基于財務報表的商業分析與公司估值-wenkub

　

【正文】 入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。（2）行業增長程度。但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。行業內現有競爭者的競爭行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會引發競爭反應。經濟適用房和廉租房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。它是具有社會保障性質的商品住宅。替代品的威脅關于房地產有沒有替代品，存在很大的爭議：北京師范大學房地產研究中心教授董藩解釋說，因為“房地產沒有替代品，沒有人能改變它的需求趨勢”。即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是獨特的。由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。單就房地產產業來說，這或許是有利的。它們直接影響到房地產行業和它的競爭行為。地域性：開發項目與所在地的政策、法規、規劃密切相關，具有濃厚的地域性，無法通過“標準產品”向全國推銷。（三）行業特征土地壟斷性：土地沒有庫存成本，由政府壟斷，其根據市場需求調節供應的行為決定了地價的剛性。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。 2009年公司品牌價值達90。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。保利房地產（集團）股份有限公司前身是廣州保利房地產開發公司，是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業，成立時注冊資本為1000萬元。1997年9月，保利南方對保利地產進行增資，增資后注冊資本為6000萬元。2006年3月，公司更名為“保利房地產（集團）股份有限公司”。23億元，為中國房地產成長力領航品牌；并獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選2008年度中國上市公司優秀管理團隊 。（二）主體業務保利房地產（集團）股份有限公司所屬行業是房地產開發與經營業。周期性：地產行業對GDP的增長貢獻大，與宏觀經濟保持一致的周期性，屬政府重點調控對象。 資本密集性：地產行業屬于公認的資本密集行業，在項目的中前期需要大量的資金投入。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。買方討價還價的能力 企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提供產品和服務。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。但廉租房和經濟適用房可以在一定程度上取代房屋的購買。具有經濟性和適用性的特點。兩者的區別：廉租房經濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。房地產行業應該就屬于后者。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。（4）高的退出成本。通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。（二）保利地產SWOT分析優勢分析（1）公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的71%。（4）良好的執行力將保證公司高速發展。威權的扁平化的管理，在企業成長階段行之有效，但從長期看，必然會形成強烈的侄桔。（3）房地產行業在低碳經濟下將面臨新的挑戰和發展機遇，公司將爭取搶占行業革新和發展的制高點。（4）保利地產激進的擴張可以帶來資產規模的急速擴張，但并不代表公司能夠長期保持高回報率，公司的盈利模式是否能夠給公司帶來比較穩定回報還需觀察。綜上所述，香港大房地產商通常表現為資產總額大、負債率低、營業利潤高，但凈資產收益率低。因而美國模式的財務報表反映，首先是負債率的高企，但同時負債結構多元化，其次是輕存貨，快出貨（如下表）。此種模式的重心在于資源長期占有，反應在財務上，首先就是巨量的存貨。香港四大開發商的負債率常年集體保持在20%左右。第一，大陸土地并未到異常稀缺的地步，且有兩年必須開發的大限，滾動能力很強。不過，資金鏈的問題已經讓不少開發商被迫想辦法轉型，比如恒大的股權融資自救。（二）保利地產競爭優勢分析房地產行業其實是有兩部分組成的，一個是房產，另一個是地產，現實中大部分房地產企業都涉及這兩個業務，所以房地產企業的成本主要有取得土地使用權所支付的價格和房地產開發成本及開發費用，后一個在競爭的市場環境下，基本上達到穩定狀態，每個企業沒有很大的差距，因此成本的差距主要取決于競標的價格。下面是三大地產商2006年以來土地成本(截至2008年年報，單位:元/平方米)土地成本招商地產萬科保利地產2006200720082006年至今二是保利地產總是能夠利用其母公司的資源優勢拿到城市中心地帶或者地理位置非常優越、可復制性弱的土地，這就決定他的產品采用集中化戰略，保利充分利用地理位置的優越性，在項目開發、社區建設方面無不彰顯人與自然、人與建筑、人與人、人與社會之間的“和諧共生”關系。保利地產的負債水平雖然一直在業內保持最高，但其融資渠道多樣而暢通，其重要原因是大股東保利集團從中發揮重大作用。波特的一般戰略理論，企業可以從三個基本點獲得競爭優勢：成本領先、差異化、集中化。萬科采取的是集中兼差異化戰略。由保利地產大規模擴張并不斷擴張其經營地域的來看，保利地產實行的是集中化戰略，始終以房地產業務為中心，不斷擴大企業規模、經營領域。萬科“先做強再做大”與保利“先做大再做強”兩種擴種思路，實際上是兩種資源背景下的選擇。第二部分 會計分析一、 資產負債表的重整重整后的資產負債表凈經營資產200920082007經營資產：　　　應收票據應收賬款預付款項12,6,6,其他應收款1,存貨60,40,28,長期股權投資投資性房地產固定資產無形資產商譽長期待攤費用遞延所得稅資產經營資產合計74,48,36,經營負債：　　　應付票據應付賬款2,2,1,預收款項29,9,10,應付職工薪酬應交稅費應付利息應付股利其他應付款2,3,3,一年內到期的非流動負債3,4,2,預計負債遞延所得稅負債經營負債合計38,19,18,凈經營資產36,28,17,　　　　凈負債及股東權益200920082007金融負債：　　　短期借款長期借款20,14,9,應付債券4,4,金融負債合計24,18,9,金融資產：　　　貨幣資金15,5,4,交易性金融資產金融資產合計15,5,4,凈負債9,12,5,股東權益：　　　實收資本（或股本）3,2,1,資本公積14,6,8,減：庫存股盈余公積未分配利潤6,4,2,外幣報表折算差額歸屬于母公司所有者權益合計25,14,11,少數股東權益1,1,所有者權益合計26,15,12,凈負債及股東權益36,28,17,二、 利潤表的重整重整后的利潤表經營活動　2009　2008　2007一，營業收入22, 15, 8, 減：營業成本14, 9, 4, 二，毛利8, 6, 3, 減：營業稅金及附加2, 1, 銷售費用 管