珠江僑都樓盤項目可行性分析報告(更新版)

　　

【正文】 完成土建面積約 20 萬 m2預售商品房。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。 1． 6 海珠區沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業，基本上都是住宅區，空氣質量指數在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質亦在情理之中。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊，有利于銷售。 （六） 市場主體需求 1. 區位選擇： 調查發現，欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區的住宅。(數據摘自《廣州日報》 ) 以上數據表明，刺激消費的政策己初步顯示出效果，居民的消費意欲增強，而由于實行房改政策，住房更成為居民投資與消費的熱 點。 4. 壟斷行業的收費及工程建設問題，長期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設備，開發商不能提出異議，沒法進行招投標，增加了企業的負擔。在區位分布上，除中心區外，其余各區位售出率也表現不同程度下滑。 3. 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率 6． 3315%降為 5． 58%。 1 至 7 月累計，城市居民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增長 5． 4%，城市居民人均消費性支出 5406． 22 元，增長 0． 3%。 以下詳細分析一下 17 月份我市的經濟情況。以上幾項工程將直接影晌本項目，使本項目所 處位置的交通更加便利。 新港路的擴建與地鐵二號線建設。 去年 8 月，市政府法定對廣州大道實施擴建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設橋頭綠地。 ? 海印橋至廣州大橋西側是高檔盤的集中地段，由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪，價格在 9000— 10000 元／平方米左右，相對區域內和第二排望江物業，如怡樂路或橋西區綠翠園小區，因大部分江景被遮擋而定位下調明顯， 5000— 7000 是普遍的價位 水準。區內的水系規劃設計為“東方威尼斯”的風格。 ? 附近設有 204 路公交車，可直通市中心區等商業繁華之地。集團自 93 年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業發展及投資權益，其總注冊資金為 68054 萬元，總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。 近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創展集團有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優勢。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。 五 . 投資商概況 由廣州三聯華僑房產有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙 方）合作開發經營。 B. 乙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金，即 萬元人民幣。 3. 開發部：負責房地產開發前期工作和辦理有關法律手續。 產品素質：“珠江帝景”是沿江最大規模，功能最齊全之項目，地理環境十分優越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創造出最優秀、最具特色的精品，成為行業的領頭羊。所開發樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達 95％以上，市場反應熱烈。 ? 處于廣州市天河中心區新城市主軸 本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商 業中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優越，具有相當好的發展潛力。 4. 附件優勢： ? 從附件營銷環境分析可以看出，廣州市經濟持續發展，隨著國家取消福利分房，轉入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。 ? 單位面積與比例： (以下面積均為關門面積 ) A． 65 一一 80m2，占總面積的 20％； B． 80 一一 100 m2，占總面積的 45％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 20％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 10％； E． 150 m2以上復式單 位，占總面積的 5％。 3． 廣州市改革開放后，經濟迅速發展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業，拓展經濟原有的華僑新村己滿足不了僑務工作的需要，因此，建設一個華僑新村是當前形勢發展的需要。 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為 2021 年。 （四） 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設部批準的二級總承包企業，可承建大型小區和高層建筑。 1． 2 投資快速增長，消費需求穩定。、居民消費指數的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。（摘自廣東省經濟委員會 ) 3. 房地產稅費獲減免 財政部、國家稅務局發出通知，從 8 月 1 日起對房地產市場的營業稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。全月樓市表現并不平衡，月初推盤活動并不十分活躍，一周推盤數量只有 50 多個，但隨著月中中秋節及月底國慶節的到來 ，推盤活動一浪高過一浪，國慶節前一周推盤數量高達 92 個，推盤廣告費也突破 1483萬元，樓市競爭進入新一輪高潮。 其次，在肯定廣州市房地產市場利好因素的同時，對目前存在的 一些不利因素不能忽視。 盡管廣州市房地產市場存在一些不利因素，但我們可以看到，今年以來，廣州市政府采取了許多措施來活躍 房地產業，降低企業負擔，加大力度刺激商品房消費。（數據摘自《廣州日報》） 購房人員的比例 調查顯示：廣州市區的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個家庭 60m2潛在需求量達 3500 萬 m2，景近兩年打算購房的人占 21． 7％。 2. 綠化及配套設施： 隨著廣州人生活質素地不斷提升，就越發覺居住環境的重要性。 ? 單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態環境引入運動概念，以實在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 當一種現象呈多個例子出現的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。僑都規劃設計為臨江高檔住宅區，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據比較分析后，僑都初售均價定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優勢和轉大的增值潛力。 第四期：至 2021 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。