臨汾市德和上城項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告(30頁(yè))-地產(chǎn)可研(留存版)

　　

【正文】 公里，開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越、交通便利、通訊快捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善，服務(wù)功能齊全。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成開發(fā)區(qū)主中心；東部以衛(wèi)校為中心形成居住區(qū)中心。目前該區(qū)的存在項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目最多 ，容量最大，而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區(qū)域相對(duì)成熟。 （ 3） 德和世紀(jì)城項(xiàng)目本身多種業(yè)態(tài)相互影響與制約。 本項(xiàng)目定位符合地理位置特點(diǎn)。 分析總結(jié)： 高端住宅屬于剛性需求產(chǎn)品，市場(chǎng)空間大，預(yù)期看好； 臨汾有相當(dāng)數(shù)量依托煤礦先富的人群，足夠支撐本項(xiàng)目的高尚產(chǎn)品； 大企業(yè)持續(xù)作強(qiáng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)作大，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛成長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)為高端物業(yè)提供了有力支撐。 未來(lái)規(guī)劃中，市政府將遷往位于項(xiàng)目以北區(qū)域的濱河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 171265= 元／ｍ178。 根據(jù)市場(chǎng)比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在 2020 年上半年推出，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)接近 4000 元 /平方米，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)，本項(xiàng)目 住宅 的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為 3900 元 /平方米左右，將對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目不確定性因素分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。隨著 臨汾 的商品房?jī)r(jià)格日益穩(wěn)定增 長(zhǎng) ，項(xiàng)目的預(yù)期銷售額將得到充分保證。 從靜態(tài)看，項(xiàng)目總投資 億元。測(cè)算， 項(xiàng)目總收入為： 3900 元 *151265ｍ178。 171265=1179元／ｍ178。 本 資料來(lái)自 5 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析研究 項(xiàng)目總說(shuō)明 項(xiàng)目概況 德和 上城項(xiàng)目 位于德和世紀(jì)城項(xiàng)目西北角區(qū)域 4地塊，河汾五路與中大街、西大街圍合處。 本 資料來(lái)自 臨汾市的 “ 黑口子 ” 就有三四千個(gè) （ 《了望東方周刊 超低的建筑密度，為功能型現(xiàn)代社區(qū)預(yù)留出了充足的發(fā)揮空間，噴泉廣場(chǎng)、戶外健身區(qū)、林蔭道木廊、兒童娛樂(lè)區(qū)??共同組成集功能性、互動(dòng)性、交流性 本 資料來(lái)自 一身的中式豪宅社區(qū)，為臨汾首家符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，加入中國(guó)特色的全 新一代尖端住宅產(chǎn)品。 （ 4） 臨汾 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及 臨汾 市 城市首位度的提高，對(duì)周邊郊縣輻射力的增強(qiáng)，會(huì)吸引更多投資經(jīng)營(yíng)者前來(lái)置業(yè)。主要項(xiàng)目有華遠(yuǎn)名邸、圣會(huì)中國(guó)銀行大樓矗立在開發(fā)區(qū)繁華地段，中國(guó)信合坂下信用社服務(wù)規(guī)范，業(yè)務(wù)量大，其所屬的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布各個(gè)社區(qū)，存貸款非常方便；五洲休閑廣場(chǎng)是集餐飲、住宿、娛樂(lè)為一體的多功能涉外三星級(jí)酒店，四星級(jí)唐堯酒店即將投入使用，另外還有金世紀(jì)娛樂(lè)城和濱江假日廣場(chǎng)等場(chǎng)所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費(fèi)需求；開發(fā)區(qū)文化教育種類完整，有中學(xué)學(xué)校 4 所，職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校 2 所，以及分布于各個(gè)社區(qū)的小學(xué)、幼兒園等，可為居民提供教學(xué)質(zhì) 量高、就讀方便快捷的教育條件；衛(wèi)生醫(yī)療事業(yè)蓬勃發(fā)展，大型綜合醫(yī)院新立醫(yī)院和臨汾兒童醫(yī)院，可為患者提供方便高效的就醫(yī)條件，各社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心肩負(fù)著居民的就醫(yī)重任；開發(fā)區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的 家 俱市場(chǎng)，新星機(jī)電城和汽車專業(yè)市場(chǎng)繁榮了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)氛圍，擬建的汽貿(mào)博覽城占地近 200 畝，是規(guī)范的、功能齊全的汽車市場(chǎng)；寫字樓、住宅樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，更將為廣大投資者提供優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。 分縣市看， 2020 年 臨汾 市商品房開發(fā)投資主要集中在平川縣市，其中堯都區(qū)、洪洞縣和侯馬市，分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元、 2 億元和 億元，分別占 臨汾 市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 %、 %、 %，三縣市投資額占到了全市投資總額的 90%。 2020 年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)施工房屋面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。加強(qiáng)社會(huì)福利設(shè)施和社區(qū)服務(wù)建設(shè)。太鋼集團(tuán)臨鋼公司、山西華銅銅業(yè)、三維股份、山焦、翼城酒鋼、山西中宇、霍州煤電 8 大企業(yè)總量占到全市規(guī)模工業(yè)總計(jì)的 1/3，比上年提高 3個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全市平均水平 11 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市工業(yè)增速近 10 個(gè)百分點(diǎn)，為全市經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)發(fā)揮了重要支撐作用。 三是節(jié)能降耗取得一定成 效。一些技術(shù)含量較高、附加值高的產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)較快，鋼材產(chǎn)量達(dá)到 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %；精煉銅 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %；粗苯 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %，焦油 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。 綜合經(jīng)濟(jì) : 形成以煤炭、焦化、機(jī)械、電力為骨干，化工、輕紡、建材、電子、食品等較全面配套的工業(yè)體系，擁有臨汾鋼鐵公司、山西焦化集團(tuán)、 山西三維集團(tuán)、霍州礦務(wù)局等 35 家大中型工業(yè)企業(yè) 。57′、東經(jīng) 110176。 德和上 城項(xiàng)目 用地 是 4地塊，位于德和世紀(jì)城項(xiàng)目西北角區(qū)域， 南接華遠(yuǎn)名邸，西至西大街，北至河汾五路，東至中大街。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ) : 以糧棉和多種經(jīng)濟(jì)作物為主，土地產(chǎn)出率高，特別是中部臨汾盆地，土質(zhì)肥沃，氣候溫和，特產(chǎn)豐富，素稱“膏 腴之地”和“棉麥之鄉(xiāng)”，小麥產(chǎn)量占全省 ％，主產(chǎn)小麥、棉花、玉米、豆子、紅薯等以及紅棗、核桃、蘋果、紅果、柿子 、花椒等干鮮果。其中，夏糧 億斤，比上年減產(chǎn) %；秋糧 億斤，創(chuàng)歷史最高水平，比上年增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì)全年將繼續(xù)保持這一趨勢(shì)。全年全市施工項(xiàng)目 1322 個(gè)，其中新開工項(xiàng)目 1041 個(gè) ,比上年減少 130 個(gè)。構(gòu)建中心城市行政區(qū)、住宅區(qū)、商貿(mào)區(qū)、教育區(qū)、科技服務(wù)區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 臨汾 市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 本 資料來(lái)自 臨汾 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)業(yè) 做為臨汾市的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)， 2020 年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房建設(shè)規(guī)模明顯擴(kuò)大，銷售加快，空置面積明顯減少。商品房銷售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。周邊鐵路公路四通八達(dá)，非常便捷。 板塊分析： 老城板塊屬于臨汾市民概念中的市區(qū)，各項(xiàng)配套相對(duì)全面，但缺乏建設(shè)的生機(jī)和活力，在政府大的戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)下，該板塊仍然有一定數(shù)量項(xiàng)目出現(xiàn)，但體量和規(guī)模都不大，總體容量不大。項(xiàng)目用地東、西干道為城市交通 大動(dòng)脈，南、北干道為商業(yè)主干干道，便捷的交通更有利于吸引本區(qū)域及其他區(qū)域的消費(fèi)人流； （ 4） 項(xiàng)目瀕臨汾河外灘和綠化帶，具有得天獨(dú)厚的 原生態(tài) 自然景觀資源，有利于打造原生態(tài) 景觀概 念的高檔居住社區(qū)。從遠(yuǎn)期來(lái)看，是西部的區(qū)域中心，未來(lái)的政治 經(jīng)濟(jì) 文化中心。無(wú)論是常規(guī)服務(wù)、公共性服務(wù)，還是特約性服務(wù)，極力彰顯精英一族生活的高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。 其它高端消費(fèi)人群。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 項(xiàng)目地塊現(xiàn)由 山西德和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全資子公司組織開發(fā)，面向市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售。 不可預(yù)見成本： 8790789247。 項(xiàng)目資金籌措 從項(xiàng)目開始征地至 2020 年 10 月末項(xiàng)目開工，已累計(jì)投入的資金約 20200萬(wàn)（土地），這 也是項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需要投入的最大數(shù)額的資金。 項(xiàng)目敏感性分析 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利因素很多，如價(jià)格、銷售情況、可變成本（推廣費(fèi)用）、工期、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和不確定性因素等。 根據(jù)價(jià)格、建設(shè)投資對(duì)利潤(rùn)（靜態(tài)）的敏感影響程度進(jìn)行分析。 山西德和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金 8000 萬(wàn)元，達(dá)到總投資的 %，向銀行進(jìn)行 一年期貸款，數(shù)額為 20200 萬(wàn)元，貸款年利率 20%，利息約 4000萬(wàn)元。 建筑平米單價(jià)： 3428 元 ／ｍ178。 項(xiàng)目主要指標(biāo) 建筑 面積： 171265 萬(wàn)平方米； 容積率： 3； 綠化率： 33 %左右； 總戶數(shù)為 1450 戶 住宅層數(shù)：以 高 層住宅為主， 小高 層為輔； 配套公建：地下車庫(kù) 開發(fā)周期： 2020 年 10 月 —— 2020 年 6月 項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析 項(xiàng)目投入與成本 本 資料來(lái)自 本項(xiàng)目按地上建筑面積 171265 平方米測(cè)算，成本預(yù)算如下： 土地成本： 202000000247。 投資性的客戶也占有一定的比例，約為 15%。 根據(jù)年收入把客群分為富豪型、富貴型、富裕型、中產(chǎn)型、經(jīng)濟(jì)型 。濱河路以及向陽(yáng)西路便利的交通給本片區(qū)帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的城市規(guī)劃也給片區(qū)發(fā)展帶來(lái) 了極大的機(jī)會(huì)。 （ 6） 項(xiàng)目所在地塊拆遷地面積只占本項(xiàng)目整體用地的 10%， 其余 90%用地，土地平整，建設(shè)周期短，可迅速回籠資金，獲得收益。本區(qū)域項(xiàng)目有恒安第一城、九州花園、萊茵半島等， 潛 在項(xiàng)目有 派德森 項(xiàng)目。氣溫特點(diǎn)冬寒夏熱，光照全年為 2417 小時(shí) — 2741小時(shí)，年平均氣溫介于 度 — 度之間，年無(wú)霜期為 193 天 — 227 天，年降水量為 500 毫米 。 六、 土地購(gòu)置大幅增加。 2020 年臨汾市房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)八大特點(diǎn) ： 一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資首次突破 10 億元。增強(qiáng)中心城市的經(jīng)濟(jì)、科技、教育、金融等功能。 二是消費(fèi)需求較為旺盛，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量顯著增強(qiáng)。全年全市財(cái)政總收入累計(jì)完成 億元，為全年奮斗目標(biāo) 120 億元的 %，比上年增長(zhǎng) %，增加 億元。全年肉類總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 1%，禽蛋產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %，牛奶產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。 礦產(chǎn)資源 : 臨汾市礦產(chǎn)豐富，能源工業(yè)發(fā)