中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 都市鳳凰山休閑、運動、居住新城區，東靠寶成鐵路線和川陜公路及天回鎮，西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區。 （二）限制性因素 產業園土地權屬不能轉讓。 市場前景好，發展潛力大 :本項目符合國家規劃和產業政策，滿足當地政府的產業規劃，填補了行業空白，具有良好的市場前景。 建議本項目在推進過程中，要充分爭取股份公司在政策、技術、品牌、市場、資金等方面的支持。 （三）承諾交地時間 出讓合同簽訂后半年內，具體交地、付款條件及細節在出讓合同中明確。 五、結 論 項目區域交通路網通達，通暢便捷，周邊 生活配套日益成熟。 成都經濟連續 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機下，仍保持了政策的穩定性和連續性，并抓住機遇及時出臺實施了一系列應對措施。基于產業資源優勢，通過構筑具有高層次形態產業，將高科技產業與現代服務業進行有機融合發展，實現功能拓展與升級，使交通產業聚集聯動效應得以強化，將成為成都未來新經濟增長的又一模式。同時本項目取得的土地成本價相對較低，具備較大的成本優勢。 （二）成都工業地產及總部基地分析 成都每個區都有自己的工業園區項目，產業集群效應不明顯。 工業園區產品模式 （ 1）建筑形態 1）別墅式 典型代表項目：青羊工業總部基地 （如圖 22 所示） 、西城國際等 圖 22 青羊工業總部基地獨棟樓效果圖 2）寫字樓模式 目前市場的大型工業園區中，基本上都包含了小高層 /高層寫字樓 15 產 品。 4）園區配套 住宅配套：是專門針對入區企業員工需求打造的 配套用房。目前，采用此類運營模式的工 16 業園區主要有融智總部工業園、西城國際、青羊工業總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。 從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。 本產業園采用政企合作、市場化運作模式：以高科技產業為支撐，以企業為主體，以創新為理念，傾力打造中國首個國家級軌道交通高科技產業園。截止到 2020 年底，園區共引進項目 310 個，其中總部項目 252 個，投資上億元項目 58 個；協議投資額約 285 億 元。 4）產權可分割 對入駐園區的總部企業 ,300 平米以上可根據需要將產權分割到戶。 實行 統一規劃 、 統一建設、統一投資 、 統一開發 、 統一招商 、 統一管理。 同時，本項目品質較高，在物 業形態及價格上都具備優勢。 成都市工業園區基礎信息 表 表 21 目前成都市工業類地產項目售價的總體市場均價約為 4600 元 /㎡。本產業園位于城北的三環路與四環路之間，處于房地產的價格洼地，在物業價格上為 40005000 元 /平方米之間。 （三）金牛區發展規劃 金牛區將按照 “合理布局、科學規劃、突出特色、錯位發展 ”的原則，到 2020 年，基本構筑起 “一園、兩核、三城、四帶 ”的空間戰略新格局。 建設施工安裝環節的高新技術需求 交通產品的建設施工安裝分為施工準備、施工過程和系統調試運行三個階段。 （ 4）交通節能環保產業：重點關注施工過程中持久能源提供技術，以及在運營階段機車運營模式，通過發掘新能源，提供生態環保的持久動力。 2020 年產值 3000萬元，簽定合同額 9000 萬元。 從中鐵二院目前已實施的產品產業化項目看，已形成了新的利潤增長點。 在客戶細分上，將根據產業園的五大主導產業定位分類引進。結合功能區的定位，本產業園的產品定位如下： 物業建筑形態建議：建議在園區中，主要以小高層和高層形成 “小組團 ”為核心的商務辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度 生態獨立建筑群組成主要建筑形態。 社會：承接前述對新一代產業園特征的研究，打造功能復合的產業都市，與城市有機融合； 經濟：構建完善可持續發展的產業鏈條，研究其空間發展需求，使空間與產業發展高度適配，最大化提供產業的發展與展示平臺； 環境：關注可持續發展，通過規劃、建筑、環境、技術運用等不同層面營造低碳型綠色產業園區。 圖 52 產業園空間發展策略圖 根據園區空間發展策略，本產業園首期 500 畝啟動區結合西側規劃的城市商業節點及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區沿橫軸發展的模式，最先啟動產業園的西側靠園區主干線區域。如圖 53 所示： 38 圖 54 項目空間格局 五、建筑風格及園區鳥瞰 （一）建筑風格 產業園以小高層和高層及低密度生態獨立建筑群為主要建筑形態。 四、空間格局 橫向導入，縱向延伸，一心多點，線性串聯。 鏈條擴展：完善產業鏈條，由核心向外圍結合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團。 五、價格定位 本項目有科研辦公樓、配套商業及產業綜合技術服務中心三種主要物業形態，現對它們的價格定位如下： 科研辦公樓 科研辦公樓評估價格表 表 42 項 目 主要可類比項目 本 案 倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動力港 2 期 項目均價 3380 元／ m2 3800 元／ m2 5300 元／ m2 評估得分 57 61 65 66 可比系數 可調均價 3913 4111 5381 可比參數 30% 40% 30% 評估均價 4432 元／ m2 33 配套商業及產業綜合技術服務中心 項目區域商業和中試物業租金情況如圖 4 42 所示： 項目區域中檔商業月租金情況( 元/ 平方米)655553020406080大豐街辦 天回街辦 新都區 圖 41 項目區域中檔商 業月租金情況 項目區域中試物業月租金情況( 元/ 平方米)313436283032343638大豐街辦 天回街辦 新都區 圖 42 項目區域中試物業月租金情況 利用周邊市場的對比情況，運用商業租金反推法，本項目的商業定價為 5536 元 /平方米。 第三代是在空間形態的表現上是多個產業的耦合發展，產生協同效應，形成產業集群的發展布局。 注：本部分詳細內容，請參見附件《軌道交通搞科技產品產業化概況及空間需求》。需要建筑面積 10000 平方米。如 圖 31 所示 ： 26 0500100015002020250030003500400045005000交通技術服務 693 1370 1370 光機電市場 160 400 400 交通信息產業 226 847 1287 新材料新技術 140 350 350 節能環保 277 767 1096 2 0 1 1 年合計 2 0 1 5 年合計 2 0 2 0 年合計 圖 31 交通高科技五大主導產業未來市場需求總和 根據交通高科技產業的中長期發展規劃分析，交通高科技產業蘊藏著巨大潛力，產業園重點發展的五大主導產業有著廣闊的市場空間。 （二）主導產業選擇 基于軌道交通產業鏈條各環節對高新技術的需求，通過市場導向、政策導向分析，結合中鐵自身優勢，確定了產品產業化重點發展以下幾大類產業，同時為未來發展預留彈性產業空間： （ 1）交通新材料產業：重點關注設備制造領域和施工材料領域的技術提供。 注：本部分國內外工業園的詳細內容，請參見附件。 （二）北部新城規劃 成都市城北是進出成都的主要交通要道。月。 綜上，本項目具有建設主體、工業園市場對比及園區特有的政策等優勢，發展前景看好。 （四）本項目競爭力分析 項目建設主體優勢分析 中國中鐵股份有限公司是世界雙 “500”強企業，它作為我國基建行業的絕對龍頭企業，是 中國和亞洲第一大鐵路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。 青羊工業發展區 青羊工業發展區位于日月大道以北，成飛生活區以南， A 線大道以西，項目占地約為 3453 畝，距三環路 公里，投資規模 66 億元，投資密度 400 萬元／畝，建筑面積為 177 萬平方米，容積率為 (凈地占總用地比例 90％ )。 可根據實際需求配置不 超過總建筑面積 2 0 %的配套服務設施用房。 （ 3）工業園區盈利模式 目前的工業園區運營模式相對比較簡單，分為出租 \只租不售、出售 \只售不租以及可租可售。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業集中發展區的青羊綠舟工業園 D區綠嶺總部公園城推出新的運營模式 ——免租入住，企業僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。根據調查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運營模式，而且僅需企業年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。青羊綠舟稅源總部基地未來規劃中也將出現對外出售的住宅配套。該類產品零星分布在各個工業園內。 工業園區開發模式 從調研情況來看，工業園區的開發模式主要分為以下三點： （ 1）工業地產商開發模式 流程：政府供地 → 開發商 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：青羊綠舟稅源總部基地 （ 2）政府獨立開發模式 流程：政 府 → 政府成立投資公司 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：西部智谷 14 此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 區域產業發展分析 為加快四川省軌道交通產業發展，四川省和成都市已經出臺了關于發展軌道交通產業的一系列政策措施。 （二）競爭項目用地分析 為貫徹落實西部綜合交通樞紐政策措施及承接產業轉移，成都市確立 “一區一主業 ”的發展思路。 （四）西部綜合交通樞紐及 “ 鐵半城 ” 11 為加快建設西部經濟發展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，成都作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設 “兩樞紐、三中心、四基地 ”。 （二）經濟發展情況 2020 年成都市實現地區生產總值 億元，增長 %，增速提高 %。 （三）現狀生活配套及規劃情況 醫療配套：成都軍區總醫院、大豐鎮 醫院和天回鎮醫院等。 地面現狀：宗地內南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發有 8 較大影響的因素。 經保守估計，項目財務評價指標符合公司決策要求，項目自有資金內含報酬率達到股份公司要求的期望報酬率（ 16%），項目抗風險能力強，經濟可行。 六、可行性研究結論 （一）結 論 項目具有極大成本優勢 ： 本項目用地取得成本大大低于區域內工業園項目。項目每期用地取得方式均實行公開市場出讓，帶規劃方案、產業方向、投資強度掛牌。 中鐵二院是以交通勘察設計為主業的企業，已連續 5 年在國內勘察設計行業中營業收入排名第一。為實現中鐵二院的可持續發展，除了要不斷拓展交通勘察設計市場外，還必須緊密依托主業，尋求新的經濟增長點，從深度和廣度上拓展產業鏈，打造富有特色的上下游產業鏈。 在與政府簽定項目投資協議三個月內，項目首期 500 畝土地實現公開掛牌出讓，摘牌后三個月內辦理完成國有土地使用權證。 項目交通便捷 ： 項目位于成都市北部新城、在三環以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西， 區域內有建設中的地鐵 1 號 4 線和規劃中的地鐵 3 號線等。 根據前期已經實施和正在推進的交通高科技產品產業化情況來看，產業效益較為樂觀。 宗地現狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現狀 圖 地面現有建筑物情況：地塊內現有少量村民住宅，政府正在實施拆遷。 商業配套：緊臨成都市國際商貿城、天回鎮和大豐鎮等商業區。其中第一產業實現增加值 億元，增長 %。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設，對于軌道交通高科技產業的發展而言，是一個非常良好的條件。本項目所在金牛高科技產業園二期北區被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發展區 ”，這從政策上保證了園區發展的主題性和排他性。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發展軌道交通高科技產業，組建軌道交通產業聯盟，建立產業集聚區。 （ 3）綜合開發模式 流程：政府 → 投資公司（管委會） 1） → 開發項目 → 招商入駐 2） → 開發商 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：龍潭總部基地 綜合開發模式是指對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。 典型代表項目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業 ——生產基地。 休閑娛樂配套：無論園區大小，基本上每個園區都擁有自成一體的休閑娛樂配套。 3）出售 +出租 出售 +出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發商所面臨的壓力的相對較小。而項目本身的盈 利主要來自園區后期的商務休閑及住宅項目。不過盈利模式則有了創新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產業經濟也成為重要的創收來源。用地性質不變仍為工業用地性質。 （ 1）項目主體 成都青羊工業建設發展有限公司（簡稱青羊發展） ， 成立于 2020年 6 月，由成都市青羊區政府、成都置信實業集團有限公司、四川合信實業有限公