中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研(完整版)

　　

【正文】 地環境，促進市容市貌提高居民居住生活質量，促進現代化新溫州建設。 曼哈頓空中別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合作的形式共同完成。（中瑞財團全稱中瑞財團控股有限公司， 是由溫州九家實力雄厚且在各自所屬行業領域處于龍頭地位的民營企業共同出資、發起設立的一家旨在積極探索中國民營經濟全新發展和經營模式的財團性控股企業，也是全國首家無地域限制的正式以“財團”命名的控股有限公司，該財團的注冊資金為 1 億 4580 萬 元。曼哈頓空中別墅 開發商 中瑞溫州房地產有限公司 發展商 中瑞財團控股有限公司 項目地址 溫州原東方造船廠地塊 項目性質 商業和住房 物業類型 住宅，商業房地產，共 692 戶 項目規模 占地 73337 ㎡，建設用 地面積 71553 ㎡， 174281 ㎡建筑面積 總容積率 總建筑密度 % 項目層數 西側層數≤ 30 東側層數≤ 27 以及裙樓 10 幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景 配套設施 西側地下停車 519 輛，東側地下停車 344 輛，地上停車 43 輛 綠化率 55% 項目其他介紹 該項目發展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產有限公司開發。 曼哈頓效果圖（局部） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 圖 中瑞 ） 中低價位成為市場的主力： 其一，從自住方面分析該價位滿足一部分想買高檔住宅居住的人 。同時他們一般自身已經擁有 2套房子以上。 但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費得起的產品，要想引領中國房地產市場潮流幾乎是近 100 年內不可能的事。本案今后還需將自己定的高價位理由向客戶群表達清楚。 目標群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區（也包括其他地方）的私營企業老板、民營或外資企業高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業的高收入者以及持外國護照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網 中國管理資訊網 家庭結構：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環境 工作狀態：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質的追求 購買動機：改善居住環境，追求居家生活品質，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發展前景充滿信心 消費行為：注重品質，充滿理性 B:特征分析 他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。全年居民消費價格總水平比上年上升 %，其中食品類價格上升 %，娛樂教育文化用品類上升 %，居住類上升 %，服務項目價格上升 %，衣著類，家庭設備用品及維修服務類，醫療保健類，交通與通信類下降 %至 %之間。 施工面積遠多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應求的假象，從而提高房價，牟取暴利。 東門商業步行街 該街是溫州第 3 條商業步行街道，是城市東向老城改建項目。 則前 期工程費用為： 220 ＝ 萬元 建筑安裝工程費 中國管理資訊網 中國管理資訊網 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用（結構部分，簡單裝修部分）、設備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調等）。詳見下表： 表 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 1 總投資 2 資金籌措 資本金 100000 100000 預售收入（稅前） 信托（見融資） 66200 66200 凈現值和內部收益率（稅 前） 66200 0 1 2 3 (信托與利息 ) 100000 0 1 2 3 中國管理資訊網 中國管理資訊網 33800 圖 現金流量圖（萬元） 備注：信托產品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付 10億土地款，剩余 億在年末付 I=% NPV:＝ ／ (1+%)+／ (1+%) (1+%)+／ (1+%) (1+%) (1+%)= 萬元＞ 0 所以本項目可行 當 NPV=0 時，則 ／ (1+i)+／ (1+i) (1+i)+／ (1+i) (1+i)(1+i)=0 得出 I=% 即本項目的內部收益率為 % 經濟效益分析 銷售價格 根據工程所處位置，周圍環境條件以及房地產市場的 趨勢預測，考慮到本項目的市場定位（帶精裝修，送 30 ㎡入戶花園與 6 米挑高客廳）房地產銷售風險以及工程建設成本等綜合因素，本項目的均價為 21800 元∕㎡，地下停車庫每個車位 18 萬元（預計車位可以售完）。 房地產政策變革風險 土地政策： 71 號令（ 8該項目已經在 05 年 5月 2 日進行試樁，開工。這有利于中瑞實行每人限購一套拒絕炒房的陽光銷售模式。 該政策的出臺，對本項目來說是有益也有害。 ④再則由于去年溫州房價飆升至全國第一后，國家和溫州市頒布了很多控制房價的政策措施，使得一部分原本想購買的人不敢輕舉萬動。占家庭總支出的 ％。如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產價格的回落預期必然增大。其中出售價格的敏感性更強一些，價格上升 15%則內部收益率上升至 %，下降 15%內部收益率變成 %，但是凈現值都還是正值。 盈虧平衡點生產能力利用率 FBEP= QBEP/ Q 100%=109419/ 100%=% 這個指標表示達到盈虧平衡時實際利用的生產能力占設計生產能力的比率。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 實現都市繁華與別墅生活的共享 ， 臨江而筑 。先有百好花園，大自然物業以及現在運營中的龍港錦繡名園等為本物業提供了許多可以借鑒的經驗。而為了能夠“先入為主，搶占先機”，本項目在 04 年底醞釀， 05 年初推出，因為每年的年初大多為房地產購買離旺盛期。 機會分析 (O) ◆擁有溫州目前最大的商業航母歐洲城的品牌支撐，以及附近東門步行街的興起，將對本項目產生極大的帶動效應，從而達到事半功倍的作用； ◆在已經積累的 600 多名有意向購房戶之中，大多數購房者手中資金雄厚，購買力強，況且目前溫州類似于本項目的高檔住宅很少，滿足不了那些高收入者的購房需求（以前很多高收 入者選擇到上海，北京、杭州等地購高檔住宅），本項目的推出將對那些“零散”的富人產生“聚集”效應； ◆溫州目前高檔住宅的稀缺性，使本項目當之無愧，無可爭議的處于“制高點”， 將對本項目有利占領有效市場份額提供良好契機； ◆發展商是中國著名的民間財團 — 中瑞財團，知名度高，影響力大，有部分購房者沖著這點而來，認為中瑞的就是信譽的保證； ◆溫州目前打造“信用溫州”，對中瑞財團的發展給予關注與支持，本項目是中瑞財團成立以來的第一個項目，政府和中瑞財團本身都對本項目鼎立支持，以及各類媒體的 中國管理資訊網 中國管理資訊網 報道宣傳，將對本項目形成良好的社 會公益形象與市場口碑。 設立售樓處和銷售員 售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產品的載體，而銷售員是消費者最直接認識項目的渠道（并且要求是有 3 年以上銷售經驗的銷售員擔任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓是 項目推廣的關鍵環節。對項目不同類型的物業，套型進行多樣的廣告主題創意，但要保持項目的總體風格和定位方向。曼哈頓市場調查問卷 姓名： 年齡： 聯系電話： 職業： □ 自用 □ 投資 此項目北臨甌江，臨近江心嶼，南面為歐洲城，與東門步行街相臨，是溫州的首個空中別墅。 本方案旨在參考， 在實際行動中視具體情況可有所更改 . 第六章 研究結論以及建議 本項目屬于房地產住宅開發項目，符合國家城市住宅開發建設產業政策，開發用地變更以及項目建設規劃手續已予辦理，建設資金自籌為 主，現場建設條件具備。 巨型廣告牌 廣告牌的設置對項目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對項目宣傳的另一大“法寶”。如何抓住項目的機遇，讓項目的優勢與亮點發揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。由高層和聯排別墅，社區活動中心等組成。 本物業適合一些高收入者，成功人士，社會名流以及海外華僑等居住，同時一般希望有一定文化修養的人居住。 180 度全江景觀光電梯，以任意高度俯瞰甌江山水。 盈虧平衡點價格 PBEP=（ %） =11742 元 /平方米 （ 1501611742） /15016 100%=% 當價格下降幅度在 %以內，該項目仍不會出現虧損的局面。盈虧平衡點越低，說明項目抗風險能力越強。 其他風險 ①自然風險：自然風險包括地震，海嘯，臺風，火災等。 物價變動與銀行利率變化 居民消費指數（以1 9 5 3 年1 0 0 為準）262 01002003004005006007001990年 1993年 1995年 1998年 2020年 2020年 2020年 2020年系列1 圖 主要年份居民消費價格總指數 (以 1953 年為 100) 表 居民儲蓄存款（ 100million yuan ） 1995 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可以看出，這幾年溫州人手中的資金越來越充實，民間資本雄厚，具有很強的購買能力。且別墅群內各類配套設施齊全。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。 它從政府層面加強了對商品房預售銷售和轉讓的管理，明確規定在溫州今后房開企業“內部認購”將受到處罰，凡無權屬證書的期房不得轉讓。 為進一步控制貸款壞帳，加強金融控制力度， 04 年 9 月份中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征 求意見稿）》，這是銀監會成立以來發布的第一個針對行業貸款經營的指引，也是繼 03 年央行 121 號文件后發出的又一個加強房地產貸款監管的重要信號。以前盛行的以協議出讓的做法被正式叫停。 稅費率 本報告采用的各種稅費率見下表： 表 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業稅 城市維護建設稅 7 附加稅 為營業稅的 10% 教育費附加費 3 企業所得稅 33 土地增值稅 超率累進 盈利能力分析 經營收入：①住房銷售（每平方米均價為 21800 元）： 則： 21800= 萬元 ②停車位銷售（ 18 萬元一位）則 906 18＝ 16308 萬元 ③總經營收入： ＋ 16308＝ 萬元 可獲毛利潤總和 :— ﹦ 萬元 營業稅 : %＝ 萬元 附加稅 : 10%＝ 萬元 城市維護建設稅 : 7%＝ 萬元 教育費附加 : 3%＝ ＝ 萬元 企業所得稅 : 33%＝ 萬元 土地增值稅 :約 950 萬元 則 :商品房投資利潤率＝利潤總和／總投資 100%＝ ／ ＝ 中國管理資訊網 中國管理資訊網 % 商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金 100%＝ (－ ) ／100000＝ % 清償能力分析 本項目所需資金全部由開發商自籌 ,未向金融機構借錢 ,因此不存在還款問題 .但本項目實行信托的方式 ,每個月都將付一定的利息給購買房地產券者 . 資金平衡分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是基本平 衡有余的。以每平方米 80元計算。該街道目前主要以經營理發店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關的行業等為