珠江僑都樓盤項目可行性分析報告(專業(yè)版)

　　

【正文】 第四期：至 2021 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 當一種現(xiàn)象呈多個例子出現(xiàn)的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。 ? 單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》） 購房人員的比例 調(diào)查顯示：廣州市區(qū)的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個家庭 60m2潛在需求量達 3500 萬 m2，景近兩年打算購房的人占 21． 7％。 其次，在肯定廣州市房地產(chǎn)市場利好因素的同時，對目前存在的 一些不利因素不能忽視。（摘自廣東省經(jīng)濟委員會 ) 3. 房地產(chǎn)稅費獲減免 財政部、國家稅務局發(fā)出通知，從 8 月 1 日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。 1． 2 投資快速增長，消費需求穩(wěn)定。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為 2021 年。 3． 廣州市改革開放后，經(jīng)濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟原有的華僑新村己滿足不了僑務工作的需要，因此，建設一個華僑新村是當前形勢發(fā)展的需要。 4. 附件優(yōu)勢： ? 從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達 95％以上，市場反應熱烈。 3. 開發(fā)部：負責房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關法律手續(xù)。 五 . 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙 方）合作開發(fā)經(jīng)營。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。集團自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為 68054 萬元，總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設計為“東方威尼斯”的風格。 去年 8 月，市政府法定對廣州大道實施擴建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設橋頭綠地。以上幾項工程將直接影晌本項目，使本項目所 處位置的交通更加便利。 1 至 7 月累計，城市居民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增長 5． 4%，城市居民人均消費性支出 5406． 22 元，增長 0． 3%。 3. 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。 4. 壟斷行業(yè)的收費及工程建設問題，長期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設備，開發(fā)商不能提出異議，沒法進行招投標，增加了企業(yè)的負擔。 （六） 市場主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出 64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈，導致售出率偏低等因素有關，不少發(fā)展商被迫降價，希望 通過犧牲利潤來換市場。 1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支 持城鎮(zhèn)居民購房。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。在項目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標志性建筑。 （二）、項目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會立案，由市政府組織實施的大型建設項目，項目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應，并與正在開發(fā)的領事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設的重要組成部分。 ? 本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起，作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務以房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬 人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓 B503 室 經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限 公司，為僑都項目提供 654107平方米的國有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 ? 本項目靠近領事館區(qū) 本項目西部為廣州領事館區(qū)，雖然領事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 ? 硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料； ? 通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。在海沁沙建生態(tài)公園，同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。 （五） 環(huán)境保護 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。 (二 ) 政府出臺刺激房地產(chǎn)消