深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 容店生意火熱得令人眼紅。 經營狀況：年銷售量 600 輛以上，經營狀況良好。 福建汽車市場 具有 四 大特點 : 第一 ，福建省東部沿海地區經濟發達，汽車保有量高；西部山區經濟欠發展，汽車保有量低，東西部差距大。 我國長期內汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。 即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一 點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎設施短缺的限制，在同樣發展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴大出口，而對國內汽車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。 ? 項目從 2021年開始進入回收期， 2021年預計實現收入 萬元，項目到 2021 年后產生穩定的收益，年凈利潤達 萬元，投資利潤率達 %。 10 汽車行業銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關產業分析。 18 相關產業簡要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場規模預測 ……………………………………………………… .19 六、 項目實施方案。 ? 項目的風險和不確定性主要體現為拿地、市場競爭和財務風險。 表 1 對當前小汽車即期消費需求的估算 地區 人口數 （ 萬人 ） 2021年 人均GDP（ 美元 ） 2021年 人均GDP （ 美元 ） 千人擁有小汽車數 （輛） 有購買力小汽車潛在需求 （ 萬輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 福建 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區 67535 一般＜ 900 一般＜ 1000 5 全國 129988 893 965 注： 2021 年一些地區人均 GDP 不足 1000 美元，但 2021 年達 1000 美元，所有數據按年增長10%計算。 表 2 對 2021 年及 2021 年我國城鎮家庭汽車消費增長的預測 項目 \年份 1990 1997 1998 2021 2021 2021 交通通訊比重 （ %） 其中汽車總保有量 （ 萬輛 ） 私人汽車保有量比重 （ 萬輛 ） 世璜投資機構 6 小汽車保有量 （ 萬輛 ） 千人擁有小汽車量 （輛） 注： 2021年及以后都是預測值，實際 2021年汽車保有量為 1608萬輛， 其 預測值偏低 %。 2021年度新注冊汽車 萬輛，同比增長%，較 2021年全省凈增加私車 萬輛。 c、廣本： 地 址：東城方向，通往漳平市（縣級市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心 2公里 . 投資規模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場地歸屬：規劃局批準的 4S 店 經營狀況：經營狀況良好。 表 5 轎車銷售 模式分析 模式 代表 特點 優勢 劣勢 獨立 專賣店 4S店 3S店 統一的形象與服務，廠家占強勢地位 得到廠家更直接的支持、投資小 獨立的店會增加消費者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設 多種品牌銷售的靈活性，能回避風險 大而全的模式不利于復制，跨區域擴張難度加大，投資大 汽車銷售連鎖店 廣物汽貿 同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經營，銷售商的力量加強 生產廠家和銷售商對每家連鎖店的強有力支持 跨區域的連鎖店需要更強大的支持和管理、投資大 汽車 專業 市場 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司 產生了集聚效應，使消費者受益更多 銷售商的成本增加 汽車專業市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業市場的客戶是前面三種銷售商，其本質是商業地產商和商業物業管理者，通過為汽車銷售商提供統一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業市場的產業相關性整合汽車相關產業，并向日用消費、休閑等領域延伸，以實現商業的最大價值。另外，已批準在建或正在籌建的 較大的 交易市場 3家，總建筑面積在 80萬 m2以上。AEC汽車集團主要由廣州汽車博覽中心和 AEC汽車城（廣州發展汽車城有限公司）組成。簽合同時即付首期 30%，三個月內再付 30%，其余的一年內付清。月； 項目三期規劃主要為汽車文 化和配套服務，重點是配套商業，包括五星級酒店和別墅區。根據政府相關部門的規劃，龍騰路將建設成為一條高標準的市政干道，將于 2021 年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現通水、通電、通氣、通訊。 聯系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰略前景亦是遠大而誘人的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發揮項目和公司優點，組建高效率團隊，將劣勢逐步消除甚至轉化為優勢，本項目將會取得預想的效果。 間接投資包括針對本項目的上下游產業鏈商家的投資，保守估計以直接投資帶動系數 計算，即達到 *= 億元。 根據現金流量表計算，靜態投資回收期 n= 年，動態投資回收期 N=年。 ? 民營經濟發展加快，運輸市場全面放開，對汽車 消費需求進一步增加 。 4．項目戰略構想與組織安排 （ 1）項目戰略構思 根據本報告中對汽車產業的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產業的發展前景無可限量；而根據目前世界汽車產業的利潤格局：汽配行業占據20%，整車生產占據 20%，而剩下的 60%都由汽車服務業占據，未來中國的汽車服 世璜投資機構 23 務業的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業相對于汽車制造業的進入壁壘低得多，汽車服務業將是充滿活力和不斷創新的行業。 2．龍巖市場規模預測 根據上述各產業之間的市場規模關系，和對龍巖地區未來汽車銷售市場的預測，對本項目涉及到的行業的龍巖地區市場規模進行預測，如下表所示。 表 9 深圳汽車交易市場概況 專業市場名稱 面積 業 務范圍 地址 備注 聯合華鵬 汽車交易中心 11萬 m2 汽車品牌銷售 汽車裝飾精品 香蜜湖商圈水上樂園北面 提供專業交易場所的運營商 奧特城 2萬多 m2 汽車銷售展銷、 汽車零配件 羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處 產權式銷售 （ 50年） 水上樂園 汽車專業市場 3萬 m2 汽車銷售 香蜜湖水上樂園 物業租賃 大富汽車交易廣場 8萬 m2 汽車銷售 竹子林農林路和僑香路交匯處 物業租賃 東都龍崗 汽車交易中心 m2 汽車銷售 龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處 土地租賃 華南汽車 交易中心 6萬 m2 汽車銷售 深圳市寶安北路人才大市場對面 物業租賃 中海汽車 展銷專業市場 5萬 m2 汽車銷售 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業租賃 汽車博覽中心 4萬 m2 汽車用品城 北環大道（銀湖路口三九機電大廈） 自有物業 自有經營 深港汽車城 m2 汽車銷售 福田汽車站旁 華鵬汽車 交易廣場 汽車銷售 深圳市僑香路 臨時場所、出租 東益華鵬 汽車交易廣場 羅湖區延芳路 汽車大世界 香梅路 臨時場所、出租 世璜投資機構 16 元瑞汽車 專業市場 香蜜湖水上樂園西側 寶安汽車 交易市場 寶安大道新城段 西鄉聯信 汽車廣場 西鄉前進路 此外，布吉擬建設“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規模將達到30 萬平方米，集國產與進口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達 2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯合辦公大廳等“一條龍”服務設施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務”，并將在整車銷售外發展汽車美容、配件供應等服務，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。 表 8 東莞國際汽車貿易城招商方案 名稱 東莞國際汽車貿易城 地址 莞樟路邊 面積 1300畝（ 86萬 m2） 投資主體 寮步鎮政府 運作機構 寮步鎮汽車交易中心籌建辦 公室 經營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討 等 經營方法 土地的轉讓、出租以及物業的租賃 配套設施 展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所 部門設置 車管、檢測、路橋、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行 經營意念 享受汽車文化、品味生活真諦 投資目標 以汽車銷售為主體，引領汽車消費時尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建 成華南地區最大的汽車銷售中心 招商優惠方案 汽車城內成立客戶服務中心，為經營戶提供全方位服務，使經營戶在汽車城內就可以辦理任何與政府部門相關的事務。到2021年底，整個廣 物汽貿連鎖店將達１５０家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達１１０萬輛。 （ 1）廣州汽車銷售市場概況 目前廣州市的汽車經銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場則有 20 多家。 ⑥、配套服務市場 汽車可謂“七分養三分修”，在私家車大發展中，從修理業中逐漸衍生分離出來汽車美容業，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖 市區內的汽車美容店、汽車精品店已發展到 50 余家。 ①、龍 巖市現有 4S 店 a．上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市 3公里 投資規模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設用地），但規劃不是商業用途，該地塊屬臨時建筑。 2021 年度全省民用汽車保有量達到 萬輛，較 1995 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國第 23位提升到 2021 年居全國第 20 位，在華東位居第 6 位。家用轎車作為新的大眾消費品，正在為中國經濟增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經濟的結構。這些需求都是有購買力支撐的，只是由 世璜投資機構 4 于價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉化為現實購買力。 世璜投資機構 2 3．項目可行性研究結論 ? 靜態投資回收期 N= 年，動態投資回收期 N=。 6 主要城市的市場需求狀況 ……………………………………………… .6 福建省汽車市場狀況 …………………………………………………… .7 龍巖市場狀況 ……………………… …………………………………… .7 四、 汽車銷售模式分析。 33 對社會投資、產值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對就業的影響 …………………………………………………………… .34 對產業結構的影響 ……………………………………………………… .34 對生態環境 的影響 ……………………………………………………… .34 九、 項目風險評價。 世璜投資機構 3 二．汽車產業分析 ⒈ 產業市場規模 2021 年我國人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國際經驗表明，當人均 GDP 在 1000美元左右時，轎車開始進入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產階層普及，從而導致社會消費結構和消費理念發生深刻變化。 表 1 測算結果表明，按最保守的估計，我國當前已有購買力支持的即期汽車總消費量為 ，說明短期內有 500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持