物業管理工作流程(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 車輛沖卡出場車場出口崗車管員及時記錄沖卡車輛的車型，車牌號，顏色及逃走方向領班到場了解情況，通知監控中心保存事故現場錄像通知管理處主要領導到場處理，確定車輛沖卡原因 盜搶沖卡 沖（撞）閘駕駛員因生理原因導致車輛失控因車輛故障導致沖(撞)閘撥打“110”報警，向公司領導報告查找并通知車主到場 向班長、護衛主管報告協助公安人員破案，詢問目擊者、證人，組織取證責成事故車主對車場被毀設施進行賠償按領導要求做好善后工作，做好值班記錄值班記錄采取整改措施，繼續跟進，發現新的情況及時報告車場安保員發現神色緊張、可疑人員欲開車出場及時跟蹤、觀察、確認開車人員，留意車輛車況是否受損通知出口崗車管員做好安全預防工作出口崗車管員認真核對開車人員的身份，是否憑月卡出場，檢查車輛行駛證、駕駛證與車主之間的關系有盜車嫌疑車輛更換駕駛員立即通知班長、巡邏安保員到場增援，注意自我保護記錄駕駛員姓名，做好值班記錄，向下一班交待清楚將犯罪嫌疑人扭送公安機關，通知車主到場核查清楚，安全放行 管理處計劃 物管部計劃 員工基本要求 工作內容 共用部位清潔 垃圾房清潔 外墻清洗 蓄水池清洗門前清潔三包清潔設備維護 清潔狀態標識 清潔工作檢查 清潔工作匯總 過程監視清潔不合格輕微不合格一般以上不合格填寫檢查記錄填寫檢查記錄現場進行整改填寫《不合格服務處置單》對整改進行驗證現場進行整改合 格不合格對整改進行驗證填寫記錄合 格不合格填寫記錄 綠化養護計劃 審核、審批 月工作計劃 員工基本要求 工作內容 室外綠化養護作業時間規避農藥安全使用 室內綠化養護機具使用維護更新、改造 溝通與檢查 檢查、匯總 過程監視綠化不合格輕微不合規格一般以上不合格填寫檢查記錄填寫檢查記錄現場進行整改填寫《不合格服務處置單》對整改進行驗證現場進行整改合 格不合格對整改進行驗證填寫記錄合 格不合格填寫記錄綠化檢查不合格合格是否有死苗、缺苗是否有黃土裸露是否有枯葉、黃葉是否有破壞、踐踏是否長勢良好隨機檢查上下午各一次不合格合格月底進行分數統計打出分數日檢不合格統計天臺樓層轉換層地下室外圍地面分別按標準進行抽查隨機檢查上下午各一次日 檢周 檢日 檢清潔檢查清潔綠化主管存檔月底交物業管理部填寫日檢記錄按公司清潔綠化不合格處理流程圖處理按公司清潔綠化不合格處理流程圖處理填寫日檢記錄 完成 基礎設施識別 維修工基本要求 房屋共用部位、共用設施管理公用設備、服務器具管理 安 保 巡 邏 檢 查維修工巡視檢查 樓 檢 房屋完好檢查維修及處理申購管理標識封存、報廢使用與保養檢查故障、維修 工 作 環 境 過 程 監 視設備接管、驗收首次清潔、保養建立設備臺帳設 備 標 識資 料 存 檔登記設備編號管理制度上墻設 備 運 行日常保養設 備 故 障維修、記錄設 備 報 廢接待業主電話/上門報修 填寫《業主委托維修單》，并說明收費標準安排維修工上門維修業主簽字確認，并收取相關費用一時難以維修向管理處匯報，并向業主說明情況工程主管現場檢查，確認向管理處匯報，提出解決方案管理處接待員按要求及時回訪，填寫記錄 主機聲光報警 查看主機顯示 故障報警 火警報警 查明事故原因 確認位置 報 修 現場查看 排出故障 誤 報 火災確認見《管理處火災處理流程圖》 正常運行 復 位確定有無被困人員 電梯運行 電梯故障 無 有 通知維修人員 安全防護《電梯困人處理流程圖》 排出故障 運 行開通電源檢查電源電壓是否正常否查明原因，維修、處理 正常 重新設定數據 否檢查相關數據是否正常 正常確認水池有水確認給水閥打開排出氣體控制開關設定自動，水泵工作 有檢查水泵內是否有空氣 否檢查壓力表數據是否正常 無 正常查明原因，維修，恢復工作 正常運行填寫倒閘操作票管理處主任審批人員準備 工具準備 標識牌準備實施維修按時拉閘斷電驗證確實無電做好接地線維修結束、檢查拆掉接地線、標牌按時合閘送電 填寫維修記錄管理處組建入伙前3個月組建管理處，主任、工程主管、助理員、維修等人員若干進場，入伙前1個月所有人員配齊。落實管理用房：包括物業辦公用房、員工更衣室、工具房、倉庫、業委會用房等。編制物品采購計劃：包括材料、工具、用品、服裝等，報批后根據采購程序采購。人員培訓：從管理處成立之日起，開始對新進員工安排培訓，具體見《人員和培訓管理程序》。入 伙 準 備資料編制、委托方確認：①交房手冊；②業主臨時公約；③承諾受；④業主資料登記表等。工程技術人員提前3個月到場，參與設備調試，了解設備原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設。制定、執行收樓驗收方案，詳見：《物業接管驗收管理程序》、《物業接管驗收流程圖》。公用事業單位聯系，電話、有線開通安裝，煤氣開戶及通郵等事項。入 伙 展 開“開荒”工作：入伙前1個月入住小區，對小區進行全面清潔，逐幢、逐層、逐戶清理、清潔工作，見《清潔標準》主動聯系走訪街道辦事處、警署等政府辦事機構和部門進行溝通，協調關系。提前15天發出“入伙通知”，包括：①入伙流轉單；②入伙手續辦理流程圖；③入伙收費一覽表等。入 伙 實 施入伙場景布置：①室外花卉擺設、景觀布置；②導向路標設置、引導人員安排；③室內環境布置，實行地產、物業、銀行聯合辦公入伙手續辦理：《業主入伙手續辦理流程圖》①入伙資料發放；②填寫登記表；③交納相關費用；④簽署“承諾書”業主收樓交接：由物業維修人員陪同業主到現場看房收樓，具體見：《業主看房收樓流程圖》樓宇交接完成后，由文員負責進行交樓登記工作，填寫記錄《交樓統計表》 裝修宣傳、指導 制定相關制度口頭告知業主張貼公告 裝修前管理 裝修申請圖紙審核簽訂裝修協議辦理出入證 裝修施工管理 裝修時間控制防火安全控制巡視監督檢查 垃圾清運控制共用部位防護 違規處理 過程監視一、 實物驗收：發展商通知物業公司約定驗收時間 發展商、承建商、物業公司組成驗收小組物業共用部位、共用設施設備驗收房間內部設備設施驗收對機電設備、公用建筑/小型設施、室外給排水等逐項驗收交接，填寫記錄：《工程項目交接表》。對房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項、每個逐項檢查驗收，填寫記錄：《房屋交接檢查表》。物業公司接管缺陷登記，填寫記錄《整改項目驗收表》N確認檢查結果 由施工方對缺陷部分進 行整改。 Y 施工方、管理處對整改項進行驗證，填寫記錄：《整改項目驗收表》。填寫記錄：《房屋交接驗收單》、《工程資料移交清單》、《房屋共用部位及設施移交清單》、《房屋附屬設施設備移交清單》。二、資料移交： 發展商、承建商、物業公司組成資料驗收小組 列出移交文件清單 根據文件清單內容對資料逐項進行移交 產權資料：a項目批準文件b用地批準文件c建筑執照 d業主清冊等(見《工程資料移交清單》) 市府驗收合格資料：a工程竣工驗收書b消防工程驗收合格證c小區綜合驗收合格證d用電許可證e電梯使用合格證