒著業主個人自己所關心的事情。 教育文化氛圍濃厚： 鄰近省教委，合肥著名的中小學及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學、省直機關幼兒園等。 優勢： 外部 環境 1 位于合肥市 CBD(中央商務區 )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機構隔街而望， 2 向南正對美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業、交通網絡，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經濟、文化、經濟、商貿中心區，商業、科技、文教、藝術氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市，休閑、購物極為方便。 表 2： 周邊物業主力戶型情況 名稱 戶型 面積 主力戶型 均價 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間?？梢韵胂?，按照目前合肥市的經濟發展水平，如此高的成本（價格），不僅會令普通階層消費者“望房興嘆”，就是有實力的開發商也難以承受。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機關，距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融機構、著名學校、商廈及菜市場等都較近，各類生活配套設施一應俱全，是典型的成熟生活社區。 e) 發展趨勢 合肥作為華東重要的歷史文化名城和全國首批園林城市，市區內住宅建設的高層化是其住宅產業發展的必然趨勢，而市郊小區住宅開發成為熱點。這 些樓盤都有個共同特點，即都依托于合肥中市區較成熟的配套，不同程度地擁有各開放式公園的園林景觀，且交通較為便利。 二、合肥市市區住宅樓市概況 由于市政府對市區規劃有著高瞻遠矚的定位，所以在經過幾年的努力實踐之后，該區位城市建設日新月異，尤其是中市區建設居全市首位，該區域匯集金融、貿易、酒店、教育等行業，行成多位一體的成熟商貿、辦公、住宅區域。 目前，周邊生活配套設施均距項目較近，居家辦公、休閑購物十分方便，一切盡在掌握！ 中國管理資訊網 中國管理資訊網 7 合肥住宅市場調研分析 一、合肥市房地產市場總況分析 合肥 ——物華天寶，人文薈萃之地，以 “三國故地，包 拯家鄉 ”而馳名， 它既 是 安徽省的政治、經濟、文化中心，又是全國首批“園林城市”和著名的科教基地。辦 公 樓： 從目前合肥房地產市場的發展態勢來看，我們前期依據區域市場價格走勢還是一個較為保守的估算，故該項目入市價格達到 3500元 /M2的實際成交水平是完全可以實現的。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 2 第一部分 項目概況及市場調研分析 一、項目概況 二、合肥市場調研分析 合肥市房地產市場總況分析 *合肥市市區住宅樓市狀況 本項目賣點探討 *項目周邊同類型樓盤統計 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優劣勢分析 * SWOT 分析 *強賣點提煉 二、百花大廈 (二期 )市場定位戰略 目標客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價格定位 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目 概述 *二、投資回報分析 *三、項目投資回報敏感性分析 *四、結 論 中國管理資訊網 中國管理資訊網 3 第一部分 項目概況及市場調研分析 項目概況 中國管理資訊網 中國管理資訊網 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。車庫與設 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個車位 ) 容 積 率： 層 數： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發展商： 安徽澳鑫房地產開發有限公司 建筑設計： 機械工業部第一設計院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設施 ★餐飲娛樂： 。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發成為合肥新的消費熱點和經濟增長點。圍繞壽春路、長江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業文化與藝術氛圍，這里正是合肥達官貴族、 商業巨子最理想的辦公、經商地，該區位的購房人士既 中國管理資訊網 中國管理資訊網 9 享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重