20xx年7月長(zhǎng)沙市車(chē)站北路房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告112頁(yè)-前期定位(留存版)

　　

【正文】 物業(yè) 類(lèi)別 高層 商住樓 層數(shù) 2 29層 戶(hù)型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶(hù)型 一房一廳一衛(wèi) 主力面積 48㎡ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析 — 時(shí)代先鋒 商業(yè)面積區(qū)間 34646㎡ 商業(yè)面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、郡樓 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶(hù)型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷(xiāo)售價(jià)格： 平均價(jià)格： 2600元 /㎡ 最高價(jià)格： 3050元 /㎡ 最低價(jià)格： 1998元 /㎡ 客戶(hù)群體： 主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國(guó)防科技大學(xué)年青教師、四方坪批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)商者。 2020年以來(lái)，開(kāi)福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其中有 3幅 50萬(wàn)平米以上用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛 一是由于開(kāi)福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車(chē)站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 面積 5萬(wàn)㎡ 總建 面積 17萬(wàn)㎡ 總戶(hù)數(shù) 1049戶(hù) 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車(chē)位 配比 1： 物業(yè) 類(lèi)別 小高層 層數(shù) 11— 17層 戶(hù)型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶(hù)型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區(qū)間 19161㎡ 商鋪數(shù)量 未定 主力面積 80㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶(hù)型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷(xiāo)售價(jià)格： 平均價(jià)格： 2500元 /㎡ 最低價(jià)格： 2200元 /㎡ 客戶(hù)群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶(hù)、周邊小經(jīng)營(yíng)戶(hù)和外地經(jīng)商者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房租金調(diào)研 通過(guò)了解測(cè)算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價(jià)格約在以下范圍內(nèi) ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房現(xiàn)狀分析 由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而且很多都是早期成形的住宅底商經(jīng)營(yíng)鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒(méi)有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不成功也導(dǎo)致了現(xiàn)在商業(yè)房租金價(jià)格沒(méi)有能得到很好的實(shí)現(xiàn)。 ? 本項(xiàng)目與周邊現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和未來(lái)建設(shè)的其他項(xiàng)目相比，最大的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 地段價(jià)值 ，車(chē)站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無(wú)限的 商業(yè)價(jià)值空間 。 ? 他們的職業(yè)以年輕教師、商業(yè)場(chǎng)所銷(xiāo)售人員、娛樂(lè)場(chǎng)所工作人員、年輕公職人員等為代表。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 – 中部 2號(hào)樓商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 分割銷(xiāo)售 約 2200平米 2 3 茶社 約 1100平米 4 SPA美容 約 1100平米 合計(jì) 約 4400平米 注： 2號(hào)樓定位是居住樓，考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)樓上居民生活的影響，我們把 2號(hào)樓的 34層商業(yè)定位做為靜態(tài)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)之所，而且較高商業(yè)樓層的租金相對(duì)便宜，也適合此類(lèi)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)險(xiǎn)分析 當(dāng)和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營(yíng)收益低于當(dāng)初預(yù)期，那么作為產(chǎn)權(quán)酒店的責(zé)任方 發(fā)展商就應(yīng)該要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)意識(shí)，最好能夠?qū)崿F(xiàn)諾言另行出資補(bǔ)貼給酒店投資者，以保障他們的投資信心，但這些可在前期和酒店經(jīng)營(yíng)者達(dá)成共識(shí)簽訂合約予以規(guī)避； 如果發(fā)展商希望在酒店的銷(xiāo)售中得到更大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格，那么出于對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)公司和全體投資人負(fù)責(zé)的態(tài)度，在酒店經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中就需要對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)行扶持，必要時(shí)可以給與酒店經(jīng)營(yíng)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使酒店經(jīng)營(yíng)公司和投資人對(duì)酒店的未來(lái)充滿(mǎn)信心，那樣必然會(huì)使酒店經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展之路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以上項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售價(jià)格推算，是依據(jù)現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)的客觀情況、結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展、同時(shí)考慮到項(xiàng)目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品定位而制定并測(cè)算的，供發(fā)展商參考！ 項(xiàng)目定位報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 附件報(bào)告 – 關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析； 四方坪區(qū)域商住房租金價(jià)格調(diào)研分析； 四方坪區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)與租金價(jià)格調(diào)研分析； 四方坪區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型配比分析。 ? 位于東風(fēng)路立交橋附近的康橋大酒店，擁有三層客房，經(jīng)營(yíng)小型餐飲及娛樂(lè)業(yè)，標(biāo)雙價(jià)格 160元，定位為中低檔經(jīng)濟(jì)型酒店。天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào)（ 8%） 開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元 / ㎡ ） 備注 3600 280 4085 較為合理 3800 304 4045 4000 320 3915 4500 360 4175 5000 400 4285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店銷(xiāo)售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 下面四層為商業(yè)裙樓、面積總計(jì)為 19000平方米，第一層層高為 、 24層層高為 ，有中央空調(diào)。首期推出 160間，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日訂購(gòu) 120間，銷(xiāo)售異常旺盛。 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 以產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)開(kāi)發(fā)，采取統(tǒng)一租賃給經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來(lái)經(jīng)營(yíng)，將酒店按套數(shù)分開(kāi)銷(xiāo)售，由連鎖酒店包租 8~12年的形式來(lái)開(kāi)發(fā)。 ? 本項(xiàng)目北邊是長(zhǎng)沙市的大型生態(tài)公園鵝羊山公園及青竹湖高檔休閑區(qū)，西邊瀕臨湘江及城市政務(wù)中心長(zhǎng)沙市新政府。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目銷(xiāo)售總額測(cè)算 – 商業(yè) 12層實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售， 34層招商出租 類(lèi)別 可售面積 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售總額 商業(yè) 4800 10750 51600000 住宅 41400 2950 122130000 酒店 8000 3550 28400000 辦公 7000 3150 22050000 合計(jì) 61200 224180000 注： 以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到 75000平米為基礎(chǔ)； 以上測(cè)算的商業(yè)面積只是 12層可銷(xiāo)售后能夠得到的銷(xiāo)售總額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店經(jīng)營(yíng)效益估算 – 經(jīng)營(yíng)面積： 8000平米 客房均價(jià)： 180元 /天（ 6元 /天 /平米） 年平均入住率： 65% 年客房營(yíng)業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 /年 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 /平米租金計(jì)算） 目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá) 80%以上，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一般在35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報(bào)是切實(shí)可行的。 ? 客戶(hù)需求的選擇： 本案周邊拆遷安臵的居民較多，同時(shí)也有不少的中小型辦公企業(yè)，這些客戶(hù)對(duì)居住和辦公環(huán)境的改善都有一定的需求。 符合客戶(hù)群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項(xiàng)目的無(wú)形價(jià)值，錦上添花。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 ? 城北一帶，如新河三角洲區(qū)域，也在規(guī)劃的高檔居住型項(xiàng)目和綜合體，未來(lái)必然出現(xiàn)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的局面； ? 該區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)較多小戶(hù)型產(chǎn)品，因此，未來(lái)將導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格的上揚(yáng)受到一定牽制； ? 片區(qū)商業(yè)中心的缺乏未必能導(dǎo)致未來(lái)商業(yè)會(huì)順利經(jīng)營(yíng)起來(lái)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)高端商業(yè)和個(gè)性住宅的認(rèn)知，也未必能達(dá)到預(yù)期的良好程度； ? 未來(lái)路口高架橋的建設(shè)可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望 ? 開(kāi)福區(qū)商業(yè)規(guī)劃 以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車(chē)、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮和物流轉(zhuǎn)運(yùn)為主； ? 四方商貿(mào)中心 — 以汽車(chē)和會(huì)員超市為主，現(xiàn)有 20多家國(guó)內(nèi)外品牌汽車(chē)銷(xiāo)售店和麥德龍，還準(zhǔn)備在此處興建一個(gè) 200多畝的大型汽車(chē)超市。 銷(xiāo)售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷(xiāo)售 90%；三期五月底已開(kāi)盤(pán)。 由于開(kāi)福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門(mén)類(lèi)。 二是由于開(kāi)福區(qū)可供開(kāi)發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有 發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供了很大的演繹 舞臺(tái)。 營(yíng)銷(xiāo)分析： 主題定位：純板式經(jīng)典陽(yáng)光精品住宅小區(qū) 廣告：精致生活 〃 菁英空間 宣傳推廣：結(jié)合銷(xiāo)售進(jìn)度，但不連貫性宣傳。 隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬(wàn)煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。 ? 其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 高層景觀 。 ? 他們需要一個(gè)小房子來(lái)完成一個(gè)居家夢(mèng)，但是希望個(gè)性化，不被稱(chēng)之為沒(méi)品味和老土。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 – 北部 3號(hào)樓連帶與 2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 公寓和商場(chǎng)入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動(dòng)中心 約 1800平米 合計(jì) 約 7200平米 注： 考慮到 2號(hào)、 3號(hào)樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對(duì)生活所需用品的購(gòu)買(mǎi)喜愛(ài)集中式選購(gòu)和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類(lèi)商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品類(lèi)別 面積 （㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 備注 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 小計(jì) 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬(wàn) 住宅 15000 3000 4500 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 產(chǎn)品類(lèi)別 面積 （㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 預(yù)期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報(bào) （萬(wàn)元） 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 年 8%回報(bào) 256 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 153 小計(jì) 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見(jiàn)發(fā)展商和投資者投入酒店 +商務(wù)辦公投資收益 遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店 +商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適 合市場(chǎng)的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析 附件報(bào)告一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 結(jié)論性意見(jiàn) 酒店管理公司意見(jiàn) 在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)酒店是切實(shí)可行的 我司就在本項(xiàng)目設(shè)立酒店事宜咨詢(xún)了世界最大的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營(yíng)酒店之一的速 8，我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專(zhuān)業(yè)性酒店管理集團(tuán)都對(duì)處于城市交通樞紐的本項(xiàng)目設(shè)立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店極力推崇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 綜合分析本區(qū)域內(nèi)酒店分布，可發(fā)現(xiàn)該區(qū)域缺乏獨(dú)立的面向市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào) （ 8%） 開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元 /