臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產(chǎn)可研(完整版)

　　

【正文】 年年末總?cè)丝跒? 萬人，全市城鎮(zhèn)人口為 萬人，比上年增加 萬人。 交通運輸 : 臨汾市交通便利，通訊快捷。“十一五”時期，臨汾將圍繞“中部領(lǐng)先，進軍百強”的總目標，高揚“樹正氣，鼓實勁，求發(fā)展”的主旋律，突出“四大主題”，緊扣“六大環(huán)節(jié) ”，推進“四個轉(zhuǎn)變”，努力建設(shè)經(jīng)濟強盛、政治開明、文化繁榮、社會和諧、民生殷實、環(huán)境優(yōu)美的新臨汾。 本 資料來自 第二產(chǎn)業(yè)增速雖有所回落，但繼續(xù)保持高位運行。 （二）經(jīng)濟運行質(zhì)量有所提高 2020 年全市經(jīng)濟的較快增長是在環(huán)境治理和淘汰落后產(chǎn)能力度加大、取締關(guān)停企業(yè)較多、煤炭行業(yè)安全生產(chǎn)整頓停產(chǎn)時間較長的情況下實現(xiàn)的，體現(xiàn)了較高的運行質(zhì)量。分征收系統(tǒng)看，國稅系統(tǒng)累計完成 億元（含先征后退），同比增長 %，地稅系統(tǒng)累計完成 億元，同比增長 %，財政系統(tǒng)累計完成 億元，同比減少 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，增長 %。對外貿(mào)易活躍。全年全市農(nóng)民人均純收入 4065元，增長 13%，比年初預期目標 7%高 6 個百分點。完成市區(qū)汾河段河道治理和生態(tài)建設(shè)工程，建設(shè)沿汾城市濕地生態(tài)休閑區(qū)，改善城市環(huán)境，提升城市品位。通過圈軸的發(fā)展與輻射帶動，逐步向網(wǎng)絡(luò)開發(fā)模式過渡，形成中部、東部、西部三個經(jīng)濟區(qū)。 二、 商品住宅投資比重上升。其中，自籌資金 億元，增長 %，占到全部資金的 %。 七、 商品房空置面積減少。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)公司和擔保公司可為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)的融資平臺，房地產(chǎn)開發(fā)公司可為企業(yè)工程建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務。 四、基礎(chǔ)設(shè)施 臨汾開發(fā)區(qū)自成立以來，開發(fā)區(qū)通信設(shè)施先進，臨汾移動生產(chǎn)大樓已投入使用，中國聯(lián)通大樓正在建設(shè)中，電信、網(wǎng)通等生產(chǎn)大樓正在籌建中；供排水管道 本 資料來自 已基本敷設(shè)完成，使用方便；電力供應充足，可滿足不同用戶的需求；集中供熱站也在積極準備建設(shè)中，可滿足客商的熱力需要。臨汾開發(fā)區(qū)規(guī)劃居住人口8萬人，規(guī)劃期至 2020 年 。作為東改的先驅(qū)， 本區(qū)域已經(jīng)有新項目暫露頭角，但總體來看還處于萌芽狀態(tài)，畢竟交通、 市政以及配套等都處于初步開發(fā)建設(shè)階段。預計一年內(nèi)，臨汾將出現(xiàn)大規(guī)模的住宅“西進”運動。 項目機會分析 （ 1） 項目地處 未來市政府所在地， 是本市的 政治 經(jīng)濟 文化中心。 （ 4） 國家對房地產(chǎn) 的 宏觀調(diào)控 。 本 資料來自 4 項目定位 項目整體定位 項目整體定位 根據(jù)上述市場分析及項目分析，對本項目的物業(yè)整體定位為 德和世紀濱水自然林社區(qū) —— 著力打造一個高尚的、人文的、生態(tài)的、都市的精英社區(qū)。 隨著臨汾市城市建設(shè)東改西擴 戰(zhàn)略的推進 ，開發(fā)區(qū)將成為下一個城市中心，本 項目正是順應城市規(guī)劃發(fā)展要求，未來將成為臨汾市西北地區(qū)集居住、商業(yè)、文化、教育、休閑等多種功能的大型綜合性居住社區(qū)，對臨汾城市建設(shè)及市民生活將產(chǎn)生深遠的影響。 隨著項目開發(fā)的深入，將逐漸擴大客群類型，預計可延伸到中產(chǎn)型。 可能到本項目購房的客戶特征總結(jié) 家庭結(jié)構(gòu)為 2640 歲都市新銳 。 項目價格定位 目前本區(qū)項目價格區(qū)間在 36004200 之間。項目 本 資料來自 將緊鄰未來的 臨汾市政治 經(jīng)濟 文化中心。 配套成本： 37618047 247。 管理成本： 8790789247。 *171265ｍ178。 項目產(chǎn)出 本項目在 2020 年 4月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產(chǎn)出。 FNPV＝∑（ CI－ CO） t(1+IC)t 本項目的年度現(xiàn)金流量表如下： 現(xiàn)金流量表 期初 第一年 第二年 20200 萬元 萬元 萬元 經(jīng)計算， FNPV＝ （萬元）＞ 0 由于 FNPV 大于 0，因此，項目可行，可以接受。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設(shè)項目銷售率為 100%。 本 資料來自 對這兩個變量進行單因素敏感性分析，考察它們對財務內(nèi)部收益率或凈現(xiàn)值等指標的影響程度，充分說明本項目的抗風險能力較強。 該項目符合目前國家逐步把房地產(chǎn)業(yè)作為新的 經(jīng)濟增長點的產(chǎn)業(yè)政策，也符合臨汾市近期城市發(fā)展規(guī)劃要求，并且該項目在地理位置、交通 、價位等方面具備競爭優(yōu)勢。 銷售價格盈虧平衡點的計算 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /銷售量（ 1－銷售稅金 %） =587113080/ 171265 （ 1－ 10%） =3085（元 / m2） 本項目銷售均價保本點 為 3085 元 / m2 ，占計劃銷售均 價 4379 元 / m2 的%。 投資利潤率 本項目的投資利潤率指項目利潤與建設(shè)項目總投資額的比率，它是考查項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。 本 資料來自 按總建筑面積 171265 平方米， 其中住宅 151265 平方米，商業(yè) 20200 平方米。商服 按均價 8000 元／ｍ178。 稅務成本： 74993350247。 建安成本： 201921435247。西面為黃河支流汾河，市政府目前正著手建設(shè)濱河景觀帶，改善濱河景觀。預計本項目價格定位在 38004000 之間。 政府部門工作的 公務員 。 山西省 11 個市目前共有正規(guī)煤礦 4600 多座，保守地說， ‘ 黑口子 ’ 的數(shù)量也有 4000 多個 （官方）。 本項目價位定位在高端價位居住小區(qū)，以高層及小高層為主，在房型設(shè)計及小區(qū)配套設(shè)施體現(xiàn)人性化及現(xiàn)代化，普遍以 90－ 140平方米的三室一廳格局為主戶型，占總 戶型比例為 70%； 70－ 90 平方米二室一廳的中等戶型 和 150310 平方米的四室一廳或兩廳 為次要戶型，占總戶型比例為 30%；符合人們?nèi)粘Ｉ钚枰卜隙鄶?shù)目標客戶的購房需求。 建筑風格定位 建筑設(shè)計充分發(fā)揮了國際主流設(shè)計風格 —— 極簡派建筑的形式感，外形整齊劃一，講求通透，強調(diào)居住舒適性的特點，合理詮釋極簡建筑功能性、通透性。 （ 6） 其他不確定的因素。 本 資料來自 （ 3）市民心目中的 大型 高檔居住區(qū) 印象吸引。 （ 2） 本項目是整體項目的一部分，整體 項目體量大，規(guī)模全市第一，在本地絕無僅有，總占地 1034 畝，且地處城市最高 尚的居住區(qū)域，屬罕見的大型城市運營項目，具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢。 西城板塊 西城板塊為鼓 樓大街以西，包括向陽路以北以及開發(fā)區(qū)等。 老城板塊 老城板塊為鼓樓南北大街與迎春街之間的城區(qū)部分。即將完工的九條主干道貫穿整個區(qū)域，主干道之間由支路 相互連接，形成網(wǎng)絡(luò)狀分布的道路體系，使開發(fā)區(qū)內(nèi)交通便捷，四通八達； 五、服務設(shè)施 臨汾開發(fā)區(qū)服務設(shè)施齊全。 一、地理位置 臨汾開發(fā)區(qū)位于山西 省西南部，距離山西省省會太原市 300 公里，地理坐標為北緯 36 度，東經(jīng) 110 度 50 分，海拔 420 米 457 米。 八、 投資主要集中在平川縣市。 2020 年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積 萬平方米，比上年增 本 資料來自 長 %。 三、 商品房供應增多。穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)危房和 “ 城中村 ” 改造。加快城市服務體系建設(shè)，滿足群眾購物、運動、休閑、娛樂、就醫(yī)的需要。市區(qū)按照 80 萬人口、 120 平方公里修訂總體規(guī)劃，向西跨汾河到大運高速，向東到段店鄉(xiāng)、縣底鎮(zhèn)，向北到喬李鎮(zhèn)，向南到堯廟、金殿鎮(zhèn)，高起點規(guī)劃、高標準建設(shè) “ 一軸三團八區(qū) ” ，即以汾河為中心軸線，逐步完成河東舊城區(qū)向河西新城區(qū)轉(zhuǎn)移。 本 資料來自 三是一批調(diào)產(chǎn)項目達產(chǎn)達效，“三個方陣企業(yè)”的龍頭企業(yè)增勢強勁。第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 %。 13 個縣市區(qū)財政總收入超過億元，分別是：堯都區(qū)（ 億元）、洪洞縣（ 億元）、襄汾縣（ 億元）、鄉(xiāng)寧縣（ 億元）、霍州市（ 億元）、翼城縣（ 億元）、古縣（ 億元）、蒲縣（ 億元）、侯馬市（ 億元）、曲沃縣（ 億元）、浮山縣（ 億元）、安澤縣（ 億元）和汾西縣（ 億元）。前 11 個月，全市規(guī)模以 上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比上年同期增長 %，實現(xiàn)利稅 億元，增長 25%，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到 %，比上年同期提高 個百分點。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量中，能源原材料產(chǎn)品中除原煤產(chǎn)量完成 4122 萬噸、下降 %外，其余保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，其中生鐵產(chǎn)量 1162 萬噸，增長 %；焦炭產(chǎn)量 2239 萬 噸，增長 %；發(fā)電量增長 億千瓦時，增長 %；粗鋼產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 旅游資源 : 全市現(xiàn)有各種文物單位 2594 處，其中國家級 9 處，省級 55 處。城鎮(zhèn)化率為 %，比上年增長了 個百分點。23′— 36176。 德和世紀 城項目共由 9九大地塊組成