戰略投資部拓展流程管理_34頁_20xx年_管理制度(已改無錯字)

　　

【正文】 市場分析 一、 區域市場綜述 當地經濟發展情況、城市規劃、行業發展態勢等。 二、 物業的商圈分析 項目所在區域發展特點、客源市場說明、市場競爭狀況等。 三、 周邊同類物業供應量、客戶來源、租賃價格、出租率等 四、 結論 ㈠ 區域市場在整體市場的地位及發展趨勢 ㈡ 本案在區域內開發的機會點與市場潛力 第五部分：房地產價值評估 要求分別采取市場法、成本法、收益法三種方法對目標物業的每平米價值進行評估，取平均估值結果或者得到價值評估區間。 一、市場法舉例 本項目 項目 1 項目 2 項目 3 物業名稱 地理位置 占地面積 （萬 ㎡ ） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 硬件標準 租賃價格 出租率 交易價格 待估 26000 33000 19000 交易時間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務設施 100 100 100 98 商務配套設施 100 102 98 97 自然環境條件 100 99 101 98 個別因素 建筑規 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業管理公司 100 100 99 96 入住時間 100 102 101 103 修正系數 —— 比準價格 —— 22940 29374 24027 評估單價 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價值 72480000 其 它方法測算結果 (元 ) 建筑物成本費用名稱 測算結果 說 明 建筑安裝 紅線內市政費 10% 建安費用的 10%15% 不可預見費 5% 建安市政費用的 3%5% 專業人士費 10% 建安市政費用的 5%10% 管理費 3% 土地取得和開發成本的 3%5% 建安綜合單價 建安價值 土地與建筑物合計 銷售費用 8% 兩稅一費 %,廣告代理費1%3% 在建工程沒有此項費用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤 25% 土地與建筑物合計的 15%30% 房地產價值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個月租金） 經營費用 0 稅金 房地產稅 12%，兩稅一費% 管理費 有效毛收入的 2%5% 維修費 重置價值的 1%3% 保險費 重置價值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報酬率 % 報酬率 6%8% 還原系數 評估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 第六部分：物業持續經營預測 一、 持續經營的更新改造計劃 改造思路、改造成本和時間計劃 二 、 持續經營預測 ㈠ 經營收入預測 ㈡ 經營成本和費用預測、稅務分析 ㈢ 凈利潤預測 ㈣ 現金流預測 ㈤ 經濟效益評價 第七部分：物業收購方式 一、 收購方式：購買資產（收購物業或按揭購買）、購買項目公司股權（現金收購、承債收購、混合模式） 二、收購價格及支付方式 三、收購操作流程 四、收購資金來源與融資計劃 第八部分：投資風險分析 政策風險、市場風險、管理風險、技術風險、財務風險、法律風險等。 注：以上僅針對項目可能發生的投資 風險，不涉及本項目或非針對本項目的風險可不寫。 第 九 部分：綜合分析與建議 一、 對項目立項的結論 二、 下一步工作建議 附件： 、法律文件等 附件 3： 盤源初始信息記錄表 盤源初始信息記錄表 日期： 年 月 日 一、開發商情況（并購項目填寫） 公司名稱 ★ ： 股東結構： 股東背景： 聯系地址： 傳真： 對接聯系人 ★ ： 職務 ★ ： Email： 手機 ★ ： 電話： 公司歷史沿革： 已開發項目介紹： 二、項目概況 項目名稱： 項目位置 ★ ： 用地性質 ★ ： □ 住宅 □寫字樓 □商業 □酒店 □綜合體 □其他 項目現狀、工程進度： □ 土地平整 □ 基礎施工 □ 主體在建 □ 封頂 □ 竣工 □ 入伙 占地面積 ★ ： 建筑面積 ★ ： 容積率： 項目權屬取得情況： 項目實景照片； 限高： 建設內容： 三、報盤人信息 報盤人 ★ ： 聯系手機 ★ ： 報盤人渠道 ★ ：□內 部 部門名稱： □外部 單位名稱： 附件 4 資料清單 項目收購（ 資產收購 ） 資料 項目收購（股權收購） 資料 ? 企業簡介 ? 企業已開發項目簡介 ? 項目用地批復 ? 項目用地紅線圖 ? 項目權屬證件 ? 建設項目管理部門的項目批準文件 ? 環境評估審批文件 ? 用地方案圖 ? 總平面報建（修改性詳規報建） ? 項目工程進度計劃表 ? 項目規劃設計圖紙 ? 項目所屬區域規劃文件 ? 項目現狀實景照片 ? 土地評估報告 在售項 目另需提供： ? 項目銷售工具 ? 項目客戶統計資料 ? 項目銷售數據統計 ? 企業簡介 ? 最新的營業執照（正本及副本）及年檢記錄 ? 企業組織機構代碼證 ? 稅務登記證（國稅和地稅） ? 房地產開發資質證書 ? 其他有關設立企業的政府批復、證書 ? 公司股東協議 ? 公司章程及其全部修改及補充文件 ? 驗資報告 ? 股權 /資產轉讓協議及相關批文（公司股東協議） ? 公司的股東名單 項目資料參考資產收購項目資料 招拍掛 項目資料 土地一級開發 項目資料 ? 當地土地市場的行情（二級招拍掛的行情，包括價格、摘牌 /招標 /競價的潛規則等） ? 土地市場管理的基本政策 ? 相關稅 費的收取標準、適用條件 ? 土地公開出讓文件中對土地的規劃條件及土地使用條件的規定 ? 各部門的辦事周期及效率 ? 競價的基本規定及技巧 ? 選擇合適的土地估價方法 ? 競爭對手的情況 ? 項目產權及有關的法律文件（如規劃設計要點、紅線圖、征地許可證、批地時間）； ? 現場情況（包括現有土地平整情況、市政狀況、拆遷狀況等）； ? 項目周邊情況，（包括周邊的自然環境、人口情況、交通狀況、城市公建配套、市政設施現狀及規劃情況、區域發展遠景等）； ? 區域一級開發配套政策（包括一級開發參與和收益政策、征地拆遷實施政策和補償政策、有關土地進入公開市場 的相關政策）； ? 區域已獲審批的規劃文件（城市總體規劃、鎮域規劃、控制性詳細規劃或其它專項規劃等）； ? 合營 /轉讓單位的期望要求； 附件 5： 土地信息采集表 土地信息采集表 信息來源： 記錄編號： 項目聯系人： 實地考察日期： 一、宗地基本情況概要 宗地名稱 位置 區域位置 土地編號 四至范圍 東 南 西 北 地段 土地所有權歸屬 土地使用權歸屬 土地方 土地使用年期 交易方 土地規劃用途 技術指標 占地面積 （平米） 建筑覆蓋率 機動車位 建筑面積 （平米） 其中：住宅 容積率 商業 公建配套 土地淵源 土地現狀 周邊環境 合作方式及條件 合作方式 土地價格 周邊可拓展土地 付款條件 交地標準 經濟測算 項目判斷意見 戰略投資部意見 后續跟進操作 附件 6 項目市場調研計劃表 項目名稱 調研人員 調研 區域 調研時間 調研內容 調研目標 考慮因素 方法設計 預計進度 使用人力 預 算 相關說明 中心經理意見 戰 略 投資 部經理意見 附件 7 項目市場調研表 樓盤項目基本資料 樓盤名稱 售樓電話 銷售證號 所在區域 設計單位 發展商 代理商 項目屬性 物管單位 建筑面積 占地面積 建筑風格 棟數 層數 綠化率 物業費用 總套數 銷售率 戶型配比 取暖方式 銷售速度 得房率 客群來源 置業特征 銷售 起價 住 均 價 住 最高 價格 住 付款方式 商 商 商 裝修標準 采光通風 建筑結構 開工時間 竣工時間 入住時間 車位 □出租 □出售 儲藏室 面積范圍 戶型結構 主力戶型 物業及周邊配套設施 物業設施 室內設施 物業管理 小區設施 園林環境 交通條件 周邊樓盤 金融機構 商業 商場 超市 教育 幼兒園 中、小學 餐飲娛樂 餐飲 影視娛樂 休閑運動 游樂景點 項目特色及營銷情況 項目定位 客戶群定位分析 項目優劣勢分析 優勢 劣勢 促銷策略 媒體宣傳策略 備注 附件 8 盡職調查清單 序號 內 容 有 無 備 注 主體資格 一 被 收購對象的主體資格（全套工商登記檔案資料，每一頁復印） 1 歷次營業執照 2 出資協議或合資（合作）協議、合同 3 企業歷次變更過程（包括股權、章程） 4 驗資報告 5 其他與主體資格相關的文件和資料 二 對外投資 1 子公司的營業執照、最新章程 2 分公司的營業執照 資產、負債和所有者權益 一 項目 1 項目立項批復 2 項目供水、燃氣、熱力、消防、人防、綠化、交通、環保等條件的批復 3 項目規劃意見 書 4 審定設計方案通知書 5 土地出讓合同 6 項目規劃設計方案 7 工程規劃許可證 8 施工證 9 預售許可證（銷售許可證） 二 房屋 1 房屋所有權證 2 房屋共有權證 3 房屋他項權證 4 房屋所在土地的土地使用情況 5 在建工程（已取得的批準文件） 6 房屋設定的抵押權 7 房屋被查封、凍結、扣押等情況 8 房屋的租賃、無償使用情況 三 土地使用權 1 國有土地使 用權證 2 土地使用權的劃撥、出讓、轉讓或出租的情況 3 土地上設定的抵押權情況 4 土地是否被查封、凍結、扣押等情況 四 機器設備 1 設備清單 2 機器設備的權屬證明文件 3 是否存在海關監管的設備 4 設備上是否設定了抵押權 5 設備是否被查封、凍結、扣押等情況 五 存貨 1 存貨清單 2 存貨是否存在抵押、質押等情況