中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-資料下載頁

【導讀】最大價值的挖掘項目本身所蘊含的經濟價值。策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執行部分進行重點闡述，證工作，為本項目多快好省的實現其價值最大化做出總綱策略性的文字，兩座800立方專用消防蓄水池。中建大廈項目整體設施齊全，配套一流，“中建大廈”項目計劃總投資5000萬元，將陸續到位資金2020余萬元?，F已完成地基處理，正進行基礎筏板鋪設，完成投資額200余萬元。程進度計劃國慶節完成主體工程，年內全部竣工。施工方為山西省第二?？側丝诮咏?00萬人，面積約為萬平方公里。城市基礎設施累計投資70545萬元，市區完成拆遷任務13萬平方米。2020年以來運城市房地產發展勢頭超過以往，商品房銷售價格持續上漲，標、拍賣、掛牌等交易形成，使土地價格迅速上漲。2)、筑材料價格上漲幅度較大。城市改造建設帶動住宅革命，導致商品房銷售勢頭一路盤升，中心最具代表性。檔精品住宅的成功過渡，人們對住宅品質的要求不斷提升。地等，目前沿街開發的項目大都為商住兩用，

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 33 頁 招商成功與否，是關乎后期經營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說，它不僅關乎到開發商能否順利回籠資金，也是影響后期經營的關鍵。西安作為商業物業運營不是很成熟，市場中不泛有招商不力而對外銷售，給后期的管理、開發商形象造成巨大影響。 盡管有不少開發商意識到招商的重要性，但招商也并非一廂情愿的事。諸多項目招商經驗證明，影響招商成功的因素往往除了項目本身外，更與開發商對招商利 害關系的認識和對品牌商家的讓利魄力；專業公司利用自身資源，利用資源整合優勢，積極拓展招商渠道，對業態進行科學設計以及創新招商方式（手段）也是影響項目招商成功的關鍵因素。 第一節、招商目的及招商目標 傳統的商鋪營銷，僅是開發商與投資者之間的買賣關系，形式非常簡單，只要商鋪賣出去，發展商便萬事大吉。結果是即便實現好的銷售，但由于經營定位不當，鋪位分割、業態設計不合理，加上招商經營不力，造成有的商城根本開不了業，即使開業了，也經營不下去，一年半載過去，商城門可羅雀，商家退場，投資者停止供樓，發展商面臨回購商鋪的風險，損害發展商社會形象和信譽，造成信任危機， 一、招商目的 基于降低開發風險和商鋪價值、最大化的目的，引入招商理念，謀求商業最終經營繁榮與持續發展，避免商鋪營銷傳統誤區，實現真正意義的“開發商 投資者 經營者 消費市場 ”多方共贏、互惠互利的格局。就達到本項目招商目的主要有以下幾點： 托地利優勢，成就中銀國際 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 33 頁 “地段、地段，還是地段 ”，既然占據了這么好的優勢地段，不如把他用的干脆利落?？紤]本案所處位置，乃是中銀大道同禹都大道的交叉相匯處，是通向運城經濟開發區、高教園區、機場新區的必經樞紐 ,同時也是新城區住宅中心同東城區住宅中心的交通樞紐。配合我們對該項目的定位，使之成為運城高檔次、高規格的娛樂休閑集購物消費于一體的底商經營模式，將同時提升其住宅的價值所在。 打造真正意義上的中銀國際 引進時尚潮流消費服務，同時樹立 “領跑運城、與國際時尚娛樂消費同步 ”的形象。但在招商上，盡量符合運城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。 增強投資者信心 使得投資中銀國際的置業者的資金物有所值，找到可靠的載體，獲取高額而穩定的回報，增加信心，增強投資購買欲望。這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意 的招商運營計劃，使得對中銀國際進行商務工作的商家能夠得到最大價值的滿足。招商的成功只是第一步，而經營的成功卻是開發商是否能夠吸納更多資金的分水嶺，只有最大幅度的增強投資者信心，才能使得開發商的知名度及滿意度短時間內得到提升 . 最大附加值 實現中銀國際銷售價值最大化和開發風險最小化，同時能夠使得發展商的品牌得到最大限度的彰現。 二、招商目標 目標是指導行動的綱領，對于中銀國際商業物業，在所處地段及周邊環 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 33 頁 境的情況下，如何吸引中小型商務機構，同時吸引私人會所、銀行、進駐，將是一個較為突出的問題。由于前期工程 、銷售、招商的三條線脫節，在工程超前的情況下，單獨進行招商則更加要求細致、周密、可行。在遵循中銀國際市場調查及項目定位的前提下，結合項目綜合情況，就招商分類進行說明 根據本項目定位，招商目標如下 業態 數量 類型 樓層分布 總占面積 租金價值估算 超市 /精品店 1 家 百貨超市 /連鎖 1 層、 2 層 餐飲 1—2 家 全國連鎖 /運城首家 3 層 金融 1—2 家 四大國有銀行支行 1 層 私人會所 1 家 會員制商務空間 4 層 娛樂中心 1—2 家 秦春時尚品牌 4 層 茶秀、按摩等 1—3 家 連鎖 /運城知名 4 層 第二節、 招商原則 原則 1 嚴格執行項目業態組合 被招商的商家的產品必須是業態設計包含的，符合該類商態區域的主題，維持業態組合的科學性。 原則 2 同業檔次差異化、異業互補 本項目對于業態的承受能力有限，同一品類商家不能過多，必須通過檔次差異化，從而避免自身競爭。而異業互補就是滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。 原則 3 維護統一主題、統一品牌形象 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 33 頁 招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。本項目招商過程中，始終圍繞 “運城首席復 合口岸地標 ”這一主題進行。 原則 4 特殊商戶特殊對待原則 特殊商家由于品牌具有較高的文化、藝術、科技含量，對他們給予優惠政策，起到 “以點帶面，特色經營 ”的作用。 原則 5 放水養魚原則 租賃經營采取放水養魚原則， “先做人氣，再做生意 ”，采用合理租金與優質服務，將本項目先做紅火，吸收足夠的人氣值后，再行成為更具有投資價值的商業物業。 第三節、招商政策的初步設想 工商管理費 協助商家辦理營業執照，在與政府相關部門協調一致后，建議對商家可以考慮免收 1 年的管理費用。 稅費 商家試營業期間（ 3 個月內）不交納稅費 。以后按照運城市政府招商引資優惠政策執行。 開業前保障投資者收益 對商鋪投資者，進行帶全產權式銷售，采用 “先租后售、先售后租 ”的形式，建議在 2020 年 12 月底前保證 8%的收益；對于自行經營的商戶，也同樣 2020 年 12 月底前保證 8%的收益。 租賃實施辦法 租賃期限： 3 年、 5 年兩種方式 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 33 頁 租金：按 12 年回收的基礎上，根據業態、位置差異制定租金標準。我公司提出 2 元 /㎡ 日的平均租金標準，第一年可降 20%執行。 招商政策執行中注意問題 1. 低承諾，高兌現 推出優惠政策要留有余地，把握性較低、條件不具備或時機不 成熟時，不能一步到位，需分步實施。對于承諾的政策必須高質量實現。 2. 宣傳口徑一致對外 對招商、銷售人員做好培訓，全面理解、準確把握招商政策，避免政出多門，說法不一，給客戶造成錯覺，帶來不必要的麻煩。 3. 保持政策的連續性、穩定性 隨著項目招商的推進，不斷補充、完善招商政策是必要的，但是在補充、調整、完善招商過程中，必須以原有政策為基礎，切勿 “反差 ”過大，給招商工作帶來被動。招商政策一經確定，決不能朝令夕改，沒有定數，一定要保持招商政策的相對穩定性。 第四節、招商策略 借勢、融勢、造勢 借勢：借助 地方政府招商引資的影響力、感召力，不斷擴大中銀國際的影響力，引起社會的關注，使項目的認知度提高。 融勢：整合各方面的資源，將招商環境和先進理念融匯貫通，形成整體優勢，增強競爭力。 造勢：大造聲勢，多方面發揮輿論導向作用，對項目的買點進行深層次挖掘、整合與提煉，通過多種推廣手段組合，將項目推向市場。充分利 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 33 頁 用中銀國際開盤、封頂、裝修、交房、開業等事件進行針對性宣傳，提高項目的知名度、增值潛力。 大帶小， “大小同吃 ” 必須引進一個大型主力商家入住，以便于更好的提升項目本身品質，在大項目的帶動下，引入休閑娛 樂及私人會所服務就顯得比較便利。 以點帶面，特色經營 特色經營指商家經營的品牌、形式區別與其他同類業態，具有較高的文化、藝術、科技含量等。特色品牌商家的引入，有利于提高本案的檔次，營造良好的社會形象。 最優篩選目標客戶 對所有租賃的目標客戶，按照招商條件及要求，進行分類排隊。本著擇優選定的原則，有大不招小，有強不招弱；有專賣店、精品屋不招雜貨店，以有利于提升項目的品位和檔次。 尋客源，重點突破 招商過程中，應該通過各種手段尋找客源，盡量多的掌握資源，以便選擇。在大面積撒網的同時，又要集中鎖 定目標客戶，實施重點突破。 造優質品牌 以品牌樹形象，以形象開拓市場。本項目的包裝及其品牌的塑造，將本項目打造成真正的 “中銀大道上的地標建筑 ”。 平衡各方面利害關系，形成多贏格局 商業項目參與者較多，各自的利益點不同，必然造成矛盾，各方面矛盾 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 33 頁 的交織，要求開發商兼顧各方面的利益，找準利益關系的平衡點。否則，難以形成多贏格局，勢必給項目招商帶來不利影響。