中銀國(guó)際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告(doc35)-其他行業(yè)報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)

　　

【正文】 一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一形象 項(xiàng)目主題定位 根據(jù)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》提供的分析結(jié)論，結(jié)合上述項(xiàng)目定位的目的與模型、價(jià)值與作用、基本主張以及定位坐標(biāo)，我們擬定本案項(xiàng)目定位，體現(xiàn)一種賦予目標(biāo)客戶 “時(shí)尚和潮流 ”的靈魂，顯示一種穩(wěn)步升值、時(shí)尚休閑的消費(fèi)理念。同時(shí)，我們將使得該項(xiàng)目成為運(yùn)城的地標(biāo)性單體建筑。 主題 定位 “運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo) ” 定位演繹 “運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo) ”，口岸是一種在風(fēng)水學(xué)上形象的說(shuō)法 ，由于其地處中銀大道同禹都大道的交匯處，人流及車流則可形象成為水流，而本項(xiàng)目正處于交匯處的東南角，稱為 “口岸 ”則能夠很貼切的顯示其項(xiàng)目定位；復(fù)合型是指本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，綜合了商場(chǎng)、餐飲、私人會(huì)所、休閑娛樂、住宅、迷你 office、寫字樓等為一體，充分體現(xiàn)資源合理利用， 切實(shí)展現(xiàn)口岸地段優(yōu)勢(shì)；首席是指項(xiàng)目在運(yùn)城首次應(yīng)用，在本區(qū)域獨(dú)一無(wú)二。 首席乃是項(xiàng)目運(yùn)作的先鋒官，復(fù)合型是業(yè)態(tài)定位，口岸將展現(xiàn)地理優(yōu)勢(shì)，成就 運(yùn)城地產(chǎn)單體地標(biāo)。 主題定位所演繹得項(xiàng)目名稱 案名主推 中銀國(guó)際 備選案名 中建大廈 尚豐國(guó)際 中銀廣場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 33 頁(yè) “中銀國(guó)際 ”貼切的表現(xiàn)了醒目定位的主旨，同時(shí)標(biāo)明了地段位置就在中銀大道，只需要經(jīng)過(guò)少量的傳播，項(xiàng)目知名度就可以大范圍的得到認(rèn)知，而其稱為國(guó)際表明了一種高瞻遠(yuǎn)矚的建筑高度，使其能夠在中銀大道及禹都大道的各種地產(chǎn)建筑里獨(dú)領(lǐng)特色。 項(xiàng)目形象定位 形象定位 運(yùn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的思想者 項(xiàng)目形象定位操作重點(diǎn) 操作 1 導(dǎo)入視覺識(shí)別系統(tǒng)－－ VI 系統(tǒng)建立 項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目標(biāo)志、項(xiàng)目吉祥物 、應(yīng)用物件等。 操作 2 建立項(xiàng)目的品牌形象力 形象力是項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注項(xiàng)目、了解項(xiàng)目、喜歡項(xiàng)目，讓其增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目信心，促進(jìn)租售實(shí)現(xiàn)，主要因素包括：主力商戶形象、商業(yè)前景、發(fā)展商實(shí)力、樣板間 操作 3 人性化形象包裝 外觀形象、視覺形象、內(nèi)部形象 操作４形成商業(yè)文化 項(xiàng)目要做品牌，地產(chǎn)思想乃是運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。 操作 5 住宅形象提升 市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位：運(yùn)城市集餐飲、金融、購(gòu)物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 為一體的復(fù)合型商務(wù)住宅 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 33 頁(yè) 市場(chǎng)定位操作要點(diǎn)： 操作 1 一心一點(diǎn)一線 一個(gè)中心、一個(gè)制高點(diǎn)、一條主線 中心就是交匯中心，乃是口岸價(jià)值的提升表現(xiàn)，一個(gè)制高點(diǎn)是指復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，一條主線是指打造有思想的運(yùn)城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作運(yùn)城地產(chǎn)開發(fā)的思想者。 操作 2 發(fā)揮內(nèi)外關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì) 外部關(guān)聯(lián)迎合未來(lái)運(yùn)城城市中心商圈市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，內(nèi)部關(guān)聯(lián)立足于項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 操作 3 重點(diǎn)策劃可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目主題不僅要符合運(yùn)城社會(huì)發(fā)展、行業(yè)需要，而且特別要迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，具有可持續(xù)發(fā)展性，才能使發(fā)展商品牌經(jīng)久不衰。 操作 4 獨(dú)一無(wú)二的個(gè)性特色 項(xiàng)目要獨(dú)樹排他性，有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)； 第三章 目標(biāo)客戶群體分析 在運(yùn)城市中銀國(guó)際 項(xiàng)目總體定位基礎(chǔ)上，我們結(jié)合《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的基本結(jié)論，提出以下客戶群體定位。 一、市場(chǎng)細(xì)分 按用途因素細(xì)分 按置業(yè)投資者身份因素細(xì)分 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 33 頁(yè) 因 素 細(xì) 分 市 場(chǎng) 置業(yè)者、投資者 運(yùn)城及周邊城市的投資戶，尤其是運(yùn)城人 商業(yè)企業(yè)、廠商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 私營(yíng)商業(yè)主、投資商、白領(lǐng)、公務(wù)員 按購(gòu)買因素細(xì)分 因 素 細(xì) 分 市 場(chǎng) 購(gòu)買力 個(gè)人收入 年收入 10 萬(wàn)元以上者，中等年收入為 2 萬(wàn)－ 10 萬(wàn)以下者 集體收入 年收入 20 萬(wàn)以上者，中等年純收入為 5 萬(wàn) － 20 萬(wàn)以下者 按地理區(qū)域因素細(xì)分 因 素 細(xì) 分 市 場(chǎng) 地 理 區(qū) 域 同 城 運(yùn) 城 異 城 周遍 13 個(gè)郊縣 按銷售方式因素細(xì)分 因 素 細(xì) 分 市 場(chǎng) 銷 售 方 式 出 售 預(yù)售、發(fā)售 租 賃 長(zhǎng)期、短期 回 購(gòu) 五年回購(gòu) 按置業(yè)投資偏好因素細(xì)分 因 素 細(xì) 分 市 場(chǎng) 消 費(fèi) 偏 好 地 段 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 33 頁(yè) 人 流 交 通 二、市場(chǎng)存在的消費(fèi)者群體 通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查我們 得出對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)存在的消費(fèi)者的定位： 運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人。 運(yùn)城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。 發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價(jià)比，敢于投資冒險(xiǎn)。 年輕而擁有夢(mèng)想，追求時(shí)尚品位的一部分人群。 家道富裕，有財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)利的人士。 周邊郊縣企業(yè)中老板準(zhǔn)備在運(yùn)城市區(qū)進(jìn)行投資 . 運(yùn)城市有灰色收入的部分人士。 運(yùn)城市富裕的年輕家庭，父母家在附近居住。 周邊范圍內(nèi)從事高薪水的技術(shù)性工作者，和學(xué)校有較高級(jí)職稱的知識(shí)分子。 二、 客戶描述： 通過(guò)對(duì)運(yùn)城市場(chǎng)的長(zhǎng)期分析及判斷，我們走訪了部門項(xiàng)目定位中所主要提及的客戶，同時(shí)跟他們就本項(xiàng)目的形象作了具體的描述，在同他們的交流中，我們總結(jié)和學(xué)習(xí)了來(lái)自準(zhǔn)目標(biāo)客戶群的聲音。以下就是客戶對(duì)我們所說(shuō)項(xiàng)目的具體印象： 王先生，運(yùn)城本土人，年齡 40 歲，運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè) 我在運(yùn)城奮斗多年，現(xiàn)在也算的上事業(yè)成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準(zhǔn)備換個(gè)樓盤品質(zhì)比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質(zhì)量，也可以做為一種投資吧 許先生，運(yùn)城市經(jīng)商人， 45 歲，在商業(yè)上取得一 定成功 我這寫年來(lái)一直在外面經(jīng)商，在商業(yè)上小有成就，經(jīng)常和朋友在一起談?wù)撚嘘P(guān)運(yùn)城的發(fā)展和投資的方面的事。準(zhǔn)備買個(gè)商鋪，做一個(gè)在運(yùn)城比較有檔次、有規(guī)模的咖啡店，相信在現(xiàn)在發(fā)展迅速的運(yùn)城，這種時(shí)尚的冷餐市場(chǎng)一定會(huì)非?；鸨┑摹? 張先生， 42 歲，發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價(jià)比，敢于投資冒險(xiǎn)。 我前些年來(lái)就把工作辭掉，在外面開始了自己的創(chuàng)業(yè)，這些年來(lái)通過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)管理也讓自己的公司上了軌道，去過(guò)很多城市，看見很多生意伙伴的公司都安置在一些明亮高檔的辦公樓里，可是運(yùn)城這些年來(lái)一直沒有合適的商業(yè)辦公寫 字樓。非常想讓自己的公司也入駐到商務(wù)公寓，讓自己的企業(yè)也變的更加正規(guī)起來(lái) . 董女士， 30 歲，醫(yī)生，年輕而擁有夢(mèng)想，追求時(shí)尚品位。 大學(xué)時(shí)代我是在北京上的學(xué)，城市里高層建筑非常多，去過(guò)朋友家是那種綜合性的高層住宅，人車分流，底下有銀行、大型超市、一些娛樂休閑的咖啡廳、酒吧、超市，居住非常方便，舒服，生活也顯得精致有品位。大學(xué)畢業(yè)后分配回來(lái)，我一直想要在運(yùn)城也能住這樣的房子。 李先生， 27 歲，普通員工，家道富裕，可以繼承父親的多年存款。 我就是想在運(yùn)城找一個(gè)高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶， 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 33 頁(yè) 讓我 出去購(gòu)物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價(jià)格上我不要太貴就可以了，因?yàn)楦赣H可以給我提供房子的全款。 劉先生，周邊郊縣企業(yè)中老板準(zhǔn)備在運(yùn)城市區(qū)進(jìn)行投資 . 一直在郊縣做生意，這些年來(lái)發(fā)現(xiàn)生意與外市、外省的生意往來(lái)越來(lái)越多，有些時(shí)候發(fā)現(xiàn)發(fā)貨客戶拜訪都很不方便，現(xiàn)在想搬到城區(qū)中心去，不僅解決了以上那些問題，也可以感受一些市區(qū)的生活。 張小姐， 26 歲，夫妻都是公務(wù)員收入穩(wěn)定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。 我們兩個(gè)人結(jié)婚以后，一直和他父母住在一起，后來(lái)發(fā)現(xiàn)不太方便，我們想找一個(gè)屬于我們自 己的空間，又不想找離他家太遠(yuǎn)的房子，因?yàn)橐疹櫪先恕? 范老師，女性， 50 歲，學(xué)校有較高級(jí)職稱的老師，收入穩(wěn)定 現(xiàn)在教師的待遇也得到很大提高，以前只能擠在學(xué)校分的福利房，現(xiàn)在想買交通、購(gòu)物都方便一些的，戶型要開闊一點(diǎn)的房子，過(guò)幾年退休就可以安享晚年了。 第四章、項(xiàng)目招商策略部分 招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵所在，成功引入有實(shí)力的品牌商家，可以給地產(chǎn)項(xiàng)目帶巨大的拉動(dòng)效應(yīng)。傳統(tǒng)的商鋪開發(fā)經(jīng)營(yíng)的形式較為簡(jiǎn)單 ,營(yíng)銷鏈的形式是 “開發(fā)商 ——投資者 ”隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起 ,簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng) ,轉(zhuǎn)向多方參與 ,謀求共贏 互利的模式 “開發(fā)商 ——投資者——經(jīng)營(yíng)商家 ——消費(fèi)市場(chǎng) ”。這一先進(jìn)、務(wù)實(shí)理念，已經(jīng)被一些具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的開發(fā)商所接受。