深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 車銷售數（萬臺） 截止當年小車保有量 千人擁有小車數 04年 % % 5 世璜投資機構 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業銷售的模式及其變化 根據我們的調研和資料查閱，目前汽車行業的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業市場（品牌店和銷售公司的結合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產品。而消費者對于專業汽車維修部門的意見和服務質量也極為重視。 場地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規劃不是 4S店，屬臨時建筑 . 經營狀 況：年銷售量 800 輛以上，經營狀況良好。客車 (含轎車 )高于貨車 16 個百分點，客車 (含轎車 )是汽車市場的主力軍。 第二 ，福建私人汽車發展快。從消費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車、微型轎車和中高級 世璜投資機構 7 轎車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近 50%。 “十五 ”年均轎車消費量將達 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250萬輛左右。 幾年來特別是進入 2021 年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。由此而推算出的即期消費需求見表 1。這將使中國汽車產量連續 4年每年上一個百萬級臺階。 ? 本項目能夠產生巨大的社會效益。 ? 在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產業的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業物業經營而非產業經營來實現項目的合理回報。 27 世璜投資機構 基本指標 ………………………………………………………………… .27 建安成本估計 …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務 償還計劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會效益分析。 。 20 項目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項目實施初步計劃 ……………………………………………………… .21 項目實施進度安排 ……………………………………………………… .23 項目戰略構想與組織安排 ……………………………………………… .23 項目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項目經濟效益分析。 ? 初步的經營模式設定為：一期以 4S專賣區開始啟動，方式是進行土地產權式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金 ；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區域的建設，物業以出租方式進行。在我國，由于人口規模巨大， 2021 年總戶數達 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費量便達 1750 萬輛，按城鎮人口的 5%計算，消費量也可達 660 萬 輛，而實際上目前城鎮 10%以上的家庭擁有消費經濟型轎車的能力，按 10%算，轎車消費量可達1300 萬輛，這可以認為是當前擁有實際購買力的轎車需求量。 無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我 國 汽車特別是轎車的消費潛能巨大。 世璜投資機構 5 3．汽車需求結構與轎車需求量預測 當前汽車需求和供給的長期轉折點正在形成，即汽車產業正在進入中期穩定高增長階段。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴重偏低。截至 2021 年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。根據測算預計福建2021 年度民用汽車保有量達到 萬輛，年度凈增加汽車超過 10 萬輛。 第三， 2021 年福建汽車市場運行前高后低。共征收汽車稅額 世璜投資機構 8 4252 萬元，同比增長 16％。除新南方汽貿是自購物業外，其余都 是租賃物業進行經營，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 龍巖大部分 經銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級 、不規范的經營 狀態， 這些賣場甚至 被戲稱為汽車小賣部 。目前全市大大小小的維修企業達 292家，其中新羅區就有 169 家，從業人員達 3800 多人。機動車交易市場成交額超過20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。 中國汽車自 2021 年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統天下逐步轉變為以民間投資為主、以分散的零售店逐步向專業市場和連鎖店形式轉變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加 理性和買方市場的年代。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務有限公司。 廣物汽貿配送中心擁有汽車中轉庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。 AEC 汽車城是廣州計委立項， 廣州政府重點扶持的汽車流通領域的大型項目，項目總投資近 10 億元人民幣。 （ 2）東莞汽車銷售市場概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經形成了汽車商的自發聚集區，多達幾十家，包括了轎車和卡車銷售。 五月底前以租地形式簽訂入城經營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優惠（限 20畝以內），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 東莞的汽車銷售正在進入一個高速發展的時代，目前每月新上牌數達到了10000 輛，汽車銷售市場規模超過了 133 億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結構發生深刻變化。當時車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。 各相關產業的產值可以根據各產業與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業的 關系，或與市場上轎車整車保有數量的關系來進行推斷，各產業的商業形態可以根據 世璜投資機構 18 其產業特點和目前市場的商業形態進行判斷得出，概括如下表所示，產值以 2021年轎車市場為基準進行推算。 （ 4）半徑一公里方圓內的業態調查 （ 5）周邊經濟環境及行業調查 世璜投資機構 20 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能 分區及建筑面積 本項目初步規劃按約 460 畝計算，共約 306667 m22，規劃將按用途進行功能分區，初步構想如下表所示。 從 2021 年元月開始一期 4S 店項目招商，招商時間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項目在 2021 年 8 月開始招商，招商時間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。 兩種戰略擴張思路都體現了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產品擴張實質是商業地產的品牌戰略思想；汽車城項目的產業擴張實質是通過與公司目前核心主業的對接來實現，即通過汽車與房地產的對接實現汽車商業地產、通過商業地產與商業對接進入汽車服務業，并利用在房地產產業鏈中的擴張經驗實現橫向對接， 備選的戰略發展思路是利用本項目商業地產的經驗，即基于項目擴張的發展思路，使世璜公司今后的發展中多一項主業開發 —— 商業地產，特別是針對各行業新興商業形態的集中式商業，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項目為我公司跨省操作的大型商業項目，對于項目當地的經濟、人文、政策、法規等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產業，對行業運作規律還需要一定時間的把握 ，這為項目的發展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業的運作。 1．基本指標 表 14 項目經濟測算基本指標 序號 項目 數量 備注 1 基本情況 建設用地面積 (萬 m2) 預計面積 總建筑面積 初步估計指標 鋼結構建筑面積 初步估計指標 混凝土建筑面積 初步估計指標 我方建筑面積 其中鋼結構 1 萬 m2 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數 不可預見費用 5% 以建安成本費為基數 招商費用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費用 5 項目建設周期（年） 按照項目開發進度估計 世璜投資機構 27 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細表 序號 項目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總 成本 （萬元） 1 前期費用 勘察、設計費 2 基礎費用 土方回填 * 打樁等 3 主體費用 鋼結構建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費用 消防 通風系統 水電安裝 室外配套 5 其他費用 監理費 報建費 白蟻防治 6 管理費用 7 不可預見費用 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 世璜投資機構 28 出售部分是按照新車銷售區用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 2021 年 5月 ,為了在最短時間內產生最佳的轟動效果，并在短時間內樹立強勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達到 100%； 出租部分的租 金按以下計算： 09 年商業部分按 30元 /m2 5．債務償還計劃 表 19 債務償還計劃表 序號 項目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當年債務 2 當年償還數 3 年末未還數 世璜投資機構 30 表 20 現金流量表 單位：萬元 年份 現金流出 現金流入 凈現金流入 累計凈現金流入 地價 建安 成本 建設期財務費用 小計 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現金流量估算 現金流量估算如表 20 所示。 按照 GDP與投資的關系， 投資對 GDP帶動效應全國近幾年保持在 30%左右，即本項目投資預計能為 GDP 貢獻 *30%= 億元，按 年期計算，每年將帶動 GDP 增長 億元，其投資帶動