土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估培訓(xùn)資料(留存版)

　　

【正文】 于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關(guān)部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2002年7月1日實(shí)施的《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長江自西北向東流過北境。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過程。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴(kuò)式的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團(tuán)，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。東臨我國最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質(zhì)史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。案例B：東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路。e、公用設(shè)施狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減2%。（1）商業(yè)鋪面售價(jià)根據(jù)估價(jià)人員對(duì)廬山區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，待估宗地周邊新開發(fā)的商業(yè)鋪面項(xiàng)目較少，其銷售價(jià)格難以確定。元/平方米c、香域半山香域半山位于廬山區(qū)十里大道與德化東路交匯處。D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般包括小區(qū)市政配套（水電、消防、避雷針、電梯等配套設(shè)施費(fèi)用）、園林綠化及鋪裝（道路硬化、小品、綠化等配套設(shè)施費(fèi)用）。位于九江市廬山區(qū)前進(jìn)東路（九江學(xué)院對(duì)面），東至前進(jìn)東路，南至高速公路，西至九江玻璃纖維廠，北臨派拉蒙商場。③本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)分兩年均勻投入，利息按復(fù)利計(jì)算。（6）區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)1）區(qū)域因素a、商業(yè)繁華度：距區(qū)域中心距離分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、劣、較劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減3%。（2）比較案例情況描述通過市場調(diào)查了解和向有關(guān)部門查詢，收集了與待估宗地有關(guān)的可比案例若干，根據(jù)替代原則，按用途相同、價(jià)格類型相同、評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下地塊作為可比案例。貢獻(xiàn)原則土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的大小來決定。（三）個(gè)別因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地臨街狀況等，本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格與上年持平，%。從3月份開始，全市新商品房成交均價(jià)微微上揚(yáng)；全市成交均價(jià)的低點(diǎn)還出現(xiàn)在5月前后以及10月前后，由于促銷旺季的到來，開發(fā)商以較低的價(jià)格換來了可觀的成交量。港區(qū)一期規(guī)劃面積14平方公里總規(guī)劃51平方公里，建成后將成為九江沿江開發(fā)的主陣地城市新區(qū)。47′－30176。（4）本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網(wǎng)》查詢而得。估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。本次評(píng)估中，估價(jià)方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻(xiàn)原則、變動(dòng)原則等，評(píng)估報(bào)告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則等。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。東臨我國最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質(zhì)史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴(kuò)式的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團(tuán)，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過程。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長江自西北向東流過北境。根據(jù)《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，宗地容積率≤，建筑密度≤50%，綠地率≥30%。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無霜期長的特點(diǎn)。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開敞空間系統(tǒng)。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的濕潤氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。（二）、估價(jià)方法估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、市場比較法等。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。第四部分 附 件附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場照片；附件二：土地估價(jià)委托書；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；附件五：《》；附件六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書；附件八：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價(jià)師資格證書。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。06′。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購。除促銷原因以外，實(shí)際上九江商品房價(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房價(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。案例A：該地塊位于東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路, 土地使用權(quán)人為九江騰博置業(yè)有限公司。b、距商服中心距離: 分為＜3500米、3500米6000米、6000米以上三個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減2%。④不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。項(xiàng)目開發(fā)商為九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目占地面積為92950平方米房屋開發(fā)成本表序號(hào)分項(xiàng)名稱建筑面積(平方米)單位成本 (元/平方米)費(fèi)用合計(jì)（元 ）備注1前期費(fèi)用三通一平費(fèi)“三通一平”計(jì)算時(shí)按建筑面積分?jǐn)倢I(yè)費(fèi)取建筑成本的6%2規(guī)費(fèi)3建安費(fèi)用地基處理樁基工程：70~160元/平方米；土建主體工程鋼筋鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~350元/平方米；砼砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~250元/平方米；砌體工程砌體工程：120~220元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；抹灰工程抹。銷售均價(jià)為5100確定樓價(jià)根據(jù)委托方提供的《》，容積率≦，其中商業(yè)占80％，設(shè)定用途商業(yè)住宅用地，由此。d、對(duì)外交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減2%。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，成交價(jià)格為1020元/平方米，樓面地價(jià)為680元/平方米。二、估價(jià)方法的確定和估價(jià)過程估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、市場比較法等。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨(dú)厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，設(shè)7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內(nèi)人口24萬。同時(shí)應(yīng)先強(qiáng)化沿昌九線的城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，向西、向東、向南沿主軸有序推進(jìn)。一是2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。全境東西長約270公里，南北寬約140公里。資料來源（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號(hào)，2004年8月28日第十屆人大會(huì)第十一次會(huì)議、第二次修正）；《全國人民代表大會(huì)常委委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國主席令第72號(hào)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）；《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）；《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)）；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》[1990年5月19日國務(wù)院令第55號(hào)]；《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號(hào)）。（4）本次評(píng)估估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交土地管理部門確認(rèn)或備案時(shí)的附件。評(píng)估人員通過實(shí)地調(diào)查，認(rèn)真分析調(diào)查收集的有關(guān)資料，在確定上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合本次估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，決定采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（7）使用年限評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。%；，%；，%。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，%。具體調(diào)控方向主要看房價(jià)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果明年上半年房價(jià)過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調(diào)控。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網(wǎng)稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。三、估價(jià)對(duì)象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級(jí)別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權(quán)處置方式等詳見表2：表