中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-wenkub.com

　 　

【正文】 平衡各方面利害關系，形成多贏格局 商業項目參與者較多，各自的利益點不同，必然造成矛盾，各方面矛盾 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 33 頁 的交織，要求開發商兼顧各方面的利益，找準利益關系的平衡點。 尋客源，重點突破 招商過程中，應該通過各種手段尋找客源，盡量多的掌握資源，以便選擇。 以點帶面，特色經營 特色經營指商家經營的品牌、形式區別與其他同類業態，具有較高的文化、藝術、科技含量等。 融勢：整合各方面的資源，將招商環境和先進理念融匯貫通，形成整體優勢，增強競爭力。 2. 宣傳口徑一致對外 對招商、銷售人員做好培訓，全面理解、準確把握招商政策，避免政出多門，說法不一，給客戶造成錯覺，帶來不必要的麻煩。我公司提出 2 元 /㎡ 稅費 商家試營業期間（ 3 個月內）不交納稅費 。本項目招商過程中，始終圍繞 “運城首席復 合口岸地標 ”這一主題進行。在遵循中銀國際市場調查及項目定位的前提下，結合項目綜合情況，就招商分類進行說明 根據本項目定位，招商目標如下 業態 數量 類型 樓層分布 總占面積 租金價值估算 超市 /精品店 1 家 百貨超市 /連鎖 1 層、 2 層 餐飲 1—2 家 全國連鎖 /運城首家 3 層 金融 1—2 家 四大國有銀行支行 1 層 私人會所 1 家 會員制商務空間 4 層 娛樂中心 1—2 家 秦春時尚品牌 4 層 茶秀、按摩等 1—3 家 連鎖 /運城知名 4 層 第二節、 招商原則 原則 1 嚴格執行項目業態組合 被招商的商家的產品必須是業態設計包含的，符合該類商態區域的主題，維持業態組合的科學性。這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意 的招商運營計劃，使得對中銀國際進行商務工作的商家能夠得到最大價值的滿足。配合我們對該項目的定位，使之成為運城高檔次、高規格的娛樂休閑集購物消費于一體的底商經營模式，將同時提升其住宅的價值所在。 第一節、招商目的及招商目標 傳統的商鋪營銷，僅是開發商與投資者之間的買賣關系，形式非常簡單，只要商鋪賣出去，發展商便萬事大吉。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 33 頁 招商成功與否，是關乎后期經營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說，它不僅關乎到開發商能否順利回籠資金，也是影響后期經營的關鍵。 范老師，女性， 50 歲，學校有較高級職稱的老師，收入穩定 現在教師的待遇也得到很大提高，以前只能擠在學校分的福利房，現在想買交通、購物都方便一些的，戶型要開闊一點的房子，過幾年退休就可以安享晚年了。 我就是想在運城找一個高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 33 頁 讓我 出去購物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價格上我不要太貴就可以了，因為父親可以給我提供房子的全款。非常想讓自己的公司也入駐到商務公寓，讓自己的企業也變的更加正規起來 . 董女士， 30 歲，醫生，年輕而擁有夢想，追求時尚品位。以下就是客戶對我們所說項目的具體印象： 王先生，運城本土人，年齡 40 歲，運城市的中上層次收入水平的企業家或者單位領導人 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 33 頁 我在運城奮斗多年，現在也算的上事業成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準備換個樓盤品質比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質量，也可以做為一種投資吧 許先生，運城市經商人， 45 歲，在商業上取得一 定成功 我這寫年來一直在外面經商，在商業上小有成就，經常和朋友在一起談論有關運城的發展和投資的方面的事。 周邊郊縣企業中老板準備在運城市區進行投資 . 運城市有灰色收入的部分人士。 運城市經商人，在商業上取得一定成功。 操作 2 發揮內外關聯優勢 外部關聯迎合未來運城城市中心商圈市場與行業發展趨勢，內部關聯立足于項目自身特點。 主題定位所演繹得項目名稱 案名主推 中銀國際 備選案名 中建大廈 尚豐國際 中銀廣場 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 33 頁 “中銀國際 ”貼切的表現了醒目定位的主旨，同時標明了地段位置就在中銀大道，只需要經過少量的傳播，項目知名度就可以大范圍的得到認知，而其稱為國際表明了一種高瞻遠矚的建筑高度，使其能夠在中銀大道及禹都大道的各種地產建筑里獨領特色。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 33 頁 依照價值最大化的原則，本項目將集中進行商業的包裝，做到統一規劃、統一招商、統一管理、統一物業、統一形象 項目主題定位 根據《市場調研報告》提供的分析結論，結合上述項目定位的目的與模型、價值與作用、基本主張以及定位坐標，我們擬定本案項目定位，體現一種賦予目標客戶 “時尚和潮流 ”的靈魂，顯示一種穩步升值、時尚休閑的消費理念。本項目的總體定位基本模型如下圖： 項目功能定位 本項目所處的位置，決定了項目本身的功能定位及所能依存的業態。差異化就是競爭優勢。 項目威脅點分析 市中心成熟商業區和新城商業區在消費人流和招商上對市場客戶的分流。 毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個人群也為項目帶來一定的商機。 價值趨勢走向將凸現本項目未來 潛值： 禹都大道是貫穿在運城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風廣場的休閑娛樂商業中心以及運城市政府的建設，以及東區的新城區建設和經濟開發區的配套完善，商業地區必然將向東進行輻射，本項目的商業的氛圍日漸濃厚，商機無限。 第一節 項目業態方案選擇 我們設計了三種定位方案，根據其功能的不同，我 們將對其進行不同的分析和闡述。升值空間和投資價值、造型、交通反而不太被重視。 2)、對住宅朝向偏好順序 項目 朝東 朝南 朝北 朝西 頻率 14 95 29 7 百分比 20 住宅朝向南自古就是一個中國老百姓的居住習慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優勢，占到 65%，其二是朝北 20%，朝東和朝西分別是%和 %。 3)、現住房建筑面積（百分比） 可以看到： 91110 平米的占最多達到 %，其二是 111130 平米的占 %， 7191 平米和 70 平米以下比例很小分別是 %和% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。運城的專業批發市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運城市專業經營 95%的店鋪，是政府規劃成專業區后入駐的。這是典型的經濟發展處在上升時期的小城市娛樂休閑業特征。 酒店賓館不少但普遍規模不大，檔次一般， 基本都處于市中心較繁華地段，整體經營狀況較好。 2)、運城商圈概況 目前運城市的商業圈仍以老商業圈為主，范圍為：河 東西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業地帶。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 33 頁 年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務 其它 總計 02 年 128 1386 03 年 1684 03 年比 02 年增 12% % % 32% % % 從以上統計情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標志著運城人的消費習慣、消費理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉變，更加注重生活品質。 總體來看，運城市缺少一個可供大數人休閑娛樂的綜合性場所。 第五節 旅游服務及相關配套市場調查與分析 現狀分析： 酒店賓館總體來看，規模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經營狀況較好。商鋪是本地房地產中小投資者的最愛，大型商鋪數量不斷增加，價格高起，寫字樓產品開始露出頭角，但不適合大規模開發； 運城市城鎮（鹽湖區）居民耐用消費品擁有量增長，享受型消費品成為時尚，小汽車進入家庭，這部分人有改善居住環境的愿望； 有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業和電力、熱力的生產和供應業這四大行業是拉動本市工業增加值增速的主要因素； 面積：主導面積 80—130 次推 130—180 及 180—260。 第三節 運城房地產項目簡況 （一）