深圳天安物業(yè)管理公司永潤(rùn)大廈物業(yè)管理方案(91頁(yè))-物業(yè)管理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 專 業(yè) 公 司 施 工 單 位 永潤(rùn)大廈管理處 供 貨 商 設(shè) 計(jì) 單 位 社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu) 供電 供水 供氣 有線電視 電信 園林 環(huán)衛(wèi) 人防 其他 外部溝通導(dǎo)向圖說明： （一）在永潤(rùn)大廈業(yè)主委員會(huì)成立之前，深圳永潤(rùn)科技實(shí)業(yè)有限公司通過預(yù)訂程序選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 （二）若由天安物業(yè)管理，我們將設(shè)立永潤(rùn)大廈管理處，全面負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理工作。 （三）在永潤(rùn)大廈交付使用且入駐率達(dá)到 50％以上時(shí) ,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì) ,選舉成立永潤(rùn)大廈業(yè)主委員會(huì) ,由大廈的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； （四）管理處將在公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展 各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第二章 各類人員配備計(jì)劃和素質(zhì)要求 提要： 人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念； 一、管理人員素質(zhì)要求 崗位設(shè)置 崗位要求 配置人數(shù) 管理處經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，在天安物業(yè)從事物業(yè)管理工作三年以上，現(xiàn)任經(jīng)理職務(wù)，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格，持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。 1人 管理處 經(jīng)理助理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，在天安物 業(yè)從事物業(yè)管理工作兩年以上，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。 1人 物業(yè)主管（兼管設(shè)備部） 大學(xué)專科以上學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，在天安物業(yè)從事本專業(yè)工作三年以上，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001 質(zhì)量管理體系。 1人 行政、財(cái)務(wù)主管 大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，在天安物業(yè)從事專業(yè)工作兩年以上，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 客戶助理 大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力 ，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 物業(yè)管理員 大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 收銀員 高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 1人 素質(zhì)描述： 職務(wù) (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求 備注 保安員 男性 2026歲 高 中 ，黨員優(yōu)先； ，五官端正； 車管員 男性 高 中 ，體重 65公斤以上； ； 。 消防值班員 男性 35歲以下 高 中 B. 相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上； 。 保安班長(zhǎng) 男性 30歲以下 大 專 三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn) 保潔班長(zhǎng) 不限 男性： 40歲以下 高 中 ，女性 ； 保潔員 不限 女性： 35歲以下 初 中 ，動(dòng)作麻利 。 設(shè)備班長(zhǎng) 男性 40歲以下 大專以上 B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn) 中級(jí)以上的相關(guān)技能等級(jí)資格 會(huì)所人員 不限 35歲以下 高中 165CM 以上； 驗(yàn)； 綠化工 男性 30歲以下 高中 專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上 備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件： ，無傳染病，無不良嗜好； ； (身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證 )，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； ； ，可適當(dāng)放寬其他條件。 二、管理服務(wù)人員配備 在人員的配 備和選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則： 淡薄智商，看中毅力、努力和魄力； 摒棄庸才，不容惰性、傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。 根據(jù)永潤(rùn)大廈的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在永潤(rùn)大廈管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務(wù)人員 3 人，待大廈入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在大廈管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類管理服務(wù)人員 38 人（含保安、保潔和園藝等）。 第三章 基層人員的培訓(xùn)與全體員工的考核 一．永潤(rùn)大廈管理處的培訓(xùn) 系統(tǒng)模式 永潤(rùn)大廈管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)： 服務(wù) 現(xiàn)代化的物業(yè)管理對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠 公司要求 顧客 培訓(xùn)設(shè)計(jì)并實(shí)施（ D） 有針對(duì)性的進(jìn)行諸如：禮儀形象、專業(yè)技能、與顧客溝通技巧等方面的培訓(xùn) 培訓(xùn)目的（ P） 確定目的、范圍及策略 稽查、測(cè)評(píng)、適應(yīng)市 場(chǎng) 新 變 化 等 （ C） （ C） 優(yōu)化培訓(xùn)流程（ A）重設(shè)計(jì)、實(shí)施 員工需求 有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。特別是對(duì)人員培訓(xùn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 上要做到培訓(xùn)目標(biāo)明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)置針對(duì)性強(qiáng)、培訓(xùn)考核機(jī)制科學(xué)的動(dòng)態(tài)培訓(xùn)模式，即 PDCA（ PLAY、 DO、 CHECK、 ACTION），以下是永潤(rùn)大廈物業(yè)管理處的培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)圖，此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了隨培訓(xùn)需求變化而不斷調(diào)整改進(jìn)培訓(xùn)： 二． 永潤(rùn)大廈管理處培訓(xùn)計(jì)劃 根據(jù)從業(yè)基本常識(shí)和崗位應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計(jì)劃。 （ 一）基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容主要包括 ： 物業(yè)管理基本知識(shí)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理狀況；物 業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度；各工作崗位的崗位工作職責(zé)；安全、消防基本知識(shí)；電氣安全知識(shí)；計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)；ISO900 質(zhì)量體系教育及實(shí)施要求； （ 二）專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的內(nèi)容主要有 ： 電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)；大廈電氣設(shè)備知識(shí)；電梯運(yùn)行安全操作；設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算；物管員崗位取證培訓(xùn)；物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識(shí)；清潔工相關(guān)知識(shí)；清潔工崗位技能；消防基本常識(shí)、滅火技能；會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；職業(yè)禮儀規(guī)范；保安員崗位技能。 三． 永潤(rùn)大廈管理處的人員考核辦法 為鼓勵(lì)員工為管理處做出更大成績(jī)，預(yù)防和糾正 員工的違法失職行為，保證順利地達(dá)成管理目標(biāo)，我們將逐步建立管理處經(jīng)理對(duì)各部主管、主管對(duì)普通員工的逐級(jí)考核制度。通過將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與 員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。 第四章 資源配置情況 提要 : 物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置； 永潤(rùn)管理處前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì) 萬元。 為確保對(duì)永潤(rùn)大廈實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平 ,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證 ,制訂出永潤(rùn)大廈管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。 一、 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根據(jù)實(shí)際需要，擬需管理用房面積如下 : 序號(hào) 部 門 面積(M2) 位 置 序號(hào) 部 門 面積(M2) 位 置 1 行政財(cái)務(wù)部 20 2 綜合事務(wù)辦公室 20 3 客戶服務(wù)中心 5 4 倉(cāng) 庫(kù) 15 5 會(huì)議室 20 6 經(jīng)理辦公室 10 備 注 管理用房擬安排 90 平方米 ２．員工生活用房面積共計(jì) 112 平方米 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按 8M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備 ,計(jì) 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì) 16M2 作業(yè)人員按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。 二、物資裝備計(jì)劃 : 附表 1：永潤(rùn)大廈管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 8 套 會(huì)議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺(tái) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺(tái) 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 照相機(jī) 1 臺(tái) 大廈文化活動(dòng)用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標(biāo)識(shí)牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺(tái) 棉大衣 38 件 音響 1 套 大廈文化活動(dòng)用 VCD 1 部 大廈文化活動(dòng)用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 大廈文化與宿舍用 入駐、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺(tái) 衣柜 3 套 小 計(jì) 附表 2：永潤(rùn)大廈管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 沖擊鉆 1 個(gè) 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 手電鉆 1 個(gè) 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 梯子 1 把 萬用表 2 臺(tái) 搖表 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 2 寸套絲機(jī) 1 臺(tái) 測(cè)試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺(tái) 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺(tái) 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 臺(tái) 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機(jī) 1 臺(tái) 手推垃圾清運(yùn)車 3 臺(tái) 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價(jià)） 地毯清洗機(jī) 1 臺(tái) 1000 1000 小計(jì) 附表 3：永潤(rùn)大廈管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 6 臺(tái) 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費(fèi) 小 計(jì) 總計(jì)： 207450 RMB 天天讓您滿意 第五章 檔案資料管理 物業(yè)檔案是對(duì)前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。永潤(rùn)大廈物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)租賃、大廈管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中形成的一切有價(jià)值的文字圖像資料。大廈的檔案資料管理要將這些資料按大廈工程建設(shè) 、業(yè)主 /租戶、日常管理三方面分類，運(yùn)用天安物業(yè)自己開發(fā)的辦公系統(tǒng)進(jìn)行管理。 一、 確定檔案管理制度 ，設(shè)置綜合檔案室，設(shè)置調(diào)度員負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理； 二、檔案的收集和歸檔 1．歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)；永潤(rùn)大廈的相關(guān)文件材料的收集、 歸 檔需要得到前期開發(fā)商的大力支