臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產(chǎn)可研-wenkub

　

【正文】 年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，按可比價計算，同比增長 %。全年糧食總產(chǎn) 億斤，增長 %，為歷史上第二個高產(chǎn)年。 臨汾發(fā)展?jié)摿薮蟆? 綜合經(jīng)濟 : 形成以煤炭、焦化、機械、電力為骨干，化工、輕紡、建材、電子、食品等較全面配套的工業(yè)體系，擁有臨汾鋼鐵公司、山西焦化集團、 山西三維集團、霍州礦務局等 35 家大中型工業(yè)企業(yè) 。鐵礦總儲量 4． 2 億噸；煤炭儲藏面積 1． 54 萬平方公里，總儲量 960 億噸，其 本 資料來自 中鄉(xiāng)寧主焦煤為全 國三大主焦煤基地之一。 氣候條件 : 臨汾市地處半干旱、半濕潤溫帶大陸性季風氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期，光照時數(shù)為 2417 小時 — 2714 小時， 年平均氣溫 — ℃，降水量 毫米，無霜期 125191 天 ， 是華北地區(qū)光能資源高值區(qū)。 面積和人口 : 全市面積 20275 平方公里， 現(xiàn)轄 3 市 14 縣。57′、東經(jīng) 110176。 其中，德和上城項目占地面積 萬 ㎡ ， 建筑面積 171265 ㎡ ， 容積率為 3 用地單位：山西德和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質：居住 /商業(yè)用地 使用年限： 70 年 建設層數(shù)≤ 24 層 建筑高度≤ 70m 綠化率≥ 33% 項目開發(fā)現(xiàn)狀 該項目 用地 90%為凈地狀態(tài)、其余 10%部分有地上建筑物需拆遷，未做七通 本 資料來自 一平。其中， 7地塊為一期開發(fā)， 9地塊用于二期開發(fā)， 3地塊為三期開發(fā)。 本 資料來自 德和上城 項目 投資 可行性研究分析報告 本 資料來自 可 研 報 告 目 錄 1 項目 概述 項目概況 2 臨汾 市房地產(chǎn)宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟概況 臨汾 城市規(guī)劃及建設 臨汾 市房地產(chǎn)運行狀況分析 項目周邊 西城 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 從城市空間總體發(fā)展戰(zhàn)略透視開發(fā)區(qū)板塊分析 3 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會分析 威脅分析 4 項目定位 項目整體定位 目標 客 戶群定位與分析 項目價格定位 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目投入與產(chǎn)出分析 項目經(jīng)濟及財務效益分析 項目不確定性因素分析 項目評價結論 本 資料來自 1 項目概述 項目概況 項目位置 德和世紀城項目位于 臨汾市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 向陽西路北側 ， 臨汾市舊城區(qū)的北部 ， 未來新城區(qū)中軸帶位置。 德和上 城項目 用地 是 4地塊，位于德和世紀城項目西北角區(qū)域， 南接華遠名邸，西至西大街，北至河汾五路，東至中大街。 2 臨汾 市房地產(chǎn)宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟概況 臨汾 市概況 歷史由來 : 臨汾市古為帝堯之都，因地處汾水之濱而得名，素有“現(xiàn)代花果城”和“華夏第 — 都”美譽 。22′— 112176。 臨汾市 2020年年末總人口為 萬人，全市城鎮(zhèn)人口為 萬人，比上年增加 萬人。 農業(yè)基礎 : 以糧棉和多種經(jīng)濟作物為主，土地產(chǎn)出率高，特別是中部臨汾盆地，土質肥沃，氣候溫和，特產(chǎn)豐富，素稱“膏 腴之地”和“棉麥之鄉(xiāng)”，小麥產(chǎn)量占全省 ％，主產(chǎn)小麥、棉花、玉米、豆子、紅薯等以及紅棗、核桃、蘋果、紅果、柿子 、花椒等干鮮果。 交通運輸 : 臨汾市交通便利，通訊快捷。 2020 年， GDP 達到 億元，財政總收入 億元，兩項指標位居山西省第二。“十一五”時期，臨汾將圍繞“中部領先，進軍百強”的總目標，高揚“樹正氣，鼓實勁，求發(fā)展”的主旋律，突出“四大主題”，緊扣“六大環(huán)節(jié) ”，推進“四個轉變”，努力建設經(jīng)濟強盛、政治開明、文化繁榮、社會和諧、民生殷實、環(huán)境優(yōu)美的新臨汾。其中，夏糧 億斤，比上年減產(chǎn) %；秋糧 億斤，創(chuàng)歷史最高水平，比上年增長 %。 本 資料來自 第二產(chǎn)業(yè)增速雖有所回落，但繼續(xù)保持高位運行。全年全市第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，同比增長 %。 （二）經(jīng)濟運行質量有所提高 2020 年全市經(jīng)濟的較快增長是在環(huán)境治理和淘汰落后產(chǎn)能力度加大、取締關停企業(yè)較多、煤炭行業(yè)安全生產(chǎn)整頓停產(chǎn)時間較長的情況下實現(xiàn)的，體現(xiàn)了較高的運行質量。預計全年將繼續(xù)保持這一趨勢。分征收系統(tǒng)看，國稅系統(tǒng)累計完成 億元（含先征后退），同比增長 %，地稅系統(tǒng)累計完成 億元，同比增長 %，財政系統(tǒng)累計完成 億元，同比減少 %。前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值能耗為 噸標煤，同比下降 %，下降幅度位居全省第 2。全年全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，增長 %。全年全市施工項目 1322 個，其中新開工項目 1041 個 ,比上年減少 130 個。對外貿易活躍。 （四）民生狀況繼續(xù)得到改善 由于從政策和經(jīng)濟發(fā)展中受益較多，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長勢頭。全年全市農民人均純收入 4065元，增長 13%，比年初預期目標 7%高 6 個百分點。構建中心城市行政區(qū)、住宅區(qū)、商貿區(qū)、教育區(qū)、科技服務區(qū)、休閑娛樂區(qū)、旅游區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。完成市區(qū)汾河段河道治理和生態(tài)建設工程，建設沿汾城市濕地生態(tài)休閑區(qū)，改善城市環(huán)境，提升城市品位。 特色城鎮(zhèn)化 的推進 按照 “ 城市現(xiàn)代化、集鎮(zhèn)城市化、城鄉(xiāng)一體化 ” 的思路，推進城 鎮(zhèn)化與工業(yè)化同步發(fā)展，走出一條適應臨汾市情的有利于產(chǎn)業(yè)和人口聚集的具有臨汾特色的新型城鎮(zhèn)化道路。通過圈軸的發(fā)展與輻射帶動，逐步向網(wǎng)絡開發(fā)模式過渡，形成中部、東部、西部三個經(jīng)濟區(qū)。 臨汾 市房地產(chǎn)運行狀況分析 本 資料來自 臨汾 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)業(yè) 做為臨汾市的一個新興產(chǎn)業(yè)， 2020 年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品房建設規(guī)模明顯擴大，銷售加快，空置面積明顯減少。 二、 商品住宅投資比重上升。其中，住宅 萬平方米，增長 %；辦公樓 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，下降 %；其他用房 萬平方米，增長 倍。其中，自籌資金 億元，增長 %，占到全部資金的 %。商品房銷售額 億元，比上年同期增長 %。 七、 商品房空置面積減少。 房地產(chǎn) 需求趨勢 臨汾房地產(chǎn)需求趨勢近年來呈現(xiàn)以下特點： 品質與價格同步提升 ； 中小戶型 成為市場主流 ； 城西城東快速發(fā)展，成為臨汾人民未來主要的居住區(qū)域 ； 商業(yè)物業(yè)需求量旺盛 ； 大量的煤老板將進入房地產(chǎn)行業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設 ； 白領階層、公務員、私營業(yè)主將成為市場消費的主力 ； 消費者的個性化需求將得到滿足。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)公司和擔保公司可為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)的融資平臺，房地產(chǎn)開發(fā)公司可為企業(yè)工程建設提供優(yōu)質高效的服務。周邊鐵路公路四通八達，非常便捷。 四、基礎設施 臨汾開發(fā)區(qū)自成立以來，開發(fā)區(qū)通信設施先進，臨汾移動生產(chǎn)大樓已投入使用，中國聯(lián)通大樓正在建設中，電信、網(wǎng)通等生產(chǎn)大樓正在籌建中；供排水管道 本 資料來自 已基本敷設完成，使用方便；電力供應充足，可滿足不同用戶的需求；集中供熱站也在積極準備建設中，可滿足客商的熱力需要。 區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃 臨汾開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，是以清潔型一類 工業(yè)為主體，以科技和商貿為雙翼的新型生態(tài)園林式經(jīng)濟區(qū)。臨汾開發(fā)區(qū)規(guī)劃居住人口8萬人，規(guī)劃期至 2020 年 。 板塊分析： 老城板塊屬于臨汾市民概念中的市區(qū)，各項配套相對全面，但缺乏建設的生機和活力，在政府大的戰(zhàn)略規(guī)劃指導下，該板塊仍然有一定數(shù)量項目出現(xiàn)，但體量和規(guī)模都不大，總體容量不大。作為東改的先驅， 本區(qū)域已經(jīng)有新項目暫露頭角，但總體來看還處于萌芽狀態(tài)，畢竟交通、 市政以及配套等都處于初步開發(fā)建設階段。家天下、博浩源馨城、濱河灣城市花園、廣奇預計一年內，臨汾將出現(xiàn)大規(guī)模的住宅“西進”運動。項目用地東、西干道為城市交通 大動脈，南、北干道為商業(yè)主干干道，便捷的交通更有利于吸引本區(qū)域及其他區(qū)域的消費人流； （ 4） 項目瀕臨汾河外灘和綠化帶，具有得天獨厚的 原生態(tài) 自然景觀資源，有利于打造原生態(tài) 景觀概 念的高檔居住社區(qū)。 項目機會分析 （ 1） 項目地處 未來市政府所在地， 是本市的 政治 經(jīng)濟 文化中心。 （ 5）臨汾目前綜合型、規(guī)模化、科學化的居住區(qū)的空白，區(qū)域業(yè)態(tài)的不完善及業(yè)態(tài)的不科學性，亟待我項目差異化的規(guī)劃去填補。 （ 4） 國家對房地產(chǎn) 的 宏觀調控 。從遠期來看，是西部的區(qū)域中心，未來的政治 經(jīng)濟 文化中心。 本 資料來自 4 項目定位 項目整體定位 項目整體定位 根據(jù)上述市場分析及項目分析，對本項目的物業(yè)整體定位為 德和世紀濱水自然林社區(qū)