臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研(專業版)

　　

【正文】 本項目可行性分析研究僅對銷售價格、可變成本對項目的影響進行敏感性因素進行分析。進入 2020 年 10 月施工期， 2020年 4 月進入銷售環節后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。 171265= 元／ｍ178。項目前期準備已正在進行中，部分開發手續已基本辦理完畢 ，預計 2020 年 10 月份全面開工建設， 2020 年 6 月 31日 前 業主進戶入住，建設期為一年 半 ，預計 2020 年全年銷售率達 85%以上 。 置業目的 根據對片區樓盤的調查分析， 本片區客戶的置業目的和比例如下： 以購買后自用居住的客戶將成為主體，約占 80%。 目標 客戶群 與價格 定位與分析 目標客戶群 高端客戶是本項目的主力客戶群。 目前本片區與其他片區相 比，有其幾點獨特的優勢，如規模大、環境好、交通便利、有 升值潛力， 是 未來高尚居住區。 （ 5） 項目周邊配套豐富高檔 ，緊鄰五星級酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規劃的重點中小學，各種生活配套設施相對 比較 成熟 。 東城板塊 本 資料來自 東城板塊為迎春街以東區域。 二、自然環境 臨汾開發區位于臨汾盆地內，地處半干旱、半濕潤季風氣候區，屬溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同期。其中，現房銷售額 億元，增長 倍；期房銷售額 7 億元，增長 %。但同時，商品房銷售價格居高不下，供應結構不盡合理、市場秩序不夠規范等問題也日益顯現，影響到房地產市場的健康發展。形成若干用地少、就業多、要素集聚能力強、人口分布合理的新城市框架。新增固定資產 162 億元，增長 %。 二是財政收入繼續保持較快增長。牧業生產保持平 穩，養殖收益明顯提高。全市野生植物種類繁多，為山西省最豐富的地區之 — ， 是發展林牧業和天然飲品的寶地。 本項目地塊北側相鄰五洲休閑廣場、唐堯大酒店等高檔休閑場所，并有沃爾瑪超市在建；西側連接濱河生態園區（市政府醞釀多年的汾河攔壩蓄水工程規劃將增加水面面積 120 萬平方米，結合兩岸的公園、游樂設施、使整個濱河生態區成為城市的 “ 綠肺 ” ）；南側有大型古城公園 及天鵝大酒店 在建；東側銜接鼓樓北繁華地段，區位環境優越，發展空間巨大。23′— 36176。 旅游資源 : 全市現有各種文物單位 2594 處，其中國家級 9 處，省級 55 處。主要工業產品產量中，能源原材料產品中除原煤產量完成 4122 萬噸、下降 %外，其余保持平穩增長態勢，其中生鐵產量 1162 萬噸，增長 %；焦炭產量 2239 萬 噸，增長 %；發電量增長 億千瓦時，增長 %；粗鋼產量 萬噸，增長 %。 13 個縣市區財政總收入超過億元，分別是：堯都區（ 億元）、洪洞縣（ 億元）、襄汾縣（ 億元）、鄉寧縣（ 億元）、霍州市（ 億元）、翼城縣（ 億元）、古縣（ 億元）、蒲縣（ 億元）、侯馬市（ 億元）、曲沃縣（ 億元）、浮山縣（ 億元）、安澤縣（ 億元）和汾西縣（ 億元）。 本 資料來自 三是一批調產項目達產達效，“三個方陣企業”的龍頭企業增勢強勁。加快城市服務體系建設，滿足群眾購物、運動、休閑、娛樂、就醫的需要。 三、 商品房供應增多。 八、 投資主要集中在平川縣市。即將完工的九條主干道貫穿整個區域，主干道之間由支路 相互連接，形成網絡狀分布的道路體系，使開發區內交通便捷，四通八達； 五、服務設施 臨汾開發區服務設施齊全。 西城板塊 西城板塊為鼓 樓大街以西，包括向陽路以北以及開發區等。 本 資料來自 （ 3）市民心目中的 大型 高檔居住區 印象吸引。 建筑風格定位 建筑設計充分發揮了國際主流設計風格 —— 極簡派建筑的形式感，外形整齊劃一，講求通透，強調居住舒適性的特點，合理詮釋極簡建筑功能性、通透性。 山西省 11 個市目前共有正規煤礦 4600 多座，保守地說， ‘ 黑口子 ’ 的數量也有 4000 多個 （官方）。預計本項目價格定位在 38004000 之間。 建安成本： 201921435247。商服 按均價 8000 元／ｍ178。 投資利潤率 本項目的投資利潤率指項目利潤與建設項目總投資額的比率，它是考查項目單位投資盈利能力的靜態指標。 該項目符合目前國家逐步把房地產業作為新的 經濟增長點的產業政策，也符合臨汾市近期城市發展規劃要求，并且該項目在地理位置、交通 、價位等方面具備競爭優勢。 利用本量利分析法，根據成本、銷售收入與利潤三者的關系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設項目銷售率為 100%。 項目產出 本項目在 2020 年 4月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產出。 管理成本： 8790789247。項目 本 資料來自 將緊鄰未來的 臨汾市政治 經濟 文化中心。 可能到本項目購房的客戶特征總結 家庭結構為 2640 歲都市新銳 。 隨著臨汾市城市建設東改西擴 戰略的推進 ，開發區將成為下一個城市中心，本 項目正是順應城市規劃發展要求，未來將成為臨汾市西北地區集居住、商業、文化、教育、休閑等多種功能的大型綜合性居住社區，對臨汾城市建設及市民生活將產生深遠的影響。 （ 4） 國家對房地產 的 宏觀調控 。預計一年內，臨汾將出現大規模的住宅“西進”運動。臨汾開發區規劃居住人口8萬人，規劃期至 2020 年 。中小企業創業公司和擔保公司可為企業提供創業的融資平臺，房地產開發公司可為企業工程建設提供優質高效的服務。其中，自籌資金 億元，增長 %，占到全部資金的 %。通過圈軸的發展與輻射帶動，逐步向網絡開發模式過渡，形成中部、東部、西部三個經濟區。全年全市農民人均純收入 4065元，增長 13%，比年初預期目標 7%高 6 個百分點。全年全社會固定資產投資累計完成 億元，增長 %。 （二）經濟運行質量有所提高 2020 年全市經濟的較快增長是在環境治理和淘汰落后產能力度加大、取締關停企業較多、煤炭行業安全生產整頓停產時間較長的情況下實現的，體現了較高的運行質量。“十一五”時期，臨汾將圍繞“中部領先，進軍百強”的總目標，高揚“樹正氣，鼓實勁，求發展”的主旋律，突出“四大主題”，緊扣“六大環節 ”，推進“四個轉變”，努力建設經濟強盛、政治開明、文化繁榮、社會和諧、民生殷實、環境優美的新臨汾。 臨汾市 2020年年末總人口為 萬人，全市城鎮人口為 萬人，比上年增加 萬人。 本 資料來自 德和上城 項目 投資 可行性研究分析報告 本 資料來自 可 研 報 告 目 錄 1 項目 概述 項目概況 2 臨汾 市房地產宏觀背景分析 宏觀經濟概況 臨汾 城市規劃及建設 臨汾 市房地產運行狀況分析 項目周邊 西城 區域房地產狀況 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊分析 3 項目 SWOT分析 優勢分析 劣勢分析 機會分析 威脅分析 4 項目定位 項目整體定位 目標 客 戶群定位與分析 項目價格定位 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目投入與產出分析 項目經濟及財務效益分析 項目不確定性因素分析 項目評價結論 本 資料來自 1 項目概述 項目概況 項目位置 德和世紀城項目位于 臨汾市經濟開發區 向陽西路北側 ， 臨汾市舊城區的北部 ， 未來新城區中軸帶位置。 面積和人口 : 全市面積 20275 平方公里， 現轄 3 市 14 縣。 臨汾發展潛力巨大。依次為：安澤縣增長 %，浮山縣增長 %，襄汾縣增長 17%，曲沃縣增長 17%，侯馬市增長 %，古縣增長 %，翼城縣增長%，鄉寧縣增長 %，隰縣增長 %，堯都區增長 %，吉縣增長 %，汾西縣增長 %。 一是投資需求保持較快增長。同時，受農副產品價格上漲、出售農產品收入增加拉動，全市農民收入呈現同步增長勢頭。以臨汾市區為一級中心，侯馬市、霍州市為二級中心，中部平川縣城為三級中心，以 7個全國重點鎮和 4個全省中心鎮為增長極點，構建一軸兩圈新框架，以霍侯公路為軸線，連接霍州、洪洞、堯都、襄汾、曲沃、侯馬、翼城、古縣、浮山九個城市和汾西、 蒲縣、鄉寧部分區域的 30 個重點鎮，建設中部城市群和經濟帶；發揮臨汾歷史悠久、資源豐富、人才集聚、文化底蘊深厚的優勢，突出臨汾中心城市地位，構建臨汾經濟圈，建設晉南中心城市；發揮侯馬交通樞紐區位優勢，引導各種生產要素向侯馬、曲沃集中布局，加快經濟發展和城市擴張，構建侯馬經濟圈，建設中西部商貿物流會展中心。 2020年，臨汾市房地產開發企業到位開發資金 ，比上年增長 %，比投資完成額增幅高 13 個百分點，資金保障較好。臨汾開發區位于臨汾市老城區的西北部，規劃面積 平方