家居廣場建設工程可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。另外，房屋租賃價格將受政策性調節和需求等因素影響保持平衡發展趨勢。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調整和積極招商引資戰略實施的影響，土地價格全面上升。因此租金標準有其合理性。 (2)安裝工程參照X目前類似工程概算指標估算。有關管理機構將根據項目建設的實際需要組成相關部門和配備相關專業技術人員。項目建成后的環境保護考慮到本項目是住宅樓小區，既要消防生活垃圾和生活污水對環境造成的影響，又要處理好與周邊環境的相互影響。主要用氣量為住宅區。（4）室內外排水。住宅屋面為弧形坡屋面，構成連續波浪，具有較強的識別性。目前，該片區市政配套設施較齊全。根據這一趨勢，X家居廣場商鋪建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計，特別要注重與家具市場的經營風格融為一體。其四通八達的交通優勢，為本項目的開發建設提供良好的交通環境。在培育期間，政府和開發商會以各種優惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優惠或按市場發展狀況適當減少優惠政策程度。②投資低門檻。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經有利于投資，降低風險。 通過四個方面分析，X家具流通市場蘊涵較大的發展空間和升值潛力。根據《國家重點干線公路網X過境方案規劃報告》和《X公路規劃網》(19912020年)戰略目標，在三十年規劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯線”高等級公路主骨架，形成干支相聯的現代公路網絡。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業展會相結合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業協會結合“十五”期間家具行業發展態勢，結合2020年國家發展規劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業增長15％， 出口增長20％為宜。 (2)家具企業向集群化、特色產業區域不斷形成的趨勢發展。(3)外地產品市場占有率高。2000年，X委、市政府為了培育X新的經濟增長點，發展家居產業、出臺了一系列的優惠政策，把家具產業確定為X經濟增長總量的重要工程項目和支柱產業。據海關統計，全年出口總額突破100億美元大關，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。全市城鎮化水平為31．8％。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念。國家要求房地產開發持續健康的發展，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活的基本需要，保持國民經濟健康發展。二、項目概況建設地點本項目位于X西北部，南坪路以南，皂果路以西。為應對入世挑戰，進一步提高管理水平，公司正積極進行ISQ9002國際質量體系的認證工作。研究依據是根據國家有關部門的法規、政策、規程和規范，其主要依據為：（1）《X國民經濟和社會發展第十個五年計劃》；（2）《X城市總體規劃1999－2020》； （3）場址所在地1：1000現狀地形圖；（4）X規劃局發出的《地塊規劃設計條件》；（5）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資[2002]15號審定；（6）國家計委、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第二版）》；（7）建設部建標[2000]205號《房地產開發項目經濟評價方法》；（8）其他有關專業設計規范；（9）X統計局、房產局等政府部門發布的數據；（10）建設方提供的其它相關資料。c、帶動相關產業發展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60多個部門和行業發展，； 三、主要經濟技術指標主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注1總用地面積m2實際建設用地2總建筑面積m245865家具經營用房29355m2，住宅16510m23住宅戶數戶1364建筑密度%5容積率6綠化系數%157建設總工期年8總投資萬元61059總收入萬元1040910財務費用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%16投資利稅率%四、問題與建議本項目的開發與X人民政府《X鼓勵發展家具產業的若干政策》常政辦發（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。而X家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設計到施工，從總體布置到細部構造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進行建設的。第三章 項目市場分析營銷方案一、X經濟及家具流通市場發展情況 （一）X經濟發展概況 根據X統計局發布的《2004年X國民經濟和社會發展統計公報》，2004年全市實現地區生產總值583．37億元，同比增長l2．5％。如果加上外地采購和單位團購。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。(3)X有豐富的竹木資源，為發展特色、環保家具產品奠定了基礎。而且市場內均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節的弊端。 (6)家具流通向專業化、梯度化的趨勢發展。 2004年（兩個市場）家具銷售額達到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復合增長率達20％。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數量龐大。X人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標準相差近100平方米，預示著房屋更新量大。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區上各有5棟住宅，共有136套住宅。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產業辦公室代行管理辦公室職能。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。 第四章 項目選址及建設條件一、項目選址項目選址于X江北城區南坪路以南，皂果路以西。二、功能設施標準建筑使用功能 X家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經營商鋪29355㎡。但場地內地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。規劃指標根據X家居廣場初步方案及建設規模，規劃指標見表61。（2）本工程抗震設防烈度：七度。（2）照明及電力設計。六、消防家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內易燃的物質比較多，因此消防方案必須精心設計并審查后才能組織施工。三、節能充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則，在設計和施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。2004年8月至2005年12月完成二期工程。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為5200元/平方米，降價后的銷售均價為3952元/平方米。①當開發成本上升10%時，%,財務凈現值為121萬元,.②當銷售收入上升10%時,%,財務凈現值為516萬元,。大片舊城區房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。雖然目前X房地產市場總的趨勢是供大于求，但價格平穩，銷售也相對穩定，隨著國家采取的宏觀調控政策的初見成效。而空置的商品房主要是往年開發的住宅，主要原因是設計不科學，小區環境差等因素。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設、公路不斷興建等城市基礎設施建設的提速，大片舊城區房屋改造和房屋拆遷，創造了大量性需求，為房地產市場的發展提供了不竭的內動力。在做敏感性分析時，如果繼續考慮下降10%的話，銷售均價為1983元/平方米，低于X家具產業園的最低銷售均價2000元/平方米，與X家具產業園的銷售事實不符。根據本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當于降價24%。現將實施進度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統一，充分利用自然條件和人工手段來創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境。（3）園區內電視系統由X光纖電視網引入，每用戶設23個電視用戶盒。2）主要電力供應指標：計算負荷為1280KW（住宅按每戶6KW計，商業80W/m2計，），擬設置2臺600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設。四、結構設計根據鄰近工程地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：基礎選型及處理采用樁基礎。機動車集中停放在停車場內，這樣既滿足總平面布置規范要求，又滿足消防安全要求。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對濕度 81%（11）歷年最大絕對濕度 %（12）歷年最小絕對濕度 %（13）歷年平均蒸發量 （14）歷年月平均最大蒸發量 （15）歷年月平均最小蒸發量 （16）歷年平均風速 （17）歷年最大風速 22m/s（18）歷年主導風向 NNE（19）歷年最大積雪深度 200mm（20）歷年土壤最大凍結深度 20mm③水文地質擬建的工程項目場地內有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫卵石層的孔隙潛水兩種。第五章 建設規模、功能標準及建設進度一、建筑面積和內容，初步規劃總建筑面積45865m2，其中家具經營商鋪29355㎡，住宅16510㎡。（五）、項目銷售計劃銷售計劃共分五個階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預售率100％ 鋪面預售率20％．鋪面預租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項目銷售計劃的調查結論截止2005年7月31日，按住戶數統計，預售率為1 00％，鋪面認購率1 4％，預租率49．79％。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。雖然數量不多，但是是“X家居廣場“的強化拓展的客戶群體。指導協調小組下設辦公室，負責指導協調小組日常工作。其中一、二層為市場部分，整體框架結構，未分棟，一至四區為家具經營場所，五區為市場主入口、水電及消防配套設施和商品集中展示場所。從1998年末至2002年末，X凈增城市人口8．75萬人(含自然增長和機械增長)，每年平均增長1．75萬人，而2002年X凈增城市人口1．94萬人，超過平均增長數，從一個側面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉的趨勢，帶動X房地產業的強勁發展，相應地拉動了家具產業的蓬勃發展。這個群體約為4．5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現在的目標消費群體，數量可觀。(3)根據X竹木資源豐富的特點，引進品牌家具企業，帶動整個家具產業的發展。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關稅，進口家具將進一步擴大。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續經營，但是火車站家具城因政府計劃用地內容不變和消防因素會適時取消，遷址經營。(1)家居產品種類逐漸豐富。同時一批經銷商的隊伍已經形成，對促進家居產品流通和銷售起了重要的作用。根據X家具工業協會的統計調查，2004年X最大家具的兩個流通市場銷售額為2億元，其中外地家具產品銷售額達1．4億元，本地產品銷售額達0．6億元。在此修建家居產業廣場具有得天獨厚的環境優勢。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發商為了搞活廣場，采取一個臨時措施，將部分商鋪開發為經營家具。（4）項目經濟效益項目建成后，實現收入1