物業管理知識宣傳手冊-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 權人決策、政府監督的原則，任何單位和個人不得挪作他用。申請人應當將使用維修資金申請、按戶分攤費用方案、資金不足使用續籌辦法、維修合同、維修預算書等主要內容在維修項目明顯位置公示。 二、 物業服務費 物業服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費 用。 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅物業的開發建設單位通過招投標競爭方式選聘物業服務企業 ，確定 物業公共服務費 ，報價格主管部門備案；采取協議方式選聘物業服務企業確定 物業公共服務費 的，應當經價格主管部門核準。 根據有關規定， 因業主原因未及時辦理入住手續，業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同的約定標準 70%。 七、 住宅小區停車服務收費 標準 根據鹽市價〔 2021〕 74 號文件精神，物業管理住宅區車輛進出 收費標準： 住宅區有專門停車場，并經物價部門驗收合格的，可按規定收取停車費。 二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。開發或建設遺留問題是業主和建設單位之間的民事法律問題，而物業服務費用是業主和物業服務企業之間的民事法律問題，二者不能混淆。 物業服務費和城市生活垃圾處理費收費主體不同，性質也不同，不能等同或混淆。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件： 具有完全民事行為能力； 遵守國家有關法律、法規； 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務； 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔； 具有一定的組織能力； 具備必要的工作時間。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 四、職責篇 小區 管理工作 涉及的事務很多，涉及的部門 也較多，遇到具體問題 可根據 《鹽城市物業管理實施細則》、《關于進一步加強物業管理工作的意見》等文件規定的各行政管理 部門的 具體職責 來 要求相應部門解決 。依法查處破壞環衛設施行為。有償委托物業服務企業代收的，不得向業主收取手續費等額外費用。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區基礎性服務落實到位。 破壞外墻立面，在外墻未按規定安裝空調等設施 根據 建設部 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 規定， 改變住宅外立面應當經城市規劃行政主管部門批準；根據《江蘇省城市市容和環境衛生管理條例》規定物業安裝窗欄、空調外機、遮陽棚，應當統一規范并保持其安全、整 潔。 開發建設單位非法出售公建配套用房 根據《物業管理條例》規定業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。 發現此類情況后，物業服務 15 企業應及時制止，制止不了的， 及時提請環保 部門 根據《中華人民共和國大氣污染防治法》 相關規定 依法查處。如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業 服務 企業同意后，按照規定辦理有關手續。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。 職能部門不受理怎么辦 小區內涉及物業管理事務的職能部門如果不受理，不作為，可向其上級主管部門、市優化辦或市長熱線反映。 16 1 車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊 ， 物業 服務 企業 需承擔的責任 發生業主財產失竊事件應立即報案。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。及時清運裝修垃圾。 小區監控設施未建成或損壞 根據建設部《安全防范工程技術規范》和公安部《安全防范系統驗收規則》以及鹽 城市《關于新建小區、在建小區治安防范設施建設驗收暫行規定》， ①未建立監控設施的，由公安部門依法責令開發建設單位整改； ②監控設施損壞的，由小區管理單位根據相關規定負責維修。 因此 業主 若未 征得相關所有業主同意 私自改變房屋用途 ， 其他人 可以向規劃、工商等部門舉報，提請規劃、工商等部 門依法查處，也可要求物業公司，依據物業管理合同予以制止。由社區組建物業服務隊伍實施基礎性管理服務 （準物業服務） 的，其收費標準由社區居委會組織召開業主大會或業主代表會議討論通過，在小區內公示，由房管部門會同物價部門核 準 后實施。 社區居委會負責業主大會籌建、業主委員會改選的組織工作，指導業主委員會制定管理規約和業 主大會議事規則；指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織；協助物業服務企業和物業服務組織落實服務合同；協調處理物業服務中的矛盾糾紛；對住宅小區內損害業主利益的各類違章行為，及時上報相關行政執法部門。 工商行政主管部門的職責 加強企業登記審查，對未經規劃管理部門批準擅自將居住用房改變為非居住用房的場所，不予核準登記。 規劃行政主管部門的職責 負責新建住宅小區的統一規劃，按規定配置各類公建配套設施；依法查處住宅小區內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。 11 建設單位應當在銷售物業前，制定臨時管理規約，臨時管理規約的主要內容不得侵害物業買受人的合法權益。 四、 業主大會或者業主委員會決定的約束力 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主都具有約束力，業主不得以未享受或者無需接受相關物業服務 為由拒不執行。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、 10 業主委員會職責。城市居民以及納入城市暫住人口管理的居民，按每戶每月 4 元計征，在繳納水費時一并征收。 四是 建筑權屬不清。 八、 物業服務企業與開發建設單位責任 區分 物業服務 企業在小區內 的 公共服務 事項按照物業服務合同的約定實行，主要包括以下內容：物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案資料的管理。 逾期交費的責任： 業主應當根據物業服務合同的約定，按期交納物業服務費用。包括綠化費、秩序維護費，化糞池下水管網清掏費、維修費、保潔費、 能耗 費等最基本的管理服務費用。 三、 物業服務 費 標準 物業服務收費， 分為 公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。 ⑤根據物業服務合同約定，已納入日常物業服務范圍內的支出 ， 應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。 房屋專項維修資金的使用 房屋專項維修資金支出時，可使用其增值部分全部及按每年 2%比例提取的本金部分。 ② 與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。 九、 物業管理服務用房 我市規定，新建住宅小區必須按不低于規劃總建筑面積 1%標準建設物業管理服務用房，其 中 %為物管用房（其中住宅區物業管理配套辦公、服務用房和經營用房的比例分別為 1： 3： 6）、 %為社區管理用房、 %為 業主 活動用房。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 ②將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間； ③擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； ⑤其他影響建筑結構和使用安全的行為。 檢查完這些工作，如果沒問題的話，就在《房屋驗收交接單》上簽字認可。在洗菜池里反復地裝水、排水、檢驗水管是否無異物堵塞。 五是驗水電。 驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的密封性。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在安全隱患。 六、 新房驗收 新房交付驗收 （含 部分 裝修后 房 ） 時，購房人應與負責前期物業 服務 的單位一道，對開發單位提供的新房進行認真驗收，并詳細記錄。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 二 〇 一 〇 年三月二十八日 2 一、物業篇 物業通常是指已經建成并經竣 工驗收合格后投 入 使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地。為規范我市物業管理發展 ， 建立“重心下移、齊抓共管”的新機制，近期 我市相繼出臺了 《鹽城市物業管理實施細則》（鹽政發〔 2021〕 104 號）、《關于進一步加