中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業(yè)報告(更新版)

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 33 頁 招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 增強投資者信心 使得投資中銀國際的置業(yè)者的資金物有所值，找到可靠的載體，獲取高額而穩(wěn)定的回報，增加信心，增強投資購買欲望。諸多項目招商經(jīng)驗證明，影響招商成功的因素往往除了項目本身外，更與開發(fā)商對招商利 害關(guān)系的認(rèn)識和對品牌商家的讓利魄力；專業(yè)公司利用自身資源，利用資源整合優(yōu)勢，積極拓展招商渠道，對業(yè)態(tài)進行科學(xué)設(shè)計以及創(chuàng)新招商方式（手段）也是影響項目招商成功的關(guān)鍵因素。 我們兩個人結(jié)婚以后，一直和他父母住在一起，后來發(fā)現(xiàn)不太方便，我們想找一個屬于我們自 己的空間，又不想找離他家太遠的房子，因為要照顧老人。 我前些年來就把工作辭掉，在外面開始了自己的創(chuàng)業(yè)，這些年來通過自己的經(jīng)營管理也讓自己的公司上了軌道，去過很多城市，看見很多生意伙伴的公司都安置在一些明亮高檔的辦公樓里，可是運城這些年來一直沒有合適的商業(yè)辦公寫 字樓。 家道富裕，有財產(chǎn)繼承權(quán)利的人士。 操作 5 住宅形象提升 市場定位： 市場定位：運城市集餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 為一體的復(fù)合型商務(wù)住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 33 頁 市場定位操作要點： 操作 1 一心一點一線 一個中心、一個制高點、一條主線 中心就是交匯中心，乃是口岸價值的提升表現(xiàn)，一個制高點是指復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，一條主線是指打造有思想的運城商業(yè)地產(chǎn)項目，作運城地產(chǎn)開發(fā)的思想者。 功能定位及具有互補性，又具有很強的可擴充性和可操作性，同時可以使得招商成功后能夠順利實現(xiàn)價值的可持續(xù)升值空間。 二、項目定位的目的及模型 定位就是將項目的差異化做出來。 項目入住階段可能在 2020 年 3 月，正是春節(jié)結(jié)束的商業(yè)淡季，對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 33 頁 招商工作帶來一定影響 項目機會分析 與南風(fēng)廣場相隔不遠，商圈較為成熟，已有一批消費群鄰近于本項目，只要將這批消費群吸引過來，擴大原有的商業(yè)圈，就會給項目帶來一定的人流。我們深刻領(lǐng)悟到要實現(xiàn)項目持續(xù)經(jīng)營的銷售，單憑硬件和產(chǎn)品自身是不夠的，只有通過科學(xué)準(zhǔn)確的項目定位，找到項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間，才能深層次發(fā)掘品牌潛力，使品牌物超所值。市中心區(qū)域看來是人們的理想居住區(qū)域。 運城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬^少，這是說明來運城觀光旅游人員較少，流動人口較少。向東沿河?xùn)|街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區(qū)聚集了多家企事業(yè)單位和運城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機場路延伸至機場工業(yè)園。而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，但生意都比較好。普通住宅類商品房銷售價 格已超過 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價格的上漲， 2020 年商品房價格將繼續(xù)上升； 工業(yè)仍是拉動經(jīng)濟增長的引擎。 3)、商鋪：受地理位置影響，運城是山西最大的物流集貿(mào)中心， 再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)，商鋪是城市繁華的標(biāo)志，運城撤區(qū)設(shè)市以來經(jīng)濟發(fā)展的速度是令人震驚的，大型商鋪數(shù)量 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 33 頁 不斷增加，最具代表性的有，東星時代廣場、今日國際商城、粵晉新天地等，目前沿街開發(fā)的項目大都為商住兩用， 4)、別墅：運城市屬典型的上層階級密集型，隨著人們對住房環(huán)境要求的不斷提高，別墅在運城也有了一定市場，御苑房地產(chǎn)公司首家在運城開發(fā)別墅 56 套，現(xiàn)已全部售完，每套售價在 50 萬元以上，空港度假村的別墅也正在建設(shè)。 2)、 舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、新區(qū)建設(shè)的熱潮席卷全市，隨之帶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 33 頁 動房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 33 頁 近年來針對國家發(fā)展中部地區(qū)的歷史機遇，政府加快了城 市化建設(shè)的步伐，在城市建設(shè)上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環(huán)境。工程為框剪結(jié)構(gòu)，層高為 16 層，一、二層為商業(yè)門面房，以上為住宅，下設(shè)地下停車場與人防工程；大廈內(nèi)設(shè)地溫式中央空調(diào)，各單元設(shè)專用電梯及消防樓梯，配置 專線及專用發(fā)電機組，各住戶可全天供應(yīng)熱水， 24 小時監(jiān)控錄像，保證住戶的財產(chǎn)安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設(shè)地上專用商業(yè)停車場，下設(shè)兩座 800 立方專用消防蓄水池。占地面積 ，建筑面積約為20200m2。古代的運城被稱為河?xùn)|，是中華民族的重要發(fā)祥地之一，同時在山西省，運城乃是山西主要的麥棉基地，地勢平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀(jì)的運城將被打造成為一個黃河金三角地帶的 “經(jīng)貿(mào)、旅游 ”為一體的中心城市。 2 運城市房地產(chǎn)業(yè)特點 1)、 逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價位方向發(fā)展。高檔住宅以梧桐名邸、學(xué)府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。運城市的經(jīng)濟至今仍以重工業(yè)為主導(dǎo)。城市化進程不斷加快，城市改造建設(shè)和人們對居住環(huán)境的高要求推動住宅革命，樓盤產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價位方向發(fā)展； 運城的娛樂休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年營業(yè)額在 1000 萬元以上，生意相當(dāng)火 暴，親水彎次之。 運城市商圈情況 1)、運城城市布局與發(fā)展方向 整個城市朝東北方向發(fā)展，以高專、禹都、機場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設(shè)初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河?xùn)|街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學(xué)苑路為主，構(gòu)成了整個城市的道路框架。 運城市缺少一個可供大數(shù)人（中低端 收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所。 2. 目標(biāo)住房篇 1)、 區(qū)域偏好順序 項目 禹都 市中心 城北 城西 城東 頻率 11 77 13 14 2 百分比 通過調(diào)查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到總樣本的 %，第二位是城西有 14 人選擇（ %），依次是城北（ %）、禹都區(qū)域（ ）、城東（ ）。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區(qū)、機場新區(qū)、東城住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 33 頁 區(qū)、運城政務(wù)區(qū)的交通口岸，總面積 2 萬㎡的項目，此項目獨享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項目雖然優(yōu)勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。 南風(fēng)廣場周圍以及新城區(qū)的新天地廣場已有較為豐富的業(yè)態(tài)，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商 的壓力也大。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時推廣，導(dǎo)致推廣過程中信息點過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。在商務(wù)住宅中，將全面引入辦公信息化網(wǎng)絡(luò)體系，并建立 “中銀國際 ”網(wǎng)絡(luò)空間網(wǎng)站 ，同時發(fā)布入住公司的各類供求信息，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上統(tǒng)一形象為其作全面的系統(tǒng)性宣傳，既可以提高其 “中銀國際 ”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙 企業(yè)及置業(yè)者的價值。 操作 2 建立項目的品牌形象力 形象力是項目對目標(biāo)客戶的吸引力，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注項目、了解項目、喜歡項目，讓其增強對項目信心，促進租售實現(xiàn)，主要因素包括：主力商戶形象、商業(yè)前景、發(fā)展商實力、樣板間 操作 3 人性化形象包裝 外觀形象、視覺形象、內(nèi)部形象 操作４形成商業(yè)文化 項目要做品牌，地產(chǎn)思想乃是運營基礎(chǔ)。 年輕而擁有夢想，追求時尚品位的一部分人群。 張先生， 42 歲，發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價比，敢于投資冒險。 張小姐， 26 歲，夫妻都是公務(wù)員收入穩(wěn)定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。 盡管有不少開發(fā)商意識到招商的重要性，但招商也并非一廂情愿的事。但在招商上，盡量符合運城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。而異業(yè)互補就是滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。 開業(yè)前保障投資者收益 對商鋪投資者，進行帶全產(chǎn)權(quán)式銷售，采用 “先租后售、先售后租 ”的形式，建議在 2020 年 12 月底前保證 8%的收益；對于自行經(jīng)營的商戶，也同樣 2020 年 12 月底前保證 8%的收益。招商政策一經(jīng)確定，決不能朝令夕改，沒有定數(shù)，一定要保持招商政策的相對穩(wěn)定性。 最優(yōu)篩選目標(biāo)客戶 對所有租賃的目標(biāo)客戶，按照招商條件及要求，進行分類排隊。