珠江僑都樓盤(pán)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(留存版)

　　

【正文】 費(fèi)政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)樓市的走旺確實(shí)起一定作用。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降，中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9 月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元／ m 5889元／ m2及 4712 元／ m2。 （四） 廣州市居民消費(fèi)行為特征 1．今年消費(fèi)趨勢(shì) 廣州 1— 9 月份社會(huì)需求增長(zhǎng)主要來(lái)自非商品性消費(fèi)，如購(gòu)房、旅游、教 育等消費(fèi)。要求居住環(huán)境舒適是購(gòu)房者的本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤(pán)的間距、 綠化和污染這幾方面。 1999 年 11 月新推的大型住宅項(xiàng)目光大花園，從其形象宣傳開(kāi)始在市場(chǎng)露面時(shí)，使人們的視覺(jué)中留下“健康”的影 子。預(yù)計(jì)從 2021 年 7 月份開(kāi)始有銷(xiāo)售收入 ，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。可見(jiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。 售價(jià)定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對(duì)稱(chēng)，有同樣的地理優(yōu)越條件。 1． 7 入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。地段是房地產(chǎn)的生命元素，從人們 對(duì)其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。 5. 政策鼓勵(lì)消化空置房，對(duì)新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)造成壓力。 4. 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗，但每月均保持過(guò)百個(gè)項(xiàng) 目進(jìn)行宣傳和展銷(xiāo)，特別是 8 月進(jìn)入樓市高峰期后，樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。居民用于購(gòu)房的支出增加，由于實(shí)行房改“末班車(chē)政策”，居民購(gòu)買(mǎi)住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 （三） 設(shè)計(jì)單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級(jí)公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是 國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程甲級(jí)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向 10 車(chē)道 80 米寬，中央為6 米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車(chē)道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開(kāi)，并配有公共交通專(zhuān)用 道和港灣式公共巴士站。 ? 物業(yè)管理：擬聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌 集資金達(dá) 64300 萬(wàn)元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。公司現(xiàn)有職員 45 人， 95%以上具有大專(zhuān)文化以上水平，其中本科學(xué)歷占30%，職員年齡普遍年輕化。 甲方：中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開(kāi)發(fā)公 司、廣州銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、廣州市國(guó)營(yíng)農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開(kāi)發(fā)共同組建從事珠江僑都開(kāi)發(fā)建設(shè)的二級(jí)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 至 2021 年 6 月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 15 個(gè)，建設(shè)用地面積約 212 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 593． 6 萬(wàn)平方米，已建成面積 356 萬(wàn)平方米。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大型會(huì)所，與之對(duì)應(yīng)的入 口廣場(chǎng) (市民廣場(chǎng) )面積約 l 公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場(chǎng)，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂(lè)部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有 — 間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個(gè)衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在 40m 寬的 城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 因此僑都的售價(jià)潛力，依地理環(huán)境來(lái)說(shuō)，售價(jià)可愛(ài)達(dá) 600010000元 /M2，具有較在大的升值潛力。其 中新港西路更將建成巾幗樣板路。 1 至 7 月累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1083． 24 億元，同比增長(zhǎng) 12． 2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 10． 3%。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲(chǔ)蓄存款 204． 44 元，同比增長(zhǎng) 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比 1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 綜觀 99 年，市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng)，升降幅度超過(guò) 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢(shì)，售出率徘徊在 20%30%之間。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好，預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前 8個(gè)月有所提高，達(dá)到今年的新高。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得 浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔 (如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤(pán)雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 第三期：至 2021 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2預(yù)售商品房。 第五期：至 2021 年，住宅和配 套設(shè)施全面開(kāi)發(fā)完成建筑面積 萬(wàn) m2，僑都項(xiàng)目全面建成。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi) 理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場(chǎng)較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對(duì)狹窄的條件下，市場(chǎng)肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤(pán)。約 13 萬(wàn)戶左右 (780 萬(wàn) m2）。 1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免前后對(duì)比 項(xiàng)目 現(xiàn)行稅收 減免后稅收 契稅 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理費(fèi) 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價(jià) 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 廣州市去年出臺(tái)減免交易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ，相信國(guó)家新出臺(tái)的減免退還政策會(huì)進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場(chǎng)的活躍。 1 至 7 月累計(jì)，全市完成固定資產(chǎn)投資 270． 42 億元，同比增長(zhǎng) 23． 4%。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車(chē)，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。 4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅