臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研(已修改)

　

【正文】 本 資料來自 德和上城 項目 投資 可行性研究分析報告 本 資料來自 可 研 報 告 目 錄 1 項目 概述 項目概況 2 臨汾 市房地產宏觀背景分析 宏觀經濟概況 臨汾 城市規劃及建設 臨汾 市房地產運行狀況分析 項目周邊 西城 區域房地產狀況 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊分析 3 項目 SWOT分析 優勢分析 劣勢分析 機會分析 威脅分析 4 項目定位 項目整體定位 目標 客 戶群定位與分析 項目價格定位 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目投入與產出分析 項目經濟及財務效益分析 項目不確定性因素分析 項目評價結論 本 資料來自 1 項目概述 項目概況 項目位置 德和世紀城項目位于 臨汾市經濟開發區 向陽西路北側 ， 臨汾市舊城區的北部 ， 未來新城區中軸帶位置。 東鄰鼓樓北大街，西臨濱河輔路，南接向陽西路，北達河汾四路， 基地東西南皆緊鄰城市交通線。 德和世紀 城項目共由 9九大地塊組成。其中， 7地塊為一期開發， 9地塊用于二期開發， 3地塊為三期開發。 德和上 城項目 用地 是 4地塊，位于德和世紀城項目西北角區域， 南接華遠名邸，西至西大街，北至河汾五路，東至中大街。 本項目地塊北側相鄰五洲休閑廣場、唐堯大酒店等高檔休閑場所，并有沃爾瑪超市在建；西側連接濱河生態園區（市政府醞釀多年的汾河攔壩蓄水工程規劃將增加水面面積 120 萬平方米，結合兩岸的公園、游樂設施、使整個濱河生態區成為城市的 “ 綠肺 ” ）；南側有大型古城公園 及天鵝大酒店 在建；東側銜接鼓樓北繁華地段，區位環境優越，發展空間巨大。 項目經濟指標 德和世紀城整體項目總占地 1034 畝， 總建筑面積 1511674 ㎡ ，建筑密度為 %，容積率為 。 其中，德和上城項目占地面積 萬 ㎡ ， 建筑面積 171265 ㎡ ， 容積率為 3 用地單位：山西德和房地產開發有限公司 用地性質：居住 /商業用地 使用年限： 70 年 建設層數≤ 24 層 建筑高度≤ 70m 綠化率≥ 33% 項目開發現狀 該項目 用地 90%為凈地狀態、其余 10%部分有地上建筑物需拆遷，未做七通 本 資料來自 一平。 2 臨汾 市房地產宏觀背景分析 宏觀經濟概況 臨汾 市概況 歷史由來 : 臨汾市古為帝堯之都，因地處汾水之濱而得名，素有“現代花果城”和“華夏第 — 都”美譽 。 地理位置 : 臨汾 市 位于山西省西南部，黃河中游，汾水之濱， 北緯 35176。23′— 36176。57′、東經 110176。22′— 112176。34′之間。中部是遼闊富饒的盆地 。 面積和人口 : 全市面積 20275 平方公里， 現轄 3 市 14 縣。 臨汾市 2020年年末總人口為 萬人，全市城鎮人口為 萬人，比上年增加 萬人。鄉村人口為 萬人，比上年減少 萬人。城鎮化率為 %，比上年增長了 個百分點。 氣候條件 : 臨汾市地處半干旱、半濕潤溫帶大陸性季風氣候區，四季分明，雨熱同期，光照時數為 2417 小時 — 2714 小時， 年平均氣溫 — ℃，降水量 毫米，無霜期 125191 天 ， 是華北地區光能資源高值區。 農業基礎 : 以糧棉和多種經濟作物為主，土地產出率高，特別是中部臨汾盆地，土質肥沃，氣候溫和，特產豐富，素稱“膏 腴之地”和“棉麥之鄉”，小麥產量占全省 ％，主產小麥、棉花、玉米、豆子、紅薯等以及紅棗、核桃、蘋果、紅果、柿子 、花椒等干鮮果。全市野生植物種類繁多，為山西省最豐富的地區之 — ， 是發展林牧業和天然飲品的寶地。 礦產資源 : 臨汾市礦產豐富，能源工業發展潛力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的礦種有 38 余種，其中煤、鐵、石膏、石灰巖、白云巖、膨潤土、花崗石、大理石、油頁巖、耐火粘土等在省內及全國均占重要地位。鐵礦總儲量 4． 2 億噸；煤炭儲藏面積 1． 54 萬平方公里，總儲量 960 億噸，其 本 資料來自 中鄉寧主焦煤為全 國三大主焦煤基地之一。 交通運輸 : 臨汾市交通便利，通訊快捷。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線、侯月線橫穿東西，成為我國東西方向的第二條大 動 脈和歐亞大陸橋的重要區間；大 (同 )運 (城 )高速公路、霍 (州 )侯（馬 )— 級公路、大 (同 )運 (城 )二級公路、國道 209 線、 309 線以及晉 (城 )韓 (城 )公路縱橫全境。 旅游資源 : 全市現有各種文物單位 2594 處，其中國家級 9 處，省級 55 處。 綜合經濟 : 形成以煤炭、焦化、機械、電力為骨干，化工、輕紡、建材、電子、食品等較全面配套的工業體系，擁有臨汾鋼鐵公司、山西焦化集團、 山西三維集團、霍州礦務局等 35 家大中型工業企業 。 2020 年， GDP 達到 億元，財政總收入 億元，兩項指標位居山西省第二。這里有完備的工業體系，是山西省新型能源、重化工基地的重要組成部分，已形成 5500 萬噸原煤、 2500 萬噸機焦、 1200 萬噸生鐵、 500 萬噸鋼、 120 萬噸鑄件的生產能力。同時，煤化工、精細化工、生物制藥等新興產業也初具規模。 臨汾發展潛力巨大?！笆晃濉睍r期，臨汾將圍繞“中部領先，進軍百強”的總目標，高揚“樹正氣，鼓實勁，求發展”的主旋律，突出“四大主題”，緊扣“六大環節 ”，推進“四個轉變”，努力建設經濟強盛、政治開明、文化繁榮、社會和諧、民生殷實、環境優美的新臨汾。 臨汾 市宏觀經濟發展狀況 （一）整體經濟保持平穩增長 據山西省統計局聯審核定， 全市 2020 年 生產總值完成 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，比預期目標 10%高 個百分點。 第一產業平穩發展。全年糧食總產 億斤，增長 %，為歷史上第二個高產年。其中，夏糧 億斤，比上年減產 %；秋糧 億斤，創歷史最高水平，比上年增長 %。牧業生產保持平 穩，養殖收益明顯提高。全年肉類總產量 萬噸，增長 1%，禽蛋產量 萬噸，增長 %，牛奶產量 萬噸，增長 %。全年全市第一產業增加值完成 億元，按可比價計算，同比增長 %。 本 資料來自 第二產業增速雖有所回落，但繼續保持高位運行。全年全市規模以上工業增加值完成 億元，增長 %，比預期目標 14%高 個百分點。主要工業產品產量中，能源原材料產品中除原煤產量完成 4122 萬噸、下降 %外，其余保持平穩增長態勢，其中生鐵產量 1162 萬噸，增長 %；焦炭產量 2239 萬 噸，增長 %；發電量增長 億千瓦時，增長 %；粗鋼產量 萬噸，增長 %。一些技術含量較高、附加值高的產品產量增長較快，鋼材產量達到 萬噸，增長 %；精煉銅 萬噸，增長 %；粗苯 萬噸，增長 %，焦油 萬噸，增長 %。全年全市第二產業增加值完成 億元，同比增長 %。 第三產業呈現平穩發展態勢，全年完成 億元，比上年增長 %。分縣市區看，除蒲縣下降 %外，其余 16 個縣市區保持平穩增長， 12 個縣市區增 幅超全市平均水平。依次為：安澤縣增長 %，浮山縣增長 %，襄汾縣增長 17%，曲沃縣增長 17%，侯馬市增長 %，古縣增長 %，翼城縣增長%，鄉寧縣增長 %，隰縣增長 %，堯都區增長 %，吉縣增長 %，汾西縣增長 %。 （二）經濟運行質量有所提高 2020 年全市經濟的較快增長是在環境治理和淘汰落后產能力度加大、取締關停企業較多、煤炭行業安全生產整頓停產時間較長的情況下實現的，體現了較高的運行質量。 一是工業效益整體提升。前 11 個月，全市規模以 上工業企業實現利潤 億元，比上年同期增長 %，實現利稅 億元，增長 25%，工業經濟效益綜合指數達到 %，比上年同期提高 個百分點。分行業看，化學原料及制品業實現利潤 億元，同比增長 倍；黑色金屬冶煉及壓延加工業 億元，同比增長 倍；煉焦業 億元，同比增長 %；煤炭開采和洗選業 億元，同比增長 ％。預計全年將繼續保持這一趨勢。 二是財政收入繼續保持較快增長。全年全市財政總收入累計完成 億元，為全年奮斗目標 120 億元的 %，比上年增長 %，增加 億元。 本 資料來自 其中，一般預算收入累計完成 億元，增長 %，一般預算支出累計執行 億元，增長 %。分征收系統看，國稅系統累計完成 億元（含先征后退），同比增長 %，地稅系統累計完成 億元，同比增長 %，財政系統累計完成 億元，同比減少 %。分縣市區看， 17個縣市區均保持平穩較快增長，其中安澤縣（ %）、大寧縣（ %）、古縣（