土地增值稅清算指南與納稅籌劃(留存版)

　　

【正文】 土地上建同樣面積的兩棟寫字樓，各分得一棟。30000＝%方案七星公司將興隆小區(qū)的毛坯房以20000萬元賣給關(guān)聯(lián)企業(yè)佳德公司，由佳德公司裝修后銷售，預(yù)計裝修費用2000萬元，佳德公司期間費用為裝修費用的10%，完工后每平方米售價10,800元，銷售總額32,400萬元。籌劃方案：只對土地進行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進行建筑施工。為了規(guī)范財政補貼收入，加強減免稅的管理。（3）契稅＝15,00020％4％＝120（萬元）節(jié)稅金額＝3,552－120＝3,432（萬元）方案三、取得土地使用權(quán)時，直接把其中20％的土地辦在酒店的戶頭，還可以節(jié)省契稅120萬元。把開工前的 200萬元費用直接列入前期工程費，應(yīng)交土地增值稅就會發(fā)生變化 土地增值稅的計算：（1）銷售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬元（2）扣除項目金額＝（2,800＋5,200 ＋ 200）130%＋13,400%＝10,660＋737＝11,397(萬元)（3）增值額＝13,400－11,397＝2,003萬元（4）增值率＝2,003247。現(xiàn)在正在籌劃銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價10,000元，計算納稅總額。營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%，計算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。 提高售價，收回成本加大扣除額，降低增值率方案1：銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）扣除項目金額＝4500130%＋9600%＝5850＋528＝6378(萬元)增值額＝9600－6378＝3222(萬元)增值率＝3222247。所以，“免稅臨界點定價系數(shù)”。九、土地增值稅的核定征收《清算管理規(guī)程》第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。《清算管理規(guī)程》第12條：納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。《清算管理規(guī)程》：對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）：第一條（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。 財稅[2006]141號規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴掌握。（1）占地面積法（落地面積法）：指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進行分配。 可售開發(fā)產(chǎn)品 獨立成本對象 不可售開發(fā)產(chǎn)品 過渡性成本對象　（2）分類歸集原則。[1995]048號：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。財稅[2006]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”。單獨核算成本：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。國稅函[2010]220號（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。征稅方法：實行先預(yù)征，后清算，多退少補。（二）堅決遏制外地炒房者《國十條》要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設(shè)施費。——《鏈接》 營銷設(shè)施購建的方式：國稅發(fā)[2009]31號： （1）銷售完成后可以對外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費 （3）在開發(fā)的商品房中裝修成營銷設(shè)施； （4）不可以對外出售的臨時建筑；售樓部 （5）經(jīng)營租賃的營銷設(shè)施。 （1）拆遷補償費的規(guī)定：《清算管理規(guī)程》第22條：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。土地增值稅的計算方法： （1）增值額＝銷售收入總額－扣除項目金額 （2）增值率＝增值額247。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫等。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。《細則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。國稅發(fā)[2010]53號：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。要求清算的項目由主管稅務(wù)機關(guān)決定并下達《清算通知》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（一）土地增值稅清算的審核部門—— 稅務(wù)機關(guān)《清算管理規(guī)程》第五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。＝% 交土地增值稅＝ 30%＝（萬元） ，, 多獲利＝－＝（萬元）（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點的計算 計算：當(dāng)增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X－（+）247。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計擴大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用100萬元，計算對應(yīng)交土地增值稅的影響。假設(shè)，甲企業(yè)分得的寫字樓評估價值為5500萬元。總體稅費由兩個公司來承擔(dān)。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價6100萬元。盡量減少稅法與財務(wù)會計制度的差異。（2）土地增值稅：根據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定可以免征。11,137＝% 適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應(yīng)交土地增值稅＝2,26330%－0＝(萬元)籌劃方案：國稅發(fā)[1995]153號，首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。（3）印花稅＝10000‰＝5(萬元) 股權(quán)交易（4）個人所得稅：三位股東應(yīng)繳個人所得稅＝（7500－3000）20%＝900（萬元）（5）應(yīng)納稅總額＝5＋900＝905(萬元)方案2比方案1節(jié)省稅費＝2824－905＝1919（萬元）轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 單位：萬元 轉(zhuǎn)讓在建項目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、減（－） 550 －550 － － － 885 －885 5 5 865 －865 519 900 ＋381合 計 2824 905 －1919（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費用3,000萬元，建造成本10,000萬元，其中：金融機構(gòu)借款費用1,000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費用600萬元。2008年3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評估價8000萬元，由乙公司開發(fā)這項土地。現(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價3,200元，銷售收入總額為9,600萬元，營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%，計算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請幫助進行納稅籌劃。當(dāng)X＜,增值率＜20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。（6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算； 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。：對共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則進行分配。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對象。—— 選擇一種（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（1）利用地下人防工程建造的車庫；（2）獨立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。第一節(jié) 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。通過科學(xué)、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。主要亮點有兩個，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實行差別累進稅率；二是對于不同類型的房產(chǎn)實行差別稅率。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對清算工作開展情況進行有力的督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機制，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。《清算管理規(guī)程》：審查支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。裝修費在長期待攤費用核算，推銷記入開發(fā)間接費《企業(yè)所得稅法》：建造時間超過12個月的建造期間發(fā)生的借款費用計入計稅基礎(chǔ)。身份證復(fù)印件（2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。扣除項目金額 （3）選擇適用稅率：四檔稅率 （4）土地增值稅＝增值額適用稅率－扣除項目金額扣除率扣除項目金額＝建造成本＋開發(fā)費用＋加計扣除額＋有關(guān)稅