湖塘“水漾年華”策劃報1(專業版)

　　

【正文】 第二期廣告主題：水漾年華盛情綻放針對開盤當天廣告做一次宣傳，將開盤當天排隊瘋狂搶購場面加以宣傳。252。電視廣告：信息傳播范圍廣、效果直接，但費用較高，適時選擇。⑶鑒于市場對本案的熱情度不高，需要促銷活動期間建議可采取：組合貸款付款方式（限制一定名額）首付一成，二成開發商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。①售樓資料的準備如售樓書、宣傳單張、認購協議書、付款方式價目表和辦證程序等，全面介紹樓盤的情況和購樓者相關注意事項。216。后推別墅主要出于以下考慮：一是有錢人目前對此區域認同度不高銷售有抗性，二是臨河開發較晚，三是多層、小高層入市容易可先為項目聚集人氣，四是屆時大通河由于無工業污染，水質可能得到一定程度改善，環境優勢可進一步得到彰顯。 背景音樂小區建議設置背景音樂，兼做緊急廣播之用。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動顯示生命活力。儲藏室：建議既可設計成“走入式”，也可在臥室內設計“嵌入式”壁櫥。② 在立面上避免單調重復，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。目前，在各大城市社區中，小區內會所經營管理一直是老大難問題，如果只對小區內服務，經營難以為繼服務水平不高，成為開發商一個包袱，如果對外經營，小區出入人員雜亂難以管理。 部分投資者252。是江南傳統文化與江南園林美景集大成者。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖 14萬平方米雙水景中央生活特區釋義：其一：本案名“陽湖春曉”富有江南特色，給人以無窮美的遐想；其二：“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名，案名方位明確易記；其三：本案北鄰擴建中金雞路，新金雞路的開通，為項目最大利好，恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言，將喚醒陽湖之春曉。新城南都雄厚的開發商實力、超前的規劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨特的優勢，將成為本項目最大的競爭對手。 周邊民房內多為租住戶，擇鄰而居的觀念會影響本項目的銷售；216。這說明湖塘的樓市還是自給自足型，還處于剛剛起步、迅猛發展階段。市場主打戶型為100130平方米的大小三房。湖塘價格上漲一是全國性的大環境的驅使，二是常州政府以南北發展為重點的規劃使然，運河改道、淹城森林公園、大學城、高速公路、常武十里景觀大道、武進高新區的建設等等，這些都加重了人們選擇湖塘時的砝碼。在大常州的宏偉規劃藍圖中，武進被定位為“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首當其沖。住宅區域調查報告216。復式空中花園多設計有陽光花房、觀景露臺等，彰顯舒適綠色生活主張。 地塊多為工業小區，拆遷較為容易，項目啟動快。規劃有大型商業街，過萬平方米獨立會所、沿河（里底河）泛會所等。“水”指大通河，表明該項目的親水特征，“灣”說明項目規模大并給人心靈港灣的豐富聯想。末尾一個“特”字表現項目的尊貴，表達了一種都市生活新主張。 項目周邊拆遷戶，為項目主力客群之一；252。這樣設計，小區整體呈階梯狀，南低北高，負陰抱陽，猶如太師椅一樣，每幢樓都有足夠的開闊視野，冬天還可抵御北方寒流，符合陰陽風水之說，常州大型樓盤金色新城、萊茵花苑等就是采用此種整體布局。④ 窗的形式采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式以平移和外開為主。餐廳： 臨窗景觀餐廳概念，視覺與味覺完美結合，吃飯成為一種享受。 立體綠化水化建議保留或移植原有大樹林，少建綠地多栽樹，大樹既是“空氣吸塵器”，更容易塑造人與自然的和諧統一。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等，讓老有所樂、幼有所玩。分期開發應根據項目實際情況進行，目前沿金雞路拆遷已基本完畢，可優先開發，然后分期向南推進。216。③工地圍墻廣告牌：闡述14萬平米雙水景中央生活特區的特征。 付款方式及優惠措施：購買房屋，對一般家庭來說，一下子要拿出二三十萬，確實要耗盡一生積蓄，而且還得依靠銀行借貸；即使是高薪階層，在短時間內籌集數十萬資金，也不是人人都能做得到，相當部分也要向銀行借貸。只是要注意根據銷售情況的不同，針對階段營銷計劃，實時調整。樓書是建立在報紙廣告與電視廣告的基礎上，讓意向型客戶群更深層次的了解與自身息息相關的樓盤信息，以便更好地選擇。第二期廣告主題：繽紛水漾嘉年華。如參加房交會，并舉辦一些宣傳活動；清盤期應主要動用價格策略、視銷售情況而定宣傳方向。③生態環境：外有大通河、內有疊水活景，林木蔥郁，環境怡人。或者選用綜合頻道1電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。目前常州“炒房族”隊伍日益壯大，新加入了上海與浙江的一些投資商，這些炒房族成為今年常州房價迅猛攀升的原因之一。⑤樣板房：給客戶一個實地參照，給客戶一個好心情，進而產生欲望。十二、初步營銷推廣策略（假設案名為水漾年華）營銷方式216。216。 植物選配風格自然化，園林主題化。 主題景觀與組團景觀結合 由于項目規模較大，建議設置一個主題廣場，形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場，建議以“城市之光”命名，顯示武進湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。衛生間：一般大戶型有雙衛，一間主臥，一間公用。④為統一立面，建議空調位統一隱蔽在陽臺內側。 建筑建議l 建筑風格 鑒于項目多層、小高層設計特點，根據湖塘現有樓盤建筑風格，為挖掘項目賣點，實行差異化競爭，我司建議建筑風格宜采用現代主義與歐洲新古典主義風格相結合的建筑風格，即以現代板式設計為主調，添加歐式新古典主義的時尚元素，比如屋頂、陽臺、立面的處理，做成類似“TOWNHOUSE”風格的多層建筑，尊貴典雅中富含現代生活氣息。 其他目標客戶特征分析252。此廣告語大氣、個性鮮明。本案名富有韻律、易于傳誦。 整體規劃思路常州房地產發展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資趁早湖塘區域房地產健康發展，炒房少 區域樓市無泡沫，有增值空間金雞路擴建 使地塊價值脫胎換骨地塊地段較好，有規模優勢 交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴建適宜做中等規模中高檔社區 可聘請知名物業管理提升樓盤檔次 中高樓盤需要休閑健身去處 項目周邊配套雖全，仍需會所畫龍點睛以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創新，智能化適用宣傳銷售推廣主題 14萬平方米雙水景中央生活特區216。機會216。周邊配套交通：緊臨武宜路和改擴建金雞路，距汽車站500米，家門口武宜路上有14路直通市中心，另有5031313319通往武進各地，交通十分便捷；商業：家門口就有信特超市，與在建中的陽湖廣場（富甲一方）隔河相望；學校：金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學、橋北初級中學、武進電大醫院：常州市第三人民醫院、武進中醫院菜場：聚湖農貿綜合市場地塊分析本地塊原為工業小區，周邊散落民居，規模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。交付時，各種管線預設到位，一般單元電子防盜門、進戶防撬門安裝到位，有線、寬帶端口預留，業主基本裝修后就可入住。支付能力湖塘由于紡織業比較發達，消費能力較為雄厚，尤以中產階層消費需求巨大，購房者中以二次購房的居多。湖塘房地產市場研究216。216。216。 金雞路改造工程在即，政府規劃金雞路以南、項目家門口為綠化區，足以使土地價值脫胎換骨；216。 項目規模較大，拆遷量較大，開發周期較長，容易出現一些不確定因素。陽 湖 金 水 灣江南天下秀/璀璨陽湖家14萬平米雙水景中央生活特區釋義：本案名準確地概括了該項目所具備的內在與外在特征。路之端點，水之漾處，是溫暖的家。其中烈帝、降子村是湖塘鎮綜合實力十強村，華家村、降子村是湖塘鎮工業十強村。小區整體規劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設計成聯排疊加別墅，但數量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設計，部分商鋪可做成會所。l 建筑立面① 小高層三段式設計，以基座、腰線、線板等進行分段化處理。而130150平方米的戶型為補充戶型，而150平方米以上的戶型只是點綴，主要為提升樓盤檔次需要。 建筑景觀化建筑是剛性的，應通過景觀柔性，把自然和人性回歸。 運動休閑 強調景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區規劃的一個重要方面。十一、開發流程及銷售安排房地產開發流程第一階段 前期階段㈠工商注冊 ㈡稅務登記 ㈢立項 ㈣土地手續名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線驗資 地稅 可行性研究報告 丈量房地產資質 統計登記 立項 交納地價款機構代碼 銀行開戶 報批 土地過戶