物業(yè)管理制度及流程-新(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 考核；2) 養(yǎng)護工具隨身攜帶，不允許隨意放置；3) 養(yǎng)護作業(yè)時，不應妨礙租賃戶和顧客的正常活動；4) 養(yǎng)護完畢后，妥善處理養(yǎng)護現場，保持地面清潔，無污穢、無積水；5) 保持樹形完整優(yōu)美，綠草如茵，地面不裸露；6) 保持管轄區(qū)域內完整的景觀效果；7) 保持植物生長茂盛，適時修剪、施肥、噴灑藥劑；8) 控制雜草的纏繞性、攀援性；高度不影響景觀效果；9) 綠化養(yǎng)護設備設施有必要的保護措施；10) 按要求做好綠化的灌溉、施肥、值保、拔草及垃圾清除工作；11) 負責監(jiān)視綠化的病蟲害并加以控制殺滅；12) 為物業(yè)區(qū)域適時增植綠化，增添新型綠化品種；13) 做好綠化養(yǎng)護記錄；15．車庫管理員崗位職責：1) 履行保安員崗位職責；2) 熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；3) 外來車輛未經許可不得進入轄區(qū)。做好地面停車場和地下車庫的保安工作，指揮車輛的進出和停放，做好登記、收費工作，保持車輛停放有序和出入暢通；4) 執(zhí)行停車場、地下停車庫安全服務管理。配置安全器材，禁止無關人員進入，嚴禁裝有易燃、易爆或有毒物品的車輛進入。對忘記關車門的車輛采取必要的安全措施；5) 在有顧客出入的公共活動區(qū)域，設立禁止車輛停放的醒目標志，并經常巡視監(jiān)督，發(fā)現有車輛滯留，應告知駕駛員立即開到指定地點停放；6) 懂得一般交通管理和指揮知識，引導車輛按規(guī)定路線行駛，進入車位限速5公里以下。勸阻違規(guī)（超載、超高）車輛進入，對違章停放車輛者，應及時制止或糾正；7) 經常巡視、檢查已停車輛，發(fā)現問題及時處理，及時報告；8) 搞好管區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現車輛門未鎖、燈未關、漏水、漏油，應及時通知司機；9) 保持停車場、停車庫整潔，停車場、停車庫內嚴禁洗車，地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；10) 空地上禁止堆物，保持照明及各類標志的完好有效，有故障要及時報修；11) 保持停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物； 12) 執(zhí)行物業(yè)管理處下達的各項任務，服從分配；堅守崗位，遵守勞動紀律，嚴格按考勤制度執(zhí)行請假制度，不允許無故缺席或上下班遲到、早退，遵守勞動時間；三、物業(yè)接收1．物業(yè)項目接管驗收管理制度：1) 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格；2) 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作；制度要點：（1）接管驗收的準備工作：a)新建物業(yè)竣工后、租戶入駐前，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足租戶的質量要求；b)接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：★與物業(yè)開發(fā)部聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；★派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；　★提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；★準備好接管驗收記錄表格；（2）接管驗收的工作程序:a）下達接管驗收指令；b）組建接管驗收小組；c）作好接管驗收準備；d）進行資料驗收移交；e）驗收是否合格；e1）要求正確、真實補齊資料；e2）進行硬件設施、設備驗收；f）是否合格：f1）否：要求物業(yè)開發(fā)部限時整改；f2）是：記錄歸檔；（3）物業(yè)產權資料：　 a）★ 項目開發(fā)批準報告；　　　 ★ 規(guī)劃許可證；　　 　★ 投資許可證；　　　 ★ 土地使用合同；　　　 ★ 建筑開工許可證；　　　 ★ 用地紅線圖；　b) 綜合竣工驗收資料：　　　 ★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；　　　 ★ 建設工程竣工驗收證書；　　　 ★ 公共配套設施綜合驗收合格書；　　　 ★ 供水合同；　　 　★ 供電協議書、許可證；　　　 ★ 供氣協議書、許可證；　　　 ★ 有線電視合格證；　　　 ★ 通信設施合格證；　　　 ★ 電梯準用證；　c) 施工設計資料：　　　 ★ 全套設計圖紙；　　　 ★ 圖紙會審通知單；　　　 ★ 設計變更通知單；　　　 ★ 工程預決算報告書；　　　 ★ 隱蔽工程驗收記錄；　　　 ★ 沉降觀測記錄；　　　 ★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄；　d) 機電設備資料：　　　 ★ 機電設備出廠合格證；　　　 ★供電設備使用說明書；（要求中文）　　　 ★ 機電設備安裝、調試報告；　　　 ★ 設備保修卡、保修協議；　e)租戶資料：　　　 ★ 已簽約租賃戶姓名、位置、面積、聯系電話、經營項目等；　　 　★ 已入租商戶的付款情況或付款方式；（4）物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別：a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合租賃戶要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收；b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被租賃戶廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為；（5）接管驗收標準和驗收方法：a)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及租賃戶經營的合理要求；b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法；（6）樓宇本體硬件設施的具體驗收標準：a)主體結構：　★ 外墻不得滲水；　★ 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；b)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差；c)內墻面：　★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；　★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬；e)衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏；f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮；g)門、窗：　★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；　★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；　★玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；　★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；　★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；　★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；　★高檔裝飾和裝飾完整；h)樓梯、扶手：　★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；　★樓梯無裂縫，無表皮剝落；i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直；k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現象；l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常； （a）有線電視已開通，收視良好；　（b）開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好；　（c）燈座安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常；　　 （d）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷；（e）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢；（f）給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力；（g）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無都塞，排水通暢，完好無損；（h）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好；（i）防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損；（j）其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常；（7）公共配套設施接管驗收標準：a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；b）散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整；c）屋面避雷設施連接牢固；d）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好；e）綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固；f）道路：★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；★交通標識線、路牌清楚完好；g) 室外消防栓： ★消防箱標識清楚，玻璃完好；★消防設施配件齊全；★消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足； h) 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚；i) 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便； j) 保安崗亭安裝窮，配件齊全，標識清晰，完好無損； k) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損；l) 停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好；m) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好；n）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；o）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物；p）護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固；q）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫；（8）機電設備的接管驗收：a）電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮；b）變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷；c）央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷；d）發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好； e） 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好； f） 給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整；（9） 接管驗收遺留問題的處理： a）遺留問題的登記確認； ★對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄，并交發(fā)展商相關人員簽字確認； ★對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小級應當將問題逐項記錄，并請發(fā)展商相關人員簽字確認； b）對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行； c）對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題按管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行； d） 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給公司進行備錄；、設備遺留問題登記表：接管驗收設施、設備遺留問題登記表設施、設備名稱位置遺留問題簡述備注　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　：房屋交付確認書甲、乙雙方在此聲明，甲乙已于________年_____月_____日將該房屋交付乙方。自該交付之日起，該房屋即處于乙方控制之下，雙方無需另行辦理其他交付手續(xù)。該房屋起租日為________年_____月_____日。雙方確認，該房屋實測建筑面積為_________平方米。起租日該房屋每月固定租金為人民幣________元，物業(yè)管理費為人民幣________元。附：甲方產權證明及乙方營業(yè)執(zhí)照或身份證明甲方：法定/授權代表人簽署：簽署日期：________年_____月_____日乙方：法定/授權代表人簽署：簽署日期：________年_____月_____日： 接管物業(yè)相關資料登記表序號移交資料名稱單位數量移交人接收人備注：物業(yè)工程資料及圖紙檔案物業(yè)名稱：　備注工程資料目錄：　　　　存檔人：　　日期：四、租賃戶入住制度規(guī)范：收 樓 通 知 書__________________租賃戶：貴司所租賃的________________號經驗收合格，現可交付貴公司。 請貴司接到本通知后于_________年_________月_________日前到 物業(yè)辦公室處理收樓手續(xù)。 收樓接待時間：上午9：00至下午16：00。 如果貴司不能按通知規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，請致電聯系，以便我司能更好地為貴司服務。 在貴司來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《收樓須知》。 物業(yè)管理處：電話號碼 傳真號碼 聯系人 特此通知！上海陽光歐洲城投資發(fā)展有限公司_________年____月__