深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 24 吉約占 70%左右。 （ 6）市場分析有關結論： ① 品牌化大規模樓盤優勢明顯：從龍崗鎮現有已開發項目分布來看，主要集中于龍崗中心城，這些項目大多規模較大，且走分期開發的路子， 2021 年動工的新亞洲花園更是創記錄達到了 100 多萬平方米的建筑面積，規模優勢十分明顯，加上新亞洲集團在龍崗區早已名聲在外，所以銷售情況一路向好。 四．市場定位及項目評估 1．項目定位： A．戶型定位： 從龍崗鎮在售項目來看，由于龍崗鎮住宅單價相對較低，發展商 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 29 基本上把主力戶型定位在三房二廳，造成 了三房二廳的戶型從總體上呈現出一種放量的態勢。另一方面，因本項目在規模、位置、周邊配套等方面有一定的劣勢，因此應該揚長避短，從建筑外觀、戶型設計、園林景觀等方面塑造差異化產品，加大綠化率及產品自身特色設計，同時轉換劣勢，規避威脅，抓住機會，利用品牌及專業優勢，控制成本，以高端產品、平民價格迅速占領市場。按土地費用、前期工程費和房屋開發費三者之和的 %估算，且全部進入開發成本。預計住宅和商業各有 5%的空置率。（見評估附表 9） 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本 項目的經濟效益有較大、較明顯的影響，這要求開發商對本項目工程成本進行精密控制，同時不斷加強銷售市場的廣告宣傳，以免出現以上 2 種情況，從而影響 到本項目的盈利能力。其履 約信用程度好的，則貸款風險小。本項目住宅、商業的空置率均擬定為 5%。 ④ 房屋開發費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，共計4888 萬元。 E．銷售定位： 隨著深圳的房地產開發正呈現從關內向關外戰略轉移趨勢加大，加上深圳居民對居住要求愈來愈高，周邊環境、配套設施、休閑空間、物業管理等指標成為購房者考慮的主要條件，多層、小高層、復式等商住小區特別是走高尚健康的生活小區已成為深圳房地產市場的寵兒。 Ⅲ .項目機會： ① 隨著人們對空氣質量及居住環境的重視，郊區化生態物業重新受 到人們的歡迎； ② 項目周邊物業品質感較低，有利于本項目發展差異化產品，填補市場需求； ③ 二線關及龍崗中心城第二通道的開通，將有效緩解龍崗對外交通問題，有利于吸引周邊區域客戶； 抓住機會，利用品牌及專業優勢，從建筑外觀、戶型設計、園林景觀等方面塑造差異化產品，同 時控制成本，以高端產品、平民價格迅速占領市場，努力營造一個健康、休閑、生態的養身之地，吸引注重提高生活質量的置業者。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 25 C．碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區環境優美怡人，整個片區總占地面積 17 萬平方米，建筑面積 33 萬平方米，總戶數達2100 戶，是一個集居家、商 貿、金融、文化觀光和游樂于一體的大型綜合性社區。 ④ 龍崗區目前樓盤開發主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢，其它地區如龍崗鎮樓盤檔次低、數量少。 從銀行近期辦理按揭業務來說，三房的已經明顯減少，而四、五 房面積在 130 平方米以上的目前需求較多。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在 300500 元 /平方米，一些旺鋪甚至超過 800 元 /平方米，而售價則 8000 元 /平方米，乃至更高。 自 2021 年萬佳百貨與世貿中心聯手打造萬佳商圈開始，中心城便很快形成以萬佳百貨為核心、多個臨街商鋪帶相連的商業格局，并 逐步發展成與龍崗鎮商業緊密相連的巨大商圈。 近年來，大工業區出現了喜人的變化。從推盤的個數來看，龍崗區、寶安區 和南山區推盤的個數最多。該項目總投資 7534 萬元，其資金來源為：自有資金 3447 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預售回籠款 2087 萬元。 （ 2）開發公司：深圳市錦峰實業發展有限公司，前身系深圳市福田區舊村改造開發公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊資本 萬元，目前已改制為有限責任公司，在深圳市福田區上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區屬國有控股企業，主要在深圳市范圍內從事房地產綜合開發業務。 項目已取得開發手續一覽表 文號或編號 取得時間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號 1995 年 6 月 18 日 土地轉讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產證 深房地字第（ 600008107）號 2021 年 12 月 16 日 規劃設計要點審批表 0620210118 2021 年 深圳市經 濟特區建 筑物命名批復書 2021 年 2．可行性研究結論 （ 1） 市場預測： 本項目具備獨特的小區規劃、優美的自然景觀、充足的休閑空間、優質的物業管理等特質，其物業形象定位在中高檔，而價格卻在中低價位，因此該項目在市場上將具有較強的競爭優勢，市場前景較為樂觀。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產投資總量分析 ① 上半年房地產投資結構 深圳 2021 年上半年房地產投資結構表 投資類別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長 (％ ) 房地產開發投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 11 上半年深圳市房地產投資中住宅開發仍占絕對優勢，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長 個百分點。一季度住宅銷售面積為 萬平方米，占銷售房屋總面積的 ％，住宅均價為 5462 元／平方米。龍崗區政府及各職能部門都位于中心城內，郵電、銀行、 商場、綜合市場、醫院、學校、娛樂康體等設施完備，深惠、深汕一 級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過。這種大規模的小區開發將是中心城房地產開發的長期趨勢。專家調查結果顯示，中心城潛在客戶中個體私營老板占 %，事業單位普通職員占 %，政府公務員占 %，企 業普通職員占 %，企業中高管理者占 %。 ② 龍崗近幾年已售套數超過 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮現住人口約 8 萬人），在建項目待售套 數超過 20210 套。占地面積為 51310 平方米，總開發面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發展有限公司、深圳市銘興實業發展有限公司、深圳市中圳房地產發展有限公司三家聯合開發。 針對本項目的優勢，應該充分發揮該項目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，同時利用自然景觀資源及低容積率優勢，走產品差異化路線。 D．價格定位： 價格是項目開發最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現利潤最 大化的目的。 ②前期工程費：包括規劃勘測設計費、可行性研究費。 （ 2）借款償還計劃：本項目擬申請 2021 萬元貸款。 2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當銷售進度達到 7939247。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。則財務費用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬元； 小計： 147 萬元。本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內可售出住宅與商業的 45%， 2021 年內可售出住宅及商業的 50%。因此本項目應該注重住宅套型和套型結構，戶型設計應充分體現人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見景。 三 .項目分析及評價 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮老城區東南郊區，鵬達商業街南端，東臨八仙 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達花園。在龍崗目前以開發的樓盤來看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數樓盤的發展商綜合開發水平較高，大多為當地企業，沒有品牌效應，進而對外地置業者沒有引起足夠的興趣。顯示出 該區域近幾年在深圳住宅市場上的份量加重。 據專家調查表明：龍崗區居民有 %的人沒有購房經歷，購房一次比例為 %，二次以上為 %。 通過對中心城住宅市場各樓盤的調查，龍崗中心城擬開發地塊約16 宗，大都已三通一平，總占地面積約 52 萬平方米，但多數項目尚無啟動跡象，處于觀望態度。作為深圳 8 大衛星城構想，龍崗區便占據了 5 個。 2021 年上半年全市商品房銷售統計表 (按照用途 ) 類型 套數 面積 金額 均價 辦 公樓 608 商鋪 3235 2385128314 單身公寓 1663 84662 住宅 37554 19239071890 倉庫 1 442132 其它 21 27373866 合計 43082 2021 年上半年銷售面積為 萬平方米，其中住宅銷售面積為 萬平方米，銷售成交均價為 ／平方米，辦公用房銷售面 積為 ，銷售成交均價為 元／平方米， 商業用房銷售面積為 238512 萬平方米，其中銷售成交均價為 ／平方米。 關于房地產地位， 98 年國家曾明確提出要把房地產培育成支柱產業，經過其后幾年的快速發展，特別是 99 年后房地產行業每年的增長速度達到了 30%左右，對 GDP 增長的直接貢獻達到 %，如果加上間接貢獻，這一數字接近 3%，已經成為國民經濟增長的主要來源之一，成為真正的支柱產業。 ③ 本次評估掌握的有關資料及評估人員現場實地勘察所獲資料。 ② 委托人提供的有關資料。”從“基礎產業”到“支柱產業”定性的改變，表明房地產行業在中國國民經濟中所占地位再一次被強化了。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 13 (3)需求市場分析 深圳市上半年商品房 總銷售面積達 380 余萬平方米，同比增長高達 30％左右，房地產市場需求繼續保持相當旺盛的增長態勢，若市場需求繼續保持這一勢頭，預計今年全年商品房銷售面積將突破去 年792 萬平方米的總銷售量。特別是隨著深圳衛星城計劃的出臺，新龍崗形象 ，將更具發展魅力。如新亞洲商業廣場由龍洲百貨接盤；龍崗世貿商城由世貿百貨、萬佳百貨、家幻數碼城接盤；龍興國際居家廣場由好百年家居進駐；愉園新苑由天虹商場進駐。這與市區內住宅市場以中等偏小的二房、三房較為好 銷售的情況恰好相反。 2．區域市場分析： （ 1） 區域市場界定： ① 龍崗區去年住宅用地出讓占全市最高，遠高于其它區域。由于龍崗經濟的決定和人民生活條件的限制，加上龍崗的樓盤外銷量小，因此整個 龍崗區整體需求不足，導致多數樓盤進行分期開發，周期就拉長，以至影響銷售進度。 ③ 龍崗整個市場供大于求，住宅市場同質化現象嚴重，高端物業市場供給不足，真正豪宅難負