家居廣場建設(shè)工程可行性研究報告-文庫吧資料

　　

【正文】 配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時也必須達(dá)到國家規(guī)定的目標(biāo)。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。家具經(jīng)營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 X家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡。通訊：直接由X電信局通信網(wǎng)接入。供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。交通方便本項目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個方向。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)有盡有。該區(qū)域雖是X的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲蓄投資都非常方便。 第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址項目選址于X江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。（五）、項目銷售計劃銷售計劃共分五個階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項目銷售計劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購率1 4％，預(yù)租率49．79％。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報率8％計算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。根據(jù)“X家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“X家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“X家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。“X家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。對一個新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一個市場培育期。 投資者的收益分析：隨機抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項目營銷策略的可行性分析由于我國計劃國民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長。一開發(fā)商對投資者按8％I~I報率返還租金。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。隨機抽取兩個樣本進(jìn)行定量分析(具體見第2點投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24％(年回報率8％)。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價回購。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8％。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨立、有投資意識的女性投資者。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。雖然數(shù)量不多，但是是“X家居廣場“的強化拓展的客戶群體。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。80％—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在X具有明顯的吸引力。四、項目營銷方案和銷售計劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價格設(shè)計“X家居廣場”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價889元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面1 760個， 一層鋪面806個，二層鋪面954個。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。由市長(副市長)任組長，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。㈣、政府服務(wù)和管理X政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。項目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費者的流動。項目鋪面實用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實惠。項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 ㈡、位置及交通 “X家居廣場”坐落于X家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個方向。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。只要“X家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要2個“X家居廣場”才能消化家具新增流通量。由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。 消費群體構(gòu)成和消費品味變化，縮短了消費周期，增加消費頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到X家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量。可以預(yù)見，2010年，家具流通市場實際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。以X家具流通市場2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守數(shù)字15％，產(chǎn)銷率98％計算，2010年，通過家具流通市場的流通量達(dá)到4．6億元。X人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。從1998年末至2002年末，X凈增城市人口8．75萬人(含自然增長和機械增長)，每年平均增長1．75萬人，而2002年X凈增城市人口1．94萬人，超過平均增長數(shù)，從一個側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動X房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)X政府的《X1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年X中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬。X至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。其中有X至長沙、X至張家界、X至荊沙、X至吉首、X至岳陽、X至邵陽高等級公路共6條線路經(jīng)過X區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了X區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。 (3)從X的地理位置和交通狀況分析X位于焦柳鐵路、石長鐵路、20319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長速度為35．9％。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數(shù)量龐大。這個群體約為4．5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費群體，數(shù)量可觀。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風(fēng)險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10％。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個階層的邊際消費傾向居中，恩格爾系數(shù)在35％左右，其消費正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平，其所進(jìn)行的消費是一種富裕型消費。2020年可達(dá)15億元，家具市場前景十分可觀。 2004年（兩個市場）家具銷售額達(dá)到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復(fù)合增長率達(dá)20％。(3)根據(jù)X竹木資源豐富的特點，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展X的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持