世紀酒店可研報告(終稿)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。 酒店式公寓： 酒店式公寓始于 1994 年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是指提供酒店式管理服務的公寓，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，實際上是一種酒店的延伸業態。酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。它能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、 24小時送餐和一些商業服務等；重要 的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛生間一應俱全，以及家居式的服務，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環境和專業服務。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅游人士的青睞。 度假休閑酒店： 中國的休閑度假產業和客人都剛剛起步，如歐美客人多為常住，酒店除了健身房，其他的產品幾乎沒有，而國內則需要全面的消費產品。同時也需要考慮會議市場的需要，因為我們的客源主要集 中在周一到周四，因此需要會議的補充。康樂設施要比較齊全，國內客人的消費獨特性導致對康樂設施的需求量要大于國外度假酒店，相對而言，成本也就相對要高些。 健康主題酒店正在成為度假休閑產業發展之潮流。近年來，以提供 spa 服務、中醫保健服務、運動健身服務等為主業的酒店、度假村越來越多且生意興隆。在大城市周邊存在風景和溫泉的地區，出現了健康主題酒店建設熱潮，而健康主題酒店的經營業績在這些年也是不斷提升，北京、上海、廣州、深圳等地的健康主題酒店，客房入住率一般都保持很高的水平，節假日時常常爆滿。 二、 全國及 國際品牌酒店管理公司介紹 涉外酒店制度 ，指酒店經營中接待涉外人員入住，資格牌照須經公安部門和旅游管理部門批準，有涉外資格的酒店被稱為 “ 旅游涉外飯店 ” 或 “ 旅游飯店 ” 。涉外酒店的行業管理歸旅政管理部門，非涉外酒店的行業管理歸商業行政管理部門。商業部在國家機構體制改革后，現并入其他結構，但非涉外酒店的行業管理體制還存在，只是功能萎縮了。酒店實施涉外制度，形成旅游局管理涉外酒店的行業管理，商業部管理非涉外酒店的行業管理。問題的關鍵是，作為統一的、有交叉的、有市場內在聯系的酒店業被體制因素分割。對于經濟型酒店講， 如果是涉外酒店則成為旅業管理范圍內的旅游飯店，如果不是涉外酒店則成為商業行業管理范圍內的普通旅館。實際上，進一步的問題是，在行業管理的實際運作中，旅業管理又重點是管理高檔酒店，商業部行業管理又沒有資格、能力去管理普通旅館以外的經濟型酒店，經濟型酒店是否是涉外或是否實際涉外，也缺乏有效的劃分和管理。 所以，經濟型酒店被涉外制度分割后，使經濟型酒店多年來，實際成為一個行業管理的相對薄弱地帶。 酒店實施星級標準的影響 ：高檔酒店受益和配合明顯，經濟型酒店較為不敏感 酒店由于投資、建設、管理、市場的需要，本身 有等級、檔次的劃分必要，政府和市場應該把酒店做統一等級、檔次的劃分。 1988 年，國家旅游局參照國際標準，頒布實施對涉外酒店的星級評定制度。星級評定制度實施成為旅游飯店宏觀行業管理的基礎性手段和相關酒店管理方法的載體，也促進了涉外酒店的建設、管理、服務、市場規范，是旅游飯店行業管理的最成功的業績。 酒店實施星級標準是建立在涉外酒店制度基礎上，酒店要上星級，必須先是涉外酒店（當然，是涉外酒店，也不一定非要去申報酒店星級，實際上，有一半的涉外酒店并沒有去申報酒店星級，基本全是經濟型酒店）。我國酒店實施星級標準， 對高檔酒店、旅業管理的作用較大。但對經濟型酒店的作用則沒有高檔酒店明顯，全國的經濟型酒店對星級申報缺乏主動，一半的涉外酒店至今未報星級，是個較好的證明。 全國及國際品牌酒店 ： 酒店機構名稱 酒店品牌 經營模式 酒店規模 希爾頓酒店（香港） 康拉德 (豪華型酒店 )、希爾頓 (高檔酒店 )、斯堪的克 (經濟型酒店 ) 特許經營 %，委托管理3％，帶資管理及其它 ％ 酒店 2161座、房間349965間 卡爾森酒店管理集團 麗晶、麗笙（麗笙世嘉）、麗亭、麗怡、麗柏 全權委托 香格里拉酒店管理集團 香格 里拉、商貿、嘉里中心 以帶資管理為主，委托管理為輔。 雅高酒店管理集團 品牌為諾富特、宜必思、美居、索菲特、佛繆勒第 汽車旅館第 6 。 帶資管理 %，租賃飯店%，委托管理 %，特許經營 %； 索菲特爾和諾富特以委托管理為主。 酒店 3894座、房間453403間 萬豪酒店管理 麗思 卡爾頓、 JW 萬豪、萬豪、萬豪 特許經營占 ％，委托管理 酒店 2656座、房間集團 行政公寓、萬麗、萬怡 6個品牌。 ％，帶資管理及其它％；華美達完全實行特許經營。 479882間 圣達特 戴斯、豪生、天天、速 8等， 是全球排名第一的特許經營酒店集團，特許經營飯店數占100％。 酒店 6403座、房間518435 間 喜達屋 威斯汀、喜來登、圣 瑞吉斯、福朋、 寰鼎、至尊精選、 W飯店。 特許經營 ％，委托管理％，帶資管理及其它％。 酒店 738座、房間 229247間 凱悅國際酒店集團 凱悅（五星級）、君悅（超五星級）、柏悅（超五星級） 以特許經營為主。 酒店 210座、房間 14萬間 洲際酒店管理集團 洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、 Candlewood 特許 經營 %、委托管理約占 6%、帶資管理及其它 % 在 100多個國家有酒店3250座、房間 536318間 精品國際 品牌為 Clarion Hotels、 Comfort innamp。Quality Suits、 Quality Inns Hotel amp。 Suites、 Sleep Inn、 Econo Loddge、 Rodeway Inn、 MainStay Suites 特許經營 100％ 酒店 4810座、房間388618間 美國戴斯酒店集團 戴斯大酒店（五星級）、 Day Hotelamp。suites 戴斯酒店 （四星）、 戴斯酒店 Day Inn(三星）、 戴斯酒店公寓 委托管理和特許經營 三 、 酒店 開發模式 分析 本項目的開發模式有 三 種選擇： 一是股份合作開發，就是 尋求合作伙伴共同 投資建設 并 經營管理，利用香港世紀光源酒店管理有限公司的品牌進行運作， 對 尋求 的 合作伙伴 要 有酒店管理經驗， 以 保證酒店的持續發展；二是 訂單式開發， 工程建設到主體階段，整體出售給知名酒店投資集團公司由其經營管理；三是 產權式開發，分售給不同的投資客，給予年租金回報。同時，將酒店租賃給專業的酒店經營管理公司進行運營收取租金。此種方式需要有成熟的投資 客市場，目前在北方市場由于觀念差異，還無法實現。 總之，酒店 開發銷售模式可考慮 股份合作開發或 菜單式整體出售。整體出售可考慮全國及國際知名品牌公司。 第三章 項目概況與分析 一、項目概況 首家 世紀光源國際大 酒店項目 預計 投資 12021 萬 元人民幣，依國家標準四 星級酒店建設。 酒店 計劃在 在 2021 年 10 月 20 日前完成，在 2021 年 7 月 20 日前正式投入運營。 本酒店 擬建設成一座具有北方特點的花園式飯店，項目規劃建筑面積 1萬平方米，建各類客房約 101 間。設風格各異的餐廳、會議廳，餐位 800 個。配備綜合服務項目配套齊全的服務 設施。 二、 項目地段情況分析 地段的自然環境和社會環境 項目位于牡丹江 。 位于黑龍江省東南部，地理位置為北緯 43186。59? 56? ～45186。07? 14? ，東經 129186。45? 20? ～ 130186。57? 47? 。 坐落于哈爾濱、綏芬河、雞西市金三角中心點上， 其中與俄羅斯有 公里的邊境線。市域土地總面積 6673 平方公里。 交通環境分析 本項目交通便利，市各職能部門、單位 與項目近在咫尺。 人流情況分析 市政府、 財政局、 市審計局、市公安局、市招商局、市人事局、市國土資源局、市房地產交易中心、市國稅局、市規劃 局等單位在本項目周邊，政府辦公人員比較來往比較頻繁。 周邊的生活設施齊全，商場、醫院、銀行、學校一應俱全 ， 為建立成熟社區提供了強有力的保證。在后期推廣和宣傳上面也應加以利用。同時項目周邊企業比較多，企業職工也購房的主要人群之一。 消費能力分析 消費客戶主要是國內外旅游客源、政府公務會議、 中俄邊貿 企業產品訂貨會、外地到 穆棱 辦事的商務客戶。他們的消費能力相對較強，他們見多認廣，對不同類型的酒店都有過接觸，對酒店的附屬服務功能要求較高。 三、項目可競爭類比酒店分析 綏芬河世茂假日 大酒店 地理位置： 黑龍江 省 綏芬河 市 友誼大道 2號 星級標準： 5 星 房間數： 354 間客房，標間面積 40 平米 定位： 豪華型五星大酒店 酒店 概況及 配套設施 ： 綏芬河世茂假日酒店是由全球最大、最具國際化的酒店管理集團 —— 州際酒店集團管理，由綏芬河世茂開發建設有限公司投資興建的綜合性豪華商務酒店。位于中俄綏波貿易綜合體區域內。酒店依山，面向國門，環境優雅，距牡丹江機場 2小時車程，距火車站僅 15分鐘車 程。 酒店擁有裝潢典雅、設施完善的高級客房、行政客房和豪華套房共 354 間，還有獨具特色的皇家套房供選擇。所有客房配備高速寬帶接口、語音信箱、國際長途直撥、國際衛星電視頻道以及高檔舒適的家具和衛浴設施。 會議設施： 大宴會廳及四個小會議室功能齊全、設備先進 ，配有同聲多語傳譯設備 。 大宴會廳可隨意分割，面積達 800平方米，可同時容納 500 人就餐。 娛樂服務： 健身 中心、水療提供室內恒溫游泳池、健身房、美容沙龍、 桑拿、按摩等一系列服務 。 商務服務： 商務中心、票務、洗衣房、商場、停車場。 餐飲服務： 中餐、西餐、 邊界線 酒 吧、 大堂 吧。 牡丹江夏威夷 大酒店 地理位置： 牡丹江市 星級標準： 5 星 房間數： 300 間客房 定位： 星級 大酒店 酒店 概況及 配套設施： 夏威夷國際大酒店是黑龍江江達集團投資興建的一家集客房、餐飲、會議、康體、娛樂于一體的大型綜合性酒店。 夏威夷國際大酒店于 2021年 7月正式營業， 2021年 10月掛牌四星級旅游飯店， 2021年 9月升級為五星級旅游飯店。該 酒店擁有近 300 間客房、各類會議室近 10 個、餐飲服務區共 4層，可同時容納 1500 多人就餐、康樂宮功能齊全、夜總會設施品質高檔、健身俱樂部風格獨特 ，健身設施設備豪華高檔、地下停車場可為賓客提供 180 多個泊車位。夏威夷國際大酒店是牡丹江市政府指定接待單位，被市政府授予 “ 牡丹江市旅游行業優秀企業 ” 、被市消費者協會評定為 “ 誠信維權單位 ” 、市衛生局授予 “AAA 衛生單位 ” 、連續多年被市公安局評定為 “ 安全無事故酒店 ” 。酒店先后接待了全國木業博覽會、全國城市水資源實時監控與管理系統建設管理工作座談會、全國公交系統會議、《同一首歌》走進牡丹江大型文藝晚會以及連續兩年接待牡丹江市人大、政協會議和國家、省、（地）市級各類型會議等近千次大型會議，得到市委市政府、國內外友人 和下榻酒店客商的高度評價，充分體現了牡丹江市酒店的接待能力和服務水平，樹立了牡丹江市酒店業良好的龍頭企業形象。為牡丹江市地方經濟實現追趕型跨越式發展、打造大牡丹江的宏偉藍圖做出了貢獻。 金 鼎 國際 大酒店 地理位置： 牡丹江市 景福街 99 號 星級標準： 四星級 房間數： 247 間 服務宗旨 ： 細致周到、盡善盡美 企業 榮譽 ： 世界金鑰匙酒店聯盟會員酒店 國家 AAAA 級綠色飯店 全國商務人士最喜愛的百家商務酒店 最具國際管理水準的酒店 具有文化特