臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研(更新版)

　　

【正文】 。 本項目地塊北側相鄰五洲休閑廣場、唐堯大酒店等高檔休閑場所，并有沃爾瑪超市在建；西側連接濱河生態園區（市政府醞釀多年的汾河攔壩蓄水工程規劃將增加水面面積 120 萬平方米，結合兩岸的公園、游樂設施、使整個濱河生態區成為城市的 “ 綠肺 ” ）；南側有大型古城公園 及天鵝大酒店 在建；東側銜接鼓樓北繁華地段，區位環境優越，發展空間巨大。34′之間。全市野生植物種類繁多，為山西省最豐富的地區之 — ， 是發展林牧業和天然飲品的寶地。這里有完備的工業體系，是山西省新型能源、重化工基地的重要組成部分，已形成 5500 萬噸原煤、 2500 萬噸機焦、 1200 萬噸生鐵、 500 萬噸鋼、 120 萬噸鑄件的生產能力。牧業生產保持平 穩，養殖收益明顯提高。 第三產業呈現平穩發展態勢，全年完成 億元，比上年增長 %。 二是財政收入繼續保持較快增長。預計全年規模以上萬元工業增加值能耗同比下降 10%左右。新增固定資產 162 億元，增長 %。全年全市城鎮居民人均可支配收入完成 9997 元，增長 %，比預期增長目標12%高 個百分點。形成若干用地少、就業多、要素集聚能力強、人口分布合理的新城市框架。 培育城鎮集群經濟圈。但同時，商品房銷售價格居高不下，供應結構不盡合理、市場秩序不夠規范等問題也日益顯現，影響到房地產市場的健康發展。全年竣工商品房屋 萬平方米，增長 %。其中，現房銷售額 億元，增長 倍；期房銷售額 7 億元，增長 %。 項目周邊區域發展狀況 本 資料來自 區域概況 臨汾經濟技術開發區是 1997 年 7 月經山西省人民政府批準成立的省級開發區。 二、自然環境 臨汾開發區位于臨汾盆地內，地處半干旱、半濕潤季風氣候區，屬溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同期。開發區規劃結構呈三片二心結構。 東城板塊 本 資料來自 東城板塊為迎春街以東區域。財富中心、濱江明珠等，潛在項目有御景水城， 北城壕聯片改造項目 ， 源宏國際新城 。 （ 5） 項目周邊配套豐富高檔 ，緊鄰五星級酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規劃的重點中小學，各種生活配套設施相對 比較 成熟 。 項目威 脅分析 （ 1）本 市房地產整體開發的復蘇，給項目開發增加一定壓力。 目前本片區與其他片區相 比，有其幾點獨特的優勢，如規模大、環境好、交通便利、有 升值潛力， 是 未來高尚居住區。 以“新都市主義”設計理念為原則，結合地塊自然和城市環境資源，從居住密度、空間規劃布局、建筑類型及立面風格等多方面著手，構建風格多元化的、居住產品差異化的綜合性大型居住區，營造不同城市空間的領域感和場所感。 目標 客戶群 與價格 定位與分析 目標客戶群 高端客戶是本項目的主力客戶群。 汾西縣最少有上千個 “ 黑口子 ” （ 《了望東方周刊 置業目的 根據對片區樓盤的調查分析， 本片區客戶的置業目的和比例如下： 以購買后自用居住的客戶將成為主體，約占 80%。該項目 現狀占地面積 90%為凈地，其余 10%部分有地上建筑物需拆遷 。項目前期準備已正在進行中，部分開發手續已基本辦理完畢 ，預計 2020 年 10 月份全面開工建設， 2020 年 6 月 31日 前 業主進戶入住，建設期為一年 半 ，預計 2020 年全年銷售率達 85%以上 。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 = 749933500 元 開發利潤 749933500 元 587113080 元 =162820420 元 具體開發成本詳見下表： 項目 開發成本明細表 本 資料來自 序號 成本項目 計費基數 數量 單價 （元） 計費金額（元） 一 土地成本費 建筑面積（㎡） 171265 1168 202000000 二 公共設施配套費 50 8563250 1 基礎設施配套費 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 2 墻改費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 3 消防設施配套費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 4 排污費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 三 施工準備費 7989202 1 勘測鉆探費 建筑面積（㎡） 171265 205518 2 規劃設計費 建筑面積（㎡） 171265 256898 3 建筑工程設計費 建筑面積（㎡） 171265 20 3425300 4 圖紙審查 費 建筑面積（㎡） 171265 4 685060 5 配套工程設計費 建筑面積（㎡） 171265 256898 6 臨時供電費 建筑面積（㎡） 171265 2 342530 7 臨時供水費 建筑面積（㎡） 171265 256898 8 工程質量監督費 建安工程費 194214510 % 446693 9 工程監理費 建安工程費 194214510 % 1262394 10 安全監督費 建安工程費 194214510 % 194214 11 招標管 理費 228636 1）施工招標管理費 中標價（ 1000 萬以上） 15000 2）定額測定費 建安工程費 194214510 % 213636 12 招標代理服務費 建筑面積（㎡） 171265 205518 13 環評費 建筑面積（㎡） 171265 51380 14 地震安全性評價費 建筑面積（㎡） 171265 1 171265 四 建筑工程費 1179 201921435 1 房屋基本工程費 建筑面積（㎡） 171265 1134 194214510 1）主體工程費 建筑面積（㎡） 171265 915 156707475 2）室內給排水系統 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3）室內采暖系統 建筑面積（㎡） 171265 37 6336805 4）室內電氣系統 建筑面積（㎡） 171265 64 10960960 5）室內保安監控及停車管理系統 建筑面積（㎡） 171265 13 2226445 6) 消防系統 建筑面積（㎡） 171265 70 11988550 2 電梯工 程費 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 電話及有線電視安裝費 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 五 小區配套工程費 123 21065595 1 供熱 建筑面積（㎡） 171265 28 4795420 2 供電 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 給水 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 4 排水 建筑面積（㎡） 171265 11 1883915 5 消防 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 6 綠化 建筑面積（㎡） 171265 6 1027590 7 道路 建筑面積（㎡） 171265 3 513795 8 智能 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 本 資料來自 六 銷售費用 銷售收入 749933500 2% 14998670 七 管理費用 439539482 2% 8790789 八 財務費用 貸款額 202000000 20% 40000000 九 稅金 銷售收入 749933500 10% 74993350 十 不可預見費用 439539482 2% 8790789 十一 總成本 587113080 十二 建筑面積成本平米單價 3428 十三 總收入 749933500 十四 總利潤 162820420 項目銷售均價模擬 市場比較法 以 2020— 2020 年推出的主要類比競爭樓盤價格為準，結合項目自身素質，綜合現有的同等項目二手樓價格進行定價。進入 2020 年 10 月施工期， 2020年 4 月進入銷售環節后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。 項目清償能力分析 本項目由 山西德和 房地產開發有限公司 全資子公司 組織開發，就此項目進行貸款時，貸 款還款期為 一 年，進入銷售環節后 兩個月內 ， 住宅銷售回款預計超過一億元，可用于 償還 第一批項目 貸款 ；商服部分銷售回款可作為公司的資金儲備。本項目可行性分析研究僅對銷售價格、可變成本對項目的影響進行敏感性因素進行分析。 本 資料來自 二 00 八年四月八日