中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告(專業版)

　　

【正文】 最優篩選目標客戶 對所有租賃的目標客戶，按照招商條件及要求，進行分類排隊。 開業前保障投資者收益 對商鋪投資者，進行帶全產權式銷售，采用 “先租后售、先售后租 ”的形式，建議在 2020 年 12 月底前保證 8%的收益；對于自行經營的商戶，也同樣 2020 年 12 月底前保證 8%的收益。但在招商上，盡量符合運城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。 張小姐， 26 歲，夫妻都是公務員收入穩定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。 年輕而擁有夢想，追求時尚品位的一部分人群。在商務住宅中，將全面引入辦公信息化網絡體系，并建立 “中銀國際 ”網絡空間網站 ，同時發布入住公司的各類供求信息，在互聯網絡上統一形象為其作全面的系統性宣傳，既可以提高其 “中銀國際 ”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙 企業及置業者的價值。 南風廣場周圍以及新城區的新天地廣場已有較為豐富的業態，且檔次不低，而本項目規模較大，對招商需求相當大，因此面對招商 的壓力也大。 2. 目標住房篇 1)、 區域偏好順序 項目 禹都 市中心 城北 城西 城東 頻率 11 77 13 14 2 百分比 通過調查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到總樣本的 %，第二位是城西有 14 人選擇（ %），依次是城北（ %）、禹都區域（ ）、城東（ ）。 運城的娛樂休閑業如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業發展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規模大，檔次高，年營業額在 1000 萬元以上，生意相當火 暴，親水彎次之。運城市的經濟至今仍以重工業為主導。 2 運城市房地產業特點 1)、 逐步向高檔次、高品質、高價位方向發展。占地面積 ，建筑面積約為20200m2。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 33 頁 近年來針對國家發展中部地區的歷史機遇，政府加快了城 市化建設的步伐，在城市建設上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環境。 3)、商鋪：受地理位置影響，運城是山西最大的物流集貿中心， 再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設奠定堅實的基礎，商鋪是城市繁華的標志，運城撤區設市以來經濟發展的速度是令人震驚的，大型商鋪數量 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 33 頁 不斷增加，最具代表性的有，東星時代廣場、今日國際商城、粵晉新天地等，目前沿街開發的項目大都為商住兩用， 4)、別墅：運城市屬典型的上層階級密集型，隨著人們對住房環境要求的不斷提高，別墅在運城也有了一定市場，御苑房地產公司首家在運城開發別墅 56 套，現已全部售完，每套售價在 50 萬元以上，空港度假村的別墅也正在建設。普通住宅類商品房銷售價 格已超過 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價格的上漲， 2020 年商品房價格將繼續上升； 向東沿河東街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區聚集了多家企事業單位和運城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機場路延伸至機場工業園。 我們深刻領悟到要實現項目持續經營的銷售，單憑硬件和產品自身是不夠的，只有通過科學準確的項目定位，找到項目消費區間和競爭區間，才能深層次發掘品牌潛力，使品牌物超所值。 二、項目定位的目的及模型 定位就是將項目的差異化做出來。 操作 5 住宅形象提升 市場定位： 市場定位：運城市集餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 為一體的復合型商務住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 33 頁 市場定位操作要點： 操作 1 一心一點一線 一個中心、一個制高點、一條主線 中心就是交匯中心，乃是口岸價值的提升表現，一個制高點是指復合型商業地產，一條主線是指打造有思想的運城商業地產項目，作運城地產開發的思想者。 我前些年來就把工作辭掉，在外面開始了自己的創業，這些年來通過自己的經營管理也讓自己的公司上了軌道，去過很多城市，看見很多生意伙伴的公司都安置在一些明亮高檔的辦公樓里，可是運城這些年來一直沒有合適的商業辦公寫 字樓。諸多項目招商經驗證明，影響招商成功的因素往往除了項目本身外，更與開發商對招商利 害關系的認識和對品牌商家的讓利魄力；專業公司利用自身資源，利用資源整合優勢，積極拓展招商渠道，對業態進行科學設計以及創新招商方式（手段）也是影響項目招商成功的關鍵因素。 原則 3 維護統一主題、統一品牌形象 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 33 頁 招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。 第四節、招商策略 借勢、融勢、造勢 借勢：借助 地方政府招商引資的影響力、感召力，不斷擴大中銀國際的影響力，引起社會的關注，使項目的認知度提高。否則，難以形成多贏格局，勢必給項目招商帶來不利影響。 3. 保持政策的連續性、穩定性 隨著項目招商的推進，不斷補充、完善招商政策是必要的，但是在補充、調整、完善招商過程中，必須以原有政策為基礎，切勿 “反差 ”過大，給招商工作帶來被動。 原則 2 同業檔次差異化、異業互補 本項目對于業態的承受能力有限，同一品類商家不能過多，必須通過檔次差異化，從而避免自身競爭。西安作為商業物業運營不是很成熟，市場中不泛有招商不力而對外銷售，給后期的管理、開發商形象造成巨大影響。準備買個商鋪，做一個在運城比較有檔次、有規模的咖啡店，相信在現在發展迅速的運城，這種時尚的冷餐市場一定會非常火暴的。 項目形象定位 形象定位 運城市房地產行業的思想者 項目形象定位操作重點 操作 1 導入視覺識別系統－－ VI 系統建立 項目名稱、項目標志、項目吉祥物 、應用物件等。 運 城在業種經營上已較全面，商業檔次上差別不大，多是中小型的經營，就給四層的商業招商帶來了一定的挑戰，令推廣宣傳階段市場對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 33 頁 項目主題性或特色性要求較高。 第二章 項目定位 通過《市場分析報告》大量資料的分析論證，無論本項目自身 要素或市場大環境方面，都是機會點與問題點共存、機遇和挑戰同時共存。 另一方面我市加快改造規劃建設步伐，加大基礎設施投入，精心打造中心商務區和特色商業群，極大地 改善了消費環境。2020 年，運城市房地產業完成投資額達 10 億，開工面積 170 萬㎡，竣工面積 70 萬㎡，商品房銷售價格持續上漲，與去年同期相比售價指數上升 %，顯示出強大的市場潛力； 2)、住宅： 2020 年以來，市場上出現了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現持續增長勢頭，市場價格一路飚升，目前市場上商品房銷售價格已超過 2020 元 /㎡，一套房的售價都在 20 萬元以上，實現了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過渡，人們對住宅品質的要求不斷提升。 第二節 市場分析 運城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經 110 15112 04，北緯 34 35—35 4 之間，撤地建市后下轄 2 市 1 區 10 縣，總人口接近 500 萬人，面積約為 萬平方公里。中建大廈項目整體設施齊全，配套一流，領河東大地家居時尚之潮流。 3) 西安、北京等地先進的開發理念、服務品質，使運城市房地產品質不斷提高。有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業和電力、熱力的生產和供應業這四大行業是拉動本市工業增加值增速的主要因素； 總體來看，運城市缺少一個可供大數人休閑娛樂的綜合性場所。 2)、對住宅朝向偏好順序 項目 朝東 朝南 朝北 朝西 頻率 14 95 29 7 百分比 20 住宅朝向南自古就是一個中國老百姓的居住習慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優勢，占到 65%，其二是朝北 20%，朝東和朝西分別是%和 %。 毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個人群也為項目帶來一定的商機。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 33 頁 依照價值最大化的原則，本項目將集中進行商業的包裝，做到統一規劃、統一招商、統一管理、統一物業、統一形象 項目主題定位 根據《市場調研報告》提供的分析結論，結合上述項目定位的目的與模型、價值與作用、基本主張以及定位坐標，我們擬定本案項目定位，體現一種賦予目標客戶 “時尚和潮流 ”的靈魂，顯示一種穩步升值、時尚休閑的消費理念。 周邊郊縣企業中老板準備在運城市區進行投資 . 運城市有灰色收入的部分人士。 范老師，女性， 50 歲，學校有較高級職稱的老師，收入穩定 現在教師的待遇也得到很大提高，以前只能擠在學校分的福利房，現在想買交通、購物都方便一些的，戶型要開闊一點的房子，過幾年退休就可以安享晚年了。