深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 按照 GDP與投資的關系， 投資對 GDP帶動效應全國近幾年保持在 30%左右，即本項目投資預計能為 GDP 貢獻 *30%= 億元，按 年期計算，每年將帶動 GDP 增長 億元，其投資帶動效應顯著。 1．基本指標 表 14 項目經濟測算基本指標 序號 項目 數量 備注 1 基本情況 建設用地面積 (萬 m2) 預計面積 總建筑面積 初步估計指標 鋼結構建筑面積 初步估計指標 混凝土建筑面積 初步估計指標 我方建筑面積 其中鋼結構 1 萬 m2 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數 不可預見費用 5% 以建安成本費為基數 招商費用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費用 5 項目建設周期（年） 按照項目開發進度估計 世璜投資機構 27 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細表 序號 項目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總 成本 （萬元） 1 前期費用 勘察、設計費 2 基礎費用 土方回填 * 打樁等 3 主體費用 鋼結構建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費用 消防 通風系統 水電安裝 室外配套 5 其他費用 監理費 報建費 白蟻防治 6 管理費用 7 不可預見費用 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 世璜投資機構 28 出售部分是按照新車銷售區用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 2021 年 5月 ,為了在最短時間內產生最佳的轟動效果，并在短時間內樹立強勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達到 100%； 出租部分的租 金按以下計算： 09 年商業部分按 30元 /m2 兩種戰略擴張思路都體現了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產品擴張實質是商業地產的品牌戰略思想；汽車城項目的產業擴張實質是通過與公司目前核心主業的對接來實現，即通過汽車與房地產的對接實現汽車商業地產、通過商業地產與商業對接進入汽車服務業，并利用在房地產產業鏈中的擴張經驗實現橫向對接， 備選的戰略發展思路是利用本項目商業地產的經驗，即基于項目擴張的發展思路，使世璜公司今后的發展中多一項主業開發 —— 商業地產，特別是針對各行業新興商業形態的集中式商業，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。 （ 4）半徑一公里方圓內的業態調查 （ 5）周邊經濟環境及行業調查 世璜投資機構 20 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能 分區及建筑面積 本項目初步規劃按約 460 畝計算，共約 306667 m22，規劃將按用途進行功能分區，初步構想如下表所示。當時車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。 五月底前以租地形式簽訂入城經營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優惠（限 20畝以內），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 AEC 汽車城是廣州計委立項， 廣州政府重點扶持的汽車流通領域的大型項目，項目總投資近 10 億元人民幣。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務有限公司。機動車交易市場成交額超過20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。除新南方汽貿是自購物業外，其余都 是租賃物業進行經營，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 龍巖大部分 經銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級 、不規范的經營 狀態， 這些賣場甚至 被戲稱為汽車小賣部 。 第三， 2021 年福建汽車市場運行前高后低。截至 2021 年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。 世璜投資機構 5 3．汽車需求結構與轎車需求量預測 當前汽車需求和供給的長期轉折點正在形成，即汽車產業正在進入中期穩定高增長階段。在我國，由于人口規模巨大， 2021 年總戶數達 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費量便達 1750 萬輛，按城鎮人口的 5%計算，消費量也可達 660 萬 輛，而實際上目前城鎮 10%以上的家庭擁有消費經濟型轎車的能力，按 10%算，轎車消費量可達1300 萬輛，這可以認為是當前擁有實際購買力的轎車需求量。 20 項目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項目實施初步計劃 ……………………………………………………… .21 項目實施進度安排 ……………………………………………………… .23 項目戰略構想與組織安排 ……………………………………………… .23 項目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項目經濟效益分析。 27 世璜投資機構 基本指標 ………………………………………………………………… .27 建安成本估計 …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務 償還計劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會效益分析。 ? 本項目能夠產生巨大的社會效益。由此而推算出的即期消費需求見表 1。 “十五 ”年均轎車消費量將達 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250萬輛左右。 第二 ，福建私人汽車發展快。 場地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規劃不是 4S店，屬臨時建筑 . 經營狀 況：年銷售量 800 輛以上，經營狀況良好。 表 4 龍巖地區未來汽車銷售預測 年份 GDP預測增長率 GDP （億元） 預測人口增長 常住人 口 預測小車銷售增長率 當年小車銷售數（萬臺） 截止當年小車保有量 千人擁有小車數 04年 % % 5 世璜投資機構 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業銷售的模式及其變化 根據我們的調研和資料查閱，目前汽車行業的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業市場（品牌店和銷售公司的結合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產品。廣東汽車交易市場和華南汽貿交易市場，這兩家是目前 全省最大的交易龍頭市場。 AEC汽車集團實行汽車集團式管理、集汽車銷售、零配件供應、售后服務、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業。 五月底前簽訂入城經營合同的，可以享受地價（ 35萬元 /畝）的 8折（ 即 28 萬元 /畝）優惠（限 20畝以內），土地使用性質為商業用地，使用年限按國家政策執行。月，租期為 8— 15 年，管理費為 1元 / m2 （ 2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調查 本地塊目前未平整，地貌以農田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰略思路的體現，可以在今后的發展中繼續發揚，并揚長避短。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業的發展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優勢和劣勢并存，優勢主要是項目本身產生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業運作帶來的。 世璜投資機構 31 1．對社會投資、產值、稅收的影響 本項目我方投資即達到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計按 1000 萬計，共 億元；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按 3 億元計算，即本項目直接帶動投資 =++3= 億元。 從項目的經濟指標看，動態投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設期為 年，和商業地產的特點所決定的。 ? 政府公務用車改革，公務員購車熱情高漲，加快私家車的發展 。 結合“世璜投資機構”的發展歷程：從單一的項目開發到多個項目的同時開發體現產品擴張，從單 一房地產公司到多行業、跨地域的發展，整個發展體現出穩健的規模擴張思想和有限相關的產業擴張思路。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計算 ,銷售均價以 2021 年全國銷售均價 萬元 /輛計算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機構 19 表 12 龍巖轎車銷售市場及相關產業規模預測 年份 小車銷售 售后服務 維修 二手車交易 汽配批發銷售 合計 計算公式 數量 *金額 1000元 /輛 *小車保有量 2021元 /輛 *小車保有量 當年小車銷售量 *二手車比例 3000元 /輛 *小車保有量 各產業規 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據上面的預測數據， 龍巖 2021 年小車銷售及相關行業產值達到近 億元， 2021 年將達到近 億元，到 2021 年將達到近 億元。 我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據開發商的規劃，其各項指標和計劃如下表所示。 入城經營戶可以掛靠國際汽車貿易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經營牌照。 表 7 廣州汽車博覽中心（ AEC）簡介 世璜投資機構 13 名稱 廣州汽車博覽中心（ AEC） 地址 廣州天河北路 163號 面積 4萬 m2 投資主體 AEC集團 運作機構 AEC集團 經營項目 汽車批發和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經營方法 自有物業、多家汽車品牌經營權、部分物業出租給專賣店 配套設施 車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務、汽車展示展銷、汽車網站、汽車 信息服務、電子商務、物業租賃、物流倉儲、汽車 職業技能培訓與資格認定 配套部門 檢測、汽車信貸、保險、銀行 投資目標 要成為“永不落幕的汽車博覽會”、“汽車大觀園” 業務及公司狀況 廠商授權 : 1個華南區域的配件供應中心、 15個 4S品牌專賣店、 6個汽車銷售總代理、 9個汽車特許經銷、 6個汽車銷售一級代理、眾多汽車銷售二級代理； 應用 一站式 購物的連鎖經營模式，賣場提供近 3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護美容產品等品項，公司計劃 3 年內在中國開發 40 家大型連鎖汽車超市。到這些在建市場完工之時，加上現在已經建好的 300 萬 m2以上 世璜投資機構 12 的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達 500 萬 m2以上。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美